2000년 부동산 시장은 어떻게 전개될까. 국제통화기금(IMF)체제이후 적채된 수급 불균형과 총선, 급변하는 증시 등 주변환경 변화가 부동산 시장에 미칠 영향에 수요자들의 관심이 모아지고 있다. 경제 전문가와 업계, 정부 관계자등으로 구성된 부동산 전문가 단체인「주택정책포럼」회원들이 2000년 부동산 시장의 변화 전망과 특징들을 진단했다.■ 올 주택가 대세 상승
최근 주택산업연구원 분석결과, 주택공급이 10% 감소할 경우, 향후 7분기동안 주택가격은 2.56% 상승 압박을 받는 것으로 나타났다. 즉 98년 주택건설실적이 전년보다 50% 감소하는 바람에 올 하반기까지 주택가격이 12.8%정도 상승하는 요인으로 작용했다. 단 주택보급률이 92.4% 수준에 달해 시장에서 초과수요의 압박은 어느정도 제거될 것으로 보인다. 그러나 전체적으로 자가(自家) 보유율이 아직 60%수준에 머물러 주택시장의 수요로 인한 가격상승은 지속될 전망이다. 연구원이 최근 실시한 설문 조사결과, 올해 주택매매가는 5~6% 정도, 전세가는 6~7% 상승할 것으로 전망된다. 물론 이같은 전망은 신규분양시장이 지역적으로 편중됐으나 회복되는 기미를 보이고 있고 전반적으로 실물경기가 살아나고 있다는 점에 근거한다.
/권주안(權柱顔) 주택산업 구원 수석연구원
■ 전세가, 가격 상승의 핵심
올 2월이 집값 상승의 분수령이 될 것으로 보인다. 대우채권이 환매되는 시기와 개학전 전세집을 구하려는 수요자가 한꺼번에 몰릴 경우 소폭이지만 전세와 매매가가 동반상승하는 양상도 나타날 것으로 전망된다.
올해 집값이 상승기조를 유지할 것이라는 근거는 주택시장의 수급문제에 있다. 부동산뱅크가 최근 대형 건설업체들을 대상으로 조사한 결과, 내년에 입주할 물량은 약 16만가구 정도. 당초 내년 입주 예정물량은 28만가구 정도로 추산됐으나 건설업체의 어려움으로 상당폭 줄어들 것으로 보인다. 이같은 주택시장내 수급 불균형은 올해 전세값 상승을 부추길 우려의 소지가 높다. 물론 최근 다세대, 다가구주택중에는 세입자를 찾지 못하는 경우가 속출하고 있다. 그러나 세들어 사는 집이 경매에 들어가 마음 고생을 하는 소시민들이 바로 다세대·다가구주택 세입자들이고 보니 아파트 전세에 대한 선호는 더욱 높아질 것이다.
/이우희(李佑姬) 부동산뱅크 편집장
■ 가격 상승폭 제한적
정부가 올해 전국 45만가구의 주택 공급「물량공세」에 나선다고 발표했지만 이는 오히려 미분양 사태를 촉진시킬 가능성이 높다. 전국의 주택「유효수요」(적정공급주택규모)는 30만가구에 불과하다. 국제통화기금(IMF)체제 이후 공사가 중단된 10만호 이상의 공사재개 물량과 7만여 호의 미분양 물량을 감안하면 수급 불균형은 별 문제가 아니다. 일부에선 IMF이후 건설업체들의 적채된 미공급 여파로 올 하반기부터 공급량이 부족할 것으로 예상하지만 이는 심리적 불안에 따른 허수에 불과하다.
주택경기를 거래량과 가격변수로 보면 거래량은 지난해 보다 호전될 것으 보인다. 기존 주택시장보다는 품질고급화, 가격차 등에서 나은 신규분양시장이 상대적으로 활발해 질 것이다. 그러나 가격 상승속도는 지난해 보다 둔화될 것으로 보인다. 포화상태의 주택보급률, 소득수준에 비해 과도한 집값 수준 등을 감안하면 주택가격이 5%이상 오르는데는 한계가 있다. 아파트 가격의 경우 IMF이전 수준으로 비교적 빨리 회복되더라도 그 이후는 거의 정체되거나 미미한 상승에 그칠 것이다. /김성식(金聖植) LG경제연구원 연구원
■ 절대가에서 상대가 시대로 전환
주택시장은 급격하게 변화하고 있다. 중장기적으로 금융과 주택시장의 접목이 가속화하고 있다. 또 사이버 문화와 주택시장의 접목도 주목된다. 주택「교섭력」이 공급자에서 수요자중심으로 바뀌고 있다. 최근 주택시장의 특징은「선(先)취매」에 매달리기 보단 수요자의 선택권이 넓어지고 있는 양상이다.
