한국경제가 압축·고도성장을 누리던 70~80년대에 부동산은 그야말로 「황금 알을 낳는 거위」였다. 그러나 국제통화기금(IMF) 체제이후 부동산 시장도 변하고 있다.LG경제연구원은 27일 「부동산 시장의 메가트렌드(큰 물결)」라는 보고서를 통해 이미 현실화했거나 최소 2~3년안에는 국내 부동산 시장에 불어닥칠 7가지 큰 흐름을 소개했다.
부동산 투자를 준비하는 사람들이라면 유념해야 할 부동산 시장의 큰 흐름을 요약, 정리한다.
부동산 폭등없고 전세제도 사라진다 90년대 초까지의 부동산가격이 급등한 까닭은 경제전반의 고도성장 때문이다.
그러나 IMF체제이후 한국경제가 중·저성장 체제로 전환하면서 부동산가격의 상승여력도 계속 낮아지고 있다. 실제로 도시근로자의 연 소득대비 주택가격 비율이 90년 11.6배에서 98년 4.4배로 낮아진 사실은 이같은 추세를 여실히 반영하고 있다.
예정대로 올해 주택저당채권이 도입될 경우 전세제도도 장기적으로는 사라질 것으로 보인다. LG경제연구원은 그러나 『전세제도가 사라지는 과정에서 일시적으로 전세공급이 줄어들고 이에 따라 전세가격이 단기적으로 상승할 수도 있다』고 전망했다.
선분양제도 사라진다 우리나라 부동산시장은 주택에 대한 만성적인 초과수요때문에 투자자들이 「청약제도」를 통해 주택을 「입도선매」하는 방식이 보편화한 상태다.
선분양제도 아래에서는 주택의 품질을 알 수 없기 때문에 시공자의 명성을 보고 투자할 수 밖에 없고 이에 따라 아파트의 동·호수간 가격차이가 거의 없었다.
그러나 후분양제가 일반화하면 외국처럼 동·호수간 입지조건의 차이를 정확히 확인할 있기 때문에 동·호수간 차별화가 가능하다.
부동산 간접투자시대 열린다 그동안의 부동산 투자는 돈 많은 일부 사람들에 의해 주도되어 왔다. 요컨대 거액의 부동산구입 자금을 혼자서 부담, 차액을 챙기기 위해 부동산 가격을 왜곡하는 일이 벌어졌었다. 그러나 앞으로는 「부동산 투자신탁」제도가 도입, 소액투자자들도 돈을 모아 「뮤추얼펀드」식으로 투자를 할 수 있게 된다. 이에 따라 소수의 투자자들에 의해 가격이 왜곡되는 현상이 사라지게 될 전망이다.
새로운 투자패러다임이 필요하다 LG경제연구원은 『부동산 시장의 큰 물결에 따라 투자자들은 과거와는 다른 투자를 해야 한다』고 조언하고 있다.
우선 일시적인 수급불균형에 따른 가격변동에 민감하게 반응할 필요가 없다는 것이다. 즉 부동산 시장이 수요자 위주의 시장으로 재편되면서 전세가격 등을 비롯한 부동산가격이 일시적으로 상승할 수도 있지만 장기적 현상은 아니라는 것이다.
또 과거처럼 부동산 가격이 상승하는 시기에는 내집마련 시기를 앞당기는 것이 유리했지만 이제는 무주택자들도 자신의 소득과 가족관계 등에 따라 구입시기를 조정해야 한다는 것이 LG연구원의 설명이다.
조철환기자
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