주택저당채권(MBS)이 집 없는 서민들의 마음을 들뜨게 하고 있다. 집값의 30~40%만 있으면 집을 장만할 길이 열리기 때문이다. 기대에 부풀기는 부동산업계 종사자들도 마찬가지. 대출해준 집을 담보로 은행과 중개기관이 채권을 발행, 부동산 자금이 풍족해지기 때문에 당연히 경기가 활성화할 것으로 기대되기 때문.국민·외환·주택은행과 삼성생명보험 등은 1,001억원을 공동출자, 부동산채권 유동화 중개기관(한국주택저당채권 유동화주식회사)을 설립, 본격적인 사업채비에 나섰다. 중개기관측은 첫 사업으로 연내 2,500억원 규모의 채권을 발행키로 하고 관계기관과 협의중이다.
하지만 상당수 전문가들은 금융시장 현실상 10년이상 장기채인 주택저당채권의 상품성에 대해 난색을 보이고 있다. 또 시중 실세금리가 너무 높아 주택저당채권이 서민들의 내집마련 수단으로 실질적인 도움을 줄 수 있을 지에 대해서도 회의적이다.
■ 주택저당채권(MBS)이란
MBS는 금융기관이 집을 담보로 대출한 뒤 담보권을 넘겨받은 중개회사가 이를 근거로 발행하는 채권. 불특정 자산을 담보로 발행하는 채권이나 증권인 자산유동화증권(ABS)의 한 종류인 셈이다. 예를 들어 김씨가 연리 13%에 원리금 균등분할 20년상환 조건으로 5,000만원을 빌리고 주택을 담보로 맡겼다고 치자. 은행은 유동화중개회사에 저당권, 즉 채권(債權)을 유동화중개기관에 넘기면서 연12.5%에 5,000만원을 되받아 추가대출에 나서고, 중개기관은 다시 연 12%에 5,000만원짜리 MBS를 발행, 시중에 유통하는 방식이다. 채권투자자는 MBS가 국채와 맞먹는 높은 신용도에 고정적인 채권 이자수입, 게다가 경기가 호황일 경우 집값상승으로 채권가치가 높아지면 시세차익을 얻을 수도 있다. 대신 은행측은 이율 차익을 얻으면서 추가 대출자금을 확보할 수 있고, 서민들은 목돈을 들이지 않고 주택을 구입할 수 있게 되는 데다 자금유동성이 대폭 커져 부동산 경기가 부양되는 셈이다.
■ 기대효과
대출금의 회전율이 높아져 자금공급이 늘어나면 장기적으로 대출이자가 낮아질 것이라는 게 MBS의 발행취지이자 중개기관측의 전망이다. 또 건설교통부 등 정부입장에서도 주택산업 정책을 기존의 공급량이나 가격규제가 아닌 주택금융을 통한 간접규제로 전환함으로써 주택시장의 자율성을 제고하고 산업활성화를 기대할 수 있다는 것. 즉 주택자금의 풍부한 유동성을 기초로 주택경기및 공급량의 조절도 가능해지는 셈이다.
■풀어야 할 과제
MBS의 발행취지에 공감하면서도 실효성에 회의적인 대다수 주택금융 전문가들은 금리가 너무 비싸다는 점을 꼽는다. 예를들어 연리10%에 30년상환 조건으로 1억4,000만원을 대출받은 경우 원금과 이자부담만 월 123만여원에 이른다. 따라서 MBS가 도입되더라도 대출규모는 기존의 주택담보 은행대출과 큰 차이를 보이기 힘들다는 주장이다. 주택이외 업무용빌딩이나 호텔 등에 대해서도 MBS가 발행되고 있는 미국의 경우 대출금리가 연 7.5%수준이어서 주택가격의 70~80%까지 대출이 가능, 서민들에게 실질적인 도움을 주고 있다. 또 MBS가 최소 10년이상의 장기채인 반면 국내 장기채시장은 아직 형성되지 않았다는 점에서 MBS의 유통이 원할할 지, 적절한 투자수익률이 보장될 지에 대해서도 부정적인 시각이 많다. 대출자의 채무불이행 가능성에 대한 보험 등 보완책도 필요하다는 지적이다. 미국에서는 대출자가 채무불이행에 대비한 보험가입 의무를 지는 대신 정부가 저소득층에 지급보증을 해주는 등 안전장치를 마련해두고 있다. 한국MBS주식회사 권경원영업팀장도 『채권시장 활성화와 금리의 하향안정화가 관건』이라고 말했다.
최윤필기자
walden@hk.co.kr
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