그러나 올해까진 임금 회복 속도가 신규 분양가 상승률을 따라 잡기에는 힘겨운 입장이다. 신규 아파트의 고급화에 따른 가격 상승률은 높겠지만 실수요자 입장에선 주택구매 의욕만 높아질 뿐 실질적인 구매력을 발휘하기엔 아직 역부족이다. 또 올해부터 다시 가속화할 금융구조조정 등으로 시중 부동자금이 부동산 시장으로 유입될 것으로 보지만 부동산은 거래비용이 매매가의 약 10%에 육박, 다른 투자자산보다 부담이 크다. 어떤 금융상품에 비해서도 투자 수익률과 환금성이 떨어지는 현재 상황에선 주택가격 상승은 제한적일 수 밖에 없다.
/박재룡(朴在(手+龍)삼성경제연구원 수석연구원
■ 가격 차별화 심화
올해 주택가격은 경기 회복세에 편승, 전반적으로 상승기조를 이어갈 전망이다. 그러나 모든 종목이 지역에 상관없이 전반 상승하기는 어렵다. 신규 아파트를 중심으로 주택 수요자들의 인기지역 선호도에 따라 가격차별화가 심화할 전망이다. 종목별로는 단독·연립·다가구·전원주택 등은 회복세를 보이겠지만 거래가 크게 활성화되길 기대하긴 힘겹다.
반면 재개발·재건축은 사업진행이 빠른 곳에선 기존 아파트 가격 상승률을 웃도는 10~20%의 상승이 예상된다. 서울·수도권 지역과 지방간의 주택가격 회복속도는 더욱 벌어질 것으로 보인다. 이는 주택이 「양적 팽창시대」에서 「질적 고급화 시대」로 접어들었기 때문이다. 기존·분양시장 두축으로 분리됐던 주택시장은 최근 분양권 전매의 허용으로 양측이 상호반작용을 일으키며 수요자들의「시계추」이동이 빈번해졌다. 주택가격은 이에 따라 계단식으로 상승, 신규아파트에 대한 선호도가 높아지고 있다. 올해도 이같은 추세는 이어져 서울·수도권 인기지역의 신규 분양시장은 과열될 것으로 보이고 분양권 전매시장 역시 활황세를 보일 것으로 예상된다.
김영진(金榮진) 내집마련주택정보 대표
■ 총선-증시-부동산 경기의 심리적 변수
올 4월엔 16대 국회의원선거가 있다. 선거철이 다가오면 일시적인 통화팽창으로 물가불안이 주택가격 상승이라는 악재로 작용한다는 시각이 일반적이다. 그러나 92년3월, 96년4월에 치뤄진 14·15대 총선후「선거 후유증」에 따른 부동산 경기여파는 실질적으로 미미했다. 단지 심리적인 요인이 가격상승의 거품으로 작용했던 것이다. 올 상반기에도 이같은 심리적 불안감은 만만찮은 변수가 될 것으로 보인다.
총선-물가상승 우려-경기회복 기대로 주택가격의 상승세가 예상된다. 여기에 증권시장 자금의 일부가 수익성 높은 일부 부동산쪽으로 이동할 가능성도 높다. 하지만 올해 초 정부 경제부처의 화두인「물가상승 억제책」도 제동장치 역할을 톡톡히 할 것으로 보인다. 소비자 물가 상승률의 구성요인중 약 14%를 차지하는 주택가 움직임에 정부는 신경을 곤두세우고 있다. 따라서 올해 주택 건설경기 활성화 움직임도 제한적일 수 밖에 없을 것이라는 시각도 배제할 수 없다.
/ 김선덕 (金善德) 현대경제연구원 연구위원
■ 정부 안정화 주력
정부의 올 주택시장 정책기조는「가격 안정화」에 모아져 있다. 외환위기에 따른 가격 하락분이 완전 회복될 경우, 추가상승 요인이 많지않아 매매가는 올해 수준인 4%내외의 소폭 상승할 것으로 전망하고 있다. 수급불균형에 따른 수도권의 가격상승 우려의 시각도 있다. 하지만 최근 건설업계가 지난해 보다 20~30% 증가된 주택공급계획을 세우고 있고 이중 60%이상이 수도권에 집중돼 있어 그 가능성은 희박하다. 정부는 또 중대형 민간주택의 비중이 계속 늘 것으로 보고 중소형 공공주택에 대한 지원확대에 적극 나설 계획이다.
단 문제는 전세가다. 전세수요의 증가와 대규모 재개발·재건축 본격시행 등으로 올해도 소폭 상승세가 지속될 것으로 보이기 때문이다. 하지만 98년도 급락한 전세가가 지난해 대폭 반영됐고 전세 재계약 체결시 상당수가 기간을 1년 갱신하는 등 자체적인 대응책으로 전세가 안정화에 기여했다. 정부는 이를 위해 올해 12만호의 임대주택 공급과 각종 전세자금 지원책을 대폭 확대할 계획이다.
/유성룡(兪成鏞)건설교통부 주택정책과 서기관
정리=장학만기자
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