법원경매에 대한 일반 투자가들의 관심이 높아지면서 경매와 비슷한 공매를 찾는 일반인들의 발길이 부쩍 늘었다.공매란 한국자산관리공사(구 성업공사)에서 보유한 부동산을 처분하기 위해 일반인에게 공개경쟁입찰방식으로 매각하는 것을 말한다. 부실채권 정리기관인 공사는 기관투자가들을 대상으로 자산유동화증권(ABS) 등 덩치 큰 물건만을 다룰 것이라는 일반적인 인식과 달리 아파트, 주택, 상가건물 등의 공매물건도 상당수로 실수요자나 일반 투자가들의 주목을 끈다.
■공매물건의 종류
기업의 부실채권정리과정에서 소유권이 넘어온 유입부동산, 세금을 못 낸 개인이나 기업의 압류재산, 금융기관이 공사에 팔아 달라고 요청한 비업무용 부동산, 국가가 공사에 맡겨 매각이나 임대를 요청한 국유재산 등이 있다.
■절차
일간지를 통한 공매 공고시 지정하는 날짜와 장소에서 입찰에 참가한다. 경매와 마찬가지로 가장 높은 가격으로 응찰자에게 낙찰되며 낙찰되지 않은 사람의 입찰 보증금은 즉시 반환한다. 여러 절차상 요령은 공사에서 상세히 설명해 준다. 입찰 당일에는 주민등록증, 도장, 주민등록등본과 10%의 입찰보증금 등을 준비해야 한다.
■장점
가격이 저렴한 것은 기본. 관련법규나 권리관계 분석 등을 매수자가 직접 챙겨야 하는 경매에 비해 공매는 권리관계가 비교적 안전하다.
또한 낙찰자를 힘들게 하는 명도(집비우기)책임의 경우 유입부동산은 공사에서, 비업무용 부동산은 매각을 위임한 금융기관에서 대부분 책임을 지고 있는 것도 장점. 특히 공사에서 소유권을 가진 유입부동산은 최장 5년까지 할부가 가능하고 3분의 1이상 대금을 내면 입주 사용도 할수 있으며 50%이상이면 소유권 이전이 되는 등 매각조건이 자유롭다.
공매후 유찰된 물건은 다음 공매공고 이전까지 수의계약으로 구입할 수 있다.(표참조) 체납자들의 소유재산을 압류한 압류재산은 종류면에서 다양해 실수요자들의 구미에 맞는 물건들이 많다.
■유의점
유입부동산과 비업무용 부동산에도 극히 일부분 명도책임을 매수자가 지는 경우가 있다. 주거용 건물의 경우 구입금액과 별도로 전세금 부담이 있을 수 있고 토지거래허가 대상 물건은 관할 관청으로부터 허가를 얻어야 계약이 가능하므로 유의해야 한다.
토지 지사에 무허가건물이 있을 수 있어 현지 방문을 해보는게 좋다. 압류재산은 법률상 행정 처분의 성격으로 권리관계 분석을 매수자가 챙겨야 하고 명도책임도 매수자에게 있어 주의해야 한다.
/진성훈기자 bluejin@hk.co.kr
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