용적률 250%이하로 제한발표후 투자 열기 시들최근 아파트 가격 상승세를 주도하고 있는 재건축아파트 단지에 투자해도 괜찮을까. 이미 오를대로 올라 상투를잡는 것은 아닐까.
이같은 투자자들의 우려가 확산되면서 재건축시장의 투자열기가 한풀 꺾이고 있다.
이 때문에 올들어 급등하던 서울ㆍ수도권지역 재건축아파트 매매값은 6월 말 이후 반포주공아파트를 제외한 저밀도지구를 비롯, 대부분 재건축 단지들이 소강상태를 보이고 있다.
값도 값이지만 서울시가최근 300가구 이상 규모로 재건축하는 단지는 지구단위계획을 세워야 하고, 용적률을 250%이하로 제한한다고 발표하면서 추가 부담금이 늘어나고 시공사들의 수익성도 불투명해졌기 때문이다. 재건축 시장의 움직임을 알아본다.
▲5개 저밀도지구 사업승인 각축
그 동안 투자자들의 관심을 집중시켜온 잠실, 반포, 청담ㆍ도곡, 화곡, 암사ㆍ명일 등 5개 저밀도지구 아파트는이미 용적률이 확정돼 그나마 영향이 적은 편이다.
하지만 이들 아파트는 서울시가 사업추진 정도에 따라 우선권을 주기로 하자 먼저 사업승인을 받기위해 각축전을 벌이면서 사업추진이 빠르게 진행되고 있다.
이미 270%이상의 용적률을 적용 받아 조합원 부담금이 상대적으로 적은 것도 장점이다.가장 사업진행이 빠른 곳은 청담ㆍ도곡지구. 영동 주공1단지 등 4개 단지 5,050가구가 사업계획 승인을 신청했고, 차관아파트는 사업계획승인 전단계인 건축심의를 통과했다.
서울시와 강남구는 일단 이 중 2,500가구 정도에 대해서만 우선 사업권을 줄 계획이다. 잠실지구는 주공2ㆍ3ㆍ4차및 시영 등 4개 조합이 5월27일 일제히 서울시에 건축심의를 신청했다.
잠실지구에서는 이들 4개 단지 중 1개 단지만 우선 사업권을 얻게 된다.현재 4개 단지가 박빙의 승부를 벌이고 있어 우열을 가늠하기 힘들다.
암사ㆍ명일지구에서는 동서울 단지가 건축심의를 통과함에 따라 현재 조합설립인가를 준비 중인 강동 시영1ㆍ2차, 한양보다 사업추진 속도가 빨라 사업계획 승인을 받는대로 곧바로 착공할 계획이다.
반포지구는 5개 저밀도지구가운데 재건축이 가장 지지부진하지만 최근 들어 재건축 바람이 불었다. 주공2단지 시공사로 14일 삼성물산이 선정되면서 5월에 비해 7,000만원가량 상승했다.
화곡지구는 1주구가 빠른 행보를 보이고 있으며 건축심의를 신청하면서 가격이 소폭 상승했다. 2주구는 수요가 적어 거래량이 감소하면서보합세를 보이고 있다.
▲중층아파트는 큰 타격
10~14층 규모의 중층 아파트와 택지지구 내 저층 아파트들은 상대적으로 타격이 크다. 서울 강동구 둔촌ㆍ고덕주공아파트와 개포 주공아파트는 올들어 매매값이 가파르게 치솟다가 6월 중순부터 약세로 돌아섰다.
재건축을 하는데 수년이 걸리는데다 용적률 마저줄어들 것이라는 소식이 알려지면서 투자자들이 관망세로 돌아섰기 때문이다.
시공사가 280~290%의 용적률을 내건 서초ㆍ잠원ㆍ청담동 일대 중층아파트도마찬가지. 올들어 시공사 선정붐이 일고 있는 잠원동 일대는 용적률이 계획보다 40%이상 줄어들고 지구단위계획 수립지침이 확정되면서 거래가 급격히줄었다.
▲수도권은 상승세
수도권지역에서 과천지역의 강세가 지속되고 있다. 저층아파트가 강세로 지속되면서 인근 고층아파트도 상승기류를타고 있다.
지난 해 11월 삼성물산을 시공사로 선정한 원문동 주공3단지가 상승세를 이끌고 있으며, 5월에 비해 3,000만~5,000만원 정도상승했다.
의왕 내손동 대우와 포일 주공아파트는 재건축 추진위를 구성 중이며 대지지분이 커 초기 단계지만 1,000만~2,000만원 정도 상승했다.
수원 매탄 주공아파트는 4월 시공사가 현대건설로 결정되면서 가격이 강세를 보였으나 최근 들어 거래는 많지 않다.
수원 신매탄 주공2단지는 2일두산ㆍ코오롱건설 컨소시엄이 시공사로 선정되면서 강세를 보이고 있다.
김혁기자
hyukk@hk.co.kr
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