알뜰 전세성공법 4전세값이 많이 올랐다. 구하기도 어렵다. 「전세대란」이 곧 닥칠 것이라는불안한 소리도 들린다. 하지만 값싸고 살기좋은 전세집 구하기를 포기할 수는 없는 일. 은행의 전세대출 상품도 꼼꼼히 살펴보고 집을 구하러 다닐 때는 자료를 준비한 뒤 요령있게 협상해야 한다. 전세 구하기 어렵다고 기죽지 말고 「알뜰 전세작전」을 펴보자.
근거를 가지고 흥정하라 주택 전세가격이 지난해말 이후 8개월째 오름세다. 주택은행에 따르면 7월말 현재 전국의 전세값은 지난해말보다 11.2% 올랐다. 지역에 따라서는 최고 20%까지 오른 것으로 조사되고 있다. 하지만 거품도 있기 때문에 흥정하기에 따라 전세값을 많이 줄일 수도 있다.
핵심 포인트는 지난해 같은 달의 전세값을 알아본 뒤, 그 금액을 기준으로 흥정을 벌이는 것이다. 부동산뱅크 최승오(崔勝五) 취재팀장은 『1년전인 지난해 8월을 전후해 전세값이 가장 낮았다』며 『당시 전세가격을 제시하며 협상을 시작하라』고 권한다. 현재의 부동산 시장이 집주인들이 부르는 가격이 상승을 주도하는 「호가 장세」적 성격을 띠고 있기 때문이다. 같은 아파트에 대한 비교기준이 있어야만 협상과정에서 입주 예정자는 물론 집주인도 납득할 만한 가격상승인 지 파악할 수 있다. 협상 결렬을 두려워하지 말고 전세값을 과학적으로 검토해보자는 자세로 무릎을 마주 해야 한다.
이와 관련, 컴퓨터(PC) 통신이나 인터넷을 통해 제공되는 부동산 관련 기관이나 민간업체의 시세 정보가 도움이 된다. 한국감정원은 부동산 테크라는 인터넷 사이트(www.kab.co.kr)를 통해 2주 간격으로 아파트 매매가 및 전세가를 서비스하고 있다. 민간업체인 부동산 뱅크의 인터넷 홈페이지(www.neonet.co.kr)에 들어가도 무료로 전세 정보를 얻을 수 있다.
저평가 아파트를 노려라 아파트에도 「옥석」이 있다. 빛좋은 개살구가 있는가 하면 진흙속의 진주도 있다. 매매가격이 전세가의 60% 이상 되는 곳은 오를만큼 올랐거나 과대 평가된 것일 수 있다. 저평가 아파트를 발굴하려면 후보지역 아파트중 전세값이 매매가의 45~55% 되는 곳에 일단 주목해야 한다. 이런 아파트중에서 저평가된 물건들이 곧잘 나온다. 저평가 아파트를 잡으려면 굳이 대단지를 고집할 필요가 없다. 유명 건설사가 지었다는 지명도도 매매차익을 노리면 몰라도 전세입주때는 크게 고려할 필요가 없다. 또 지은지 좀 오래됐다고 해서 기피하지 말고 잘 살펴보면 1~2년 쓸 수 있는 괜찮은 아파트를 찾아낼 수 있다.
특히 택지개발지구 인근 준농림지에 민간 건설업체가 지은 소규모 단지 아파트들은 저평가된 경우가 적지 않다. 택지개발지구 아파트와 같은 생활권에다 편의성도 비슷하지만 단지 택지개발지구 아파트가 아니라는 이유로 대부분 전세값이 낮기 때문이다. 택지개발지구 길 건너편 등 도로와 접해 있는 이런 아파트는 실속있는 전세입주 타겟이 될 수 있다.
틈새 시장이 있다 입주를 앞둔 대단지 아파트에서 나오는 전세를 눈여겨 봐야 한다. 대단지 아파트에서는 입주 예정자들이 잔금을 치르는 시기에 자금경색으로 싼 값에 전세를 내놓는 경우가 많다. 예를 들어 서울 강동구 성래동 삼성아파트(1,220세대)는 9월 입주예정이고 경기 수원 정자1지구 우방, 풍림산업 등의 아파트(1,000~2,000세대)도 10월까지 입주예정이다. 이런 아파트들을 대상으로 전화나 방문을 통해 급히 나오는 전세집을 문의하면 의외로 싼 값에 구하는 행운을 얻을 수 있다.
