오피스텔 분양시장이 초겨울 추위에도 불구하고 뜨겁게 달아 오르고 있다. 목좋은곳에 선보이는 오피스텔에는 청약자가 몰리고, 미분양이나 분양중인 물량도 빠르게 소진된다.특히 서울시가 내년 2월부터 오피스텔 용적률을 대폭 낮추기로하자 용적률 축소에 따른 분양가격 상승 이전에 임대용 오피스텔을 마련하려는 투자자들이 몰리고 있다.
전문가들은 용적률 강화로 내년 1월까지가 적정가에 오피스텔을 분양받을 수 있는한시적 기회라며 입지여건이 좋고 임대수요가 높은 곳에 투자할 것을 권한다.
▦오피스텔 용적률 규제
서울시는 내년 2월부터 상업지역내 오피스텔의 용적률을 현행 800%에서 500%이하로 낮출 계획이다.
서울시는 또 새로 건축심의를 신청하는오피스텔에 대해서는 본래 업무용도로 활용될 수 있도록 벽식구조가 아닌 기둥식 구조로 의무화하고 주차장 확보대수도 법정 최고한도로 늘리는 등 건축심의기준을 한층 까다롭게 적용할 방침이다.
이 같은 서울시의 규제로 최근 인기를 끌고 있는 복층구조가 사라지게 된다. 또 아파트의 베란다와 같은 서비스면적을줄 수 없게 된다.
▦오피스텔 시장 상승기류
서울시가 용적률을 규제하면서 분양가상승 이전에 오피스텔을 구입하려는 투자자들이 크게 늘고 있다.
대우건설이 최근 서울 강남역 역세권에서 분양한 원룸형오피스텔 대우 디오빌 플러스는 청약접수 결과, 최고 150대1, 평균 136대1의 경쟁률을 기록했다. 대우측은 “저금리로 임대수익을 겨냥한 부동자금이 몰렸기 때문”이라고 밝혔다.
또 LG건설은 이달초 서초구 서초동에서 LG이지빌 상층부 194실에 대한 공개청약을실시한 결과 12대1의 높은 경쟁률을 기록해 오피스텔 시장의 호황을 반영했다.
효성은 1일부터 송파구 방이동에서 원룸형 아파트와 복층구조 오피스텔로이뤄진 ‘올림픽카운티’의 선착순 분양에 들어가 5일만에 분양을끝마쳤다.
쌍용건설이 지난달 30일부터 강동구 천호동에서 분양한 ‘쌍용플래티넘리버’는 분양 첫날 70%의 계약률을 기록한 뒤 4일만에 전체물량 350실의 계약이 완료됐다.
해밀컨설팅 황용천 대표는 “오피스텔의 경우 주거 또는 업무공간으로 활용키 위한 실수요자보다는 임대사업이나시세차익을 노린 투자자들의 3배 이상 많은 실정”이라며 “분양가가 오르기 전에 미리 사두면희소가치가 높아져 안정적인 임대수익을 얻을 것이라는 생각에 투자자들이 매수대열에 서둘러 합류하고 있다”고 말했다.
▦건설사 분양 앞 당긴다
건설업체들은 내년 2월 이전에 분양을 해야할 처지여서 미뤘던 분양물량을 연말로 앞당겨 쏟아내고 있다.
용적률이 낮아지면 건축비와 분양가가 올라향후 오피스텔 분양시장 전망이 불투명하기 때문에 그 전에 공급하려는 업체가 늘고 있다.
올 상반기 서울 수도권에서 공급된 오피스텔은 대략 26곳에 9,300여실. 하반기의경우 이미 공급된 물량과 연말 분양예정 물량을 합하면 40여곳에 1만2,000여실에 이를 것으로 추정된다.
서울시의 용적률 축소방침으로 11월중에만무려 6,000여실이 쏟아져 나올 예정이다. 임대사업 투자자들을 겨냥한 10~20평형대의 소형 주거전용 오피스텔이 대부분이다.
롯데건설은 대치동 선릉역 인근에서 ‘롯데골드로즈Ⅱ’를 선착순 분양중이다. 15~26평형 577실로 이뤄졌으며 평당 분양가는 700만원선. 도심에서는금호건설이 정부종합청사옆 내수동에 ‘용비어천가’란 이름으로 15~35평형 오피스텔675실을 분양중이다.
15~18층은 복층형으로 이뤄졌다. 주변에 관공서와 기업체가 몰려 있어 임대수요층이 두텁다. 용비어천가 바로 옆에서는 벽산건설이오피스텔 ‘광화문시대’를 23일 공급한다. 17~41평형347실로 구성됐다.
대림산업은 내달 4일 송파구 방이동 석촌호수 건너편에 들어서는 ‘잠실 리시온’ 476가구를 분양한다. 지하 1~3층은 근린생활 및 업무시설, 4~23층은 오피스텔로 이뤄졌다.
평당 분양가는 630만원선이다.대림산업은 또 내달초 서대문구 충정로3가 마포로 재개발구역에 주상복합아파트 ‘대림 리시온’을 분양한다.
아파트 14~19평형 134가구와 오피스텔 17~27평형 90가구로 구성됐다. 오피스텔 평당분양가는 470만~490만원선이다.
김혁기자
hyukk@hk.co.kr
■이런 오피스텔 사라
올 해 공급된 오피스텔은 11월 20일 기준으로 2만 6,000실 규모다. 올 연말까지 공급예정분 9,000실 정도가 대기중이어서 2000년 한햇동안 공급된 물량이 12월 한달에 공급되는셈이다.
공급물량의 증가와 빌트인 시스템의 적용으로 인해 오피스텔이 주택의 대체시장으로 자리를 잡았다.
이렇게 공급이 많을 때는 투자방향도 신중해야한다. 공급이 많으면 결국 입주시점에서 임대가격이 내려갈 가능성이 높기 때문이다.
따라서 투자지역을선정할 때 가장 중요한 요소는 지역별 공급물량을 알아보는 것이다.
지금까지 오피스텔의 시장주도는 강남권이 주도해와 공급량이 많다. 그렇다면 강남권은 투자를 한번 재고해야할 시점이다.
상대적으로 강북 도심권의 공급물량은도심재개발이라는 사업의 특수성으로 인해 한 사업장을 공급하는데 적어도 3년 이상 소요된다.
상대적으로 희소성이 높은 편이다. 토지여건상 공급이 없는 지역이 있다. 사당역세권, 합정역세권, 제기역세권등도 투자할 만하다.
오피스텔의 공급이 전혀 없었던 지역이나 공급됐다 하더라고 3년 이상된 지역으로 지역적 잠재수요가 풍부하게 남아있는 지역을노려야 한다.
입주시점의 임대가격은 수요와 공급에 의하여 결정되므로 지역적으로 공급물량이 적은 지역을 택하는것이 중요하다.
황용천·해밀컨설팅 대표
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