서울지역의 대표적인 5개 저밀도지구 재건축사업에 시동이 걸리면서 부동산 시장이 들뜨고 있다. 서울 저밀도 아파트 재건축지구는 잠실, 청담·도곡, 반포, 암사·명일, 화곡 등 5곳 43개단지. 5만152가구를 헐어내고 6만3,171가구가 들어서는 대규모 역사다. 더욱이 이들 지구에는 강남의 핵심지역이 포함된데다 한강을 낀 고급주거지역도 있어 초미의 관심사다.하지만 이들지역에 무작정 투자하기에는 복병도 만만치 않다. 지금 아파트가격에 이미 재건축에 대한 기대심리가 반영되어있는데다 서울시가 소형평형 의무화 등의 제동장치를 걸어놓고있어 턱없는 시세차익을 거두기는 어려울 것이라는 분석이 지배적이다. 더욱이 일부지역에서는 소형평형 의무건립 규정에 실망한 매물이 나오면서 아파트 가격이 약세를 보이고있다. 전문가들의 의견을 모아본다.
◆잠실지구 주민동의율이 93%에 이르고 용적률이 84.6%로 낮아 사업성이 좋다. 주공 1단지 13평형의 경우 매매가가 1억6,000만원선. 32평형아파트를 배정받을 경우 추가부담액은 금융비용을 제외하더라도 1억2,000만원에 이른다. 따라서 총비용은 2억8,000만원이 된다. 주변아파트 32평형시세는 2억5,000만~2억8,000만원선. 현재로서는 수익률이 높지는 않은 편이지만 대규모 새 아파트단지라는 점이 변수가 될 수 있다.
◆청담·도곡지구 용적률 117%로 5개 저밀도지구중 가장 높다. 하지만 강남의 최고요지라는 점에 주목할 필요가 있다. 48평형을 받을 수 있는 개나리아파트 3차 28평형은 3억4,000만원선. 추가비용과 금융비용을 합치면 총 4억5,000만~5억원. 인근 48평형은 4억4,000만원선이다.
◆반포지구 용적률이 85.5%로 낮지만 전용면적 18평이하의 소형평형이 전체의 33%에 불과해 사업추진속도가 늦은 편. 사업에 차질이 없을 경우 22평형의 아파트를 구입해 48평형을 장만하는데 드는 총 비용은 5억5,000만원으로 예상된다. 인근 50평형 시세(5억5,000만~7억원)와 비슷하거나 적지않은 시세차익을 볼 수 있다.
◆암사·명일지구 인근지역에 고층아파트가 들어서고있는 지구로 재건축이 완료되는 5년후 정도에는 대규모 아파트지역이 될 지역이다.시영 13평형아파트를 구입해 33평형에 입주할 경우 총 비용은 2억4,000만원정도로 예상된다.
인근 33평형시세가 2억3,000만원 수준인 것을 감안하면 수익성이 높다고는 볼 수 없다.
◆화곡지구 용적률이 104.2%로 높은 편이다. 소형아파트 밀집지역으로 재건축동의율이 90%를 넘어간다. 이르면 내년 상반기에 이주·철거가 시작돼 하반기에 일반분양에 들어가는 곳도 나올 것으로 보인다. 내발산 주공 10평형은 9,500만원선. 33평형을 받을 경우 1억8,000만원정도의 투자비가 들어간다. 인근 33평형아파트는 2억원대. 약간의 차익이 남을 수 있다.
사업진행이 빠른 지역의 경우 올해말 부터 이주가 시작되어 2001년부터는 일반분양에 들어가는 곳도 나올 수 있다.
조재우기자
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