중개업자가 고객용으로 관리하는 전세매물도 가능하다면 노려볼만 하다. 중개업자들이 잘 아는 사람이나 단골고객을 위해 시장에 내놓지 않고 갖고 있는 물건들이 종종 있다. 여기에는 「급매물중의 급매물」이랄 수 있는 초염가 전세집이 들어 있기도 하다. 자신의 인맥을 동원해 중개업자를 공략하는 대담성도 필요하다.
「복비」도 절약하라 집값은 흥정하지만 복비는 흥정하지 않는 경향이 있다. 부동산 중개업자들은 법정 중개수수료를 무시하고, 계약 당사자들은 괜히 따져봐야 『물정 모른다』는 핀잔을 듣기 일쑤기 때문이다. 「복비 시비」가 피곤한 점은 있지만 돈을 아끼기 위해서는 따질 것은 따지겠다는 자세가 필요하다. 먼저 법정 수수료가 얼마인지 알고 있어야 한다. 법정 수수료를 기준으로 터무니없이 요구하는 복비를 깎을 수 있다.
법적으로 임대차 중개 수수료는 거래금액의 0.15~0.8%로 돼 있다. 전세금이 500만~1,000만원 미만이면 0.6%의 요율이 적용돼 수수료 한도는 5만원이고 1,000만~3,000만원은 0.5% 요율에 복비는 12만원까지만 받을 수 있다. 3,000만~5,000만원은 복비 한도가 15만원, 5,000만~1억원은 25만원이다. 법정 수수료와 비교해 과도하게 복비를 요구하면 일단 깎고, 설령 계약을 체결하게 되더라도 영수증을 받아둬야 한다. 영수증이 있어야 나중에 건설교통부 토지관리과나 해당 지방자치단체 지적과에 신고해 환불받을 수 있다.
윤순환기자
goodman@hk.co.kr
-전세분쟁 예방법
싼 전세집을 구하는 것 못지 않게 「똑똑하게」 구하는 것도 중요하다. 전세든 집이 경매에 넘어가거나 아예 사기를 당해 전세금을 떼일 수 있기 때문. 또 하나의 알뜰작전인 「전세분쟁 예방법」을 살펴본다.
우선 임대차 계약서를 쓰기 전에는 반드시 등기부 등본을 떼 봐야 한다. 집값에서 근저당 금액을 뺀 액수가 전세금보다 적거나 자주 담보권이 설정된 경우에는 계약에 신중할 필요가 있다. 계약을 체결한 뒤에라도 두 번 더 등기부 등본을 떼보는 것이 바람직하다. 잔금을 치르기 전과 전입신고를 하기 전. 잔금 지불일을 며칠 남기고, 또는 입주와 전입신고 사이에 근저당이 설정될 수도 있다. 전세 계약서에 확정일자 인을 받아 두는 것은 상식이다.
계약서 체결때는 공란으로 돼 있는 특약사항란에 전세입주자(임차인)의 권리를 보장하는 내용을 요구, 최대한 관철시켜야 후환을 없앨 수 있다. 주요 특약내용을 추천하면 다음과 같다. こ잔금 지불전에 집주인(임대인)이 근저당을 설정하면 계약은 무효이고 전세금의 20%에 해당하는 위약금을 물어야 한다 こ계약만료시 다음 세입자가 들어오지 않더라도 전세금을 즉각 돌려준다. 만약 이를 지키지 못할 경우에는 주택은행 대출이자에 상당하는 연체료를 입주자에게 지불하고 「채무변제계약 공정증서」(일종의 각서)를 공증받는다 こ임대차 계약기간중 집주인이 근저당을 설정할 때는 입주자에게 사전에 알린다 こ기본 주거시설(보일러,전기배선, 상하수도 등)의 하자보수 책임은 집주인에게 있으며 일상적으로 사용하는 시설물(변기, 세면대, 싱크대 등)은 입주자가 수리한다 등이다. 물론 이같은 특약사항을 요구할 때 집주인이 순순히 들어주지는 않겠지만 가능한 많이 반영되도록 해야 뒤탈을 막을 수 있다.
/윤순환기자
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0