신축 아파트의 한 가구에 소유주인 분양사와 전세계약을 하고 입주하면서 확정일자를 받고 전입신고도 했습니다. 등기부등본상에는 이상이 없는데 소유주인 분양사의 부도설이 나도는데 세입자에게는 피해가 없는지 궁금합니다.김민제·d5482@netsgo.com
임대차 계약에 있어 임대인이 건설사라고 해도 그 절차는 일반 임대차 계약과 같습니다. 임대인이 부도와 파산으로 인해 전세보증금을 돌려줄 수 없다면 법적인 절차에 따라 전세금을 받아야 하는 것이지요.
일반적으로 건설사와 임대차계약을 체결하는 것은 임대아파트에 입주하는 것이 대부분입니다. 임대아파트의 시공사는 부도 등의 위험이 적다고 알려져 있는데요.
질문하신 분의 경우는 아마 건설사가 일반아파트를 분양하면서 미분양이 발생, 이를 전세로 돌려 입주자를 모은 경우가 아닌가 싶습니다. 미분양이 대량으로 나왔다면 자금사정에 애로가 생길 수 있고 이로 인해 그런 소문이 나올 수 있습니다.
전세계약시 확정일자는 매우 중요합니다. 임대인의 부도로 재산이 경매에 들어갈 경우 이에 따라 채권자간의 우선순위를 정하기 때문이지요. 다만 임대차보호법에 의해 날짜의 선후를 막론하고 소액보증금은 1순위로 보호받습니다.
서울 및 광역시는 3,000만원이하의 보증금에 대해 1,200만원까지, 그외의 지역은 2,000만원이하일 경우 800만원까지 보장받을 수 있습니다.
다음 절차로 경매가 진행되는데요. 해당 아파트에 설정된 다른 채권자들과 함께 건설사의 재산(질문자의 아파트)을 처분하게 됩니다. 확정일자를 받을 당시 등기부등본상 그보다 앞선 저당권이 설정돼 있지 않았다면 우선적으로 돈을 받습니다.
이렇게 확정일자 자체도 중요하지만 그 일자보다 앞서는 저당권이 없는지를 등기부등본을 통해 확인하는게 더욱 중요합니다.
진성훈기자 bluejin@hk.co.kr
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