[개정 임대차보호법] 이사 뒤에도 우선변제권 인정

1일부터 시행되는 개정 임대차보호법은 세입자가 보다 쉽게 전세보증금을 돌려받을 수 있게 하는 등 세입자 권리를 한층 강화했다. 문답으로 풀어본다._집주인에게 전세보증금을 돌려달라는 소송을 내 이겼는데 집을 비워주지 않고도 경매신청을 할 수 있나.

『그렇다. 종전에는 세입자가 소송에서 이겨도 집을 비워주어야만 경매신청을 할 수 있었는데 집을 비워주면 우선변제권을 잃게 돼 사실상 경매신청을 할 수없었다. 그러나 앞으로 세입자는 우선변제권을 유지하면서 경매신청을 할 수있다』

_전세보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가면 어떻게 되나.

『종전에는 보증금을 못받고 이사를 가면 우선변제권을 잃었으나, 신설된 임차권 등기명령제도를 이용하면 이사를 가더라도 이미 취득한 우선변제권을 계속 인정받을 수 있다』

_임차권 등기명령제도란 무엇인가.

『원래 등기는 당사자 합의에 의해 하는 것이 원칙이다. 그러나 임차권등기명령은 집주인이 동의하지 않더라도 세입자가 법원에 신청해 일방적으로 등기를 할 수있는 제도이다. 등기명령 신청이 들어오면 법원은 서류심사와 당사자 심문을 거쳐 1~2주일 내에 결정을 하고 직권으로 등기를 하게 된다. 임차권등기명령에 들어가는 비용은 집주인에게 청구할 수 있다』

_세입자는 전세기간 만료전에 언제든 나가겠다고 주장할 수 있나.

『그렇지 않다. 계약기간을 6개월 또는 1년으로 자유롭게 정할 수는 있지만 계약기간 만료전에 나가겠다는 의사표시를 하지 않으면 2년 계약으로 확정된다. 또 2년 계약을 한 경우도 세입자가 계약만료 1개월전에 나가겠다는 의사표시를 하지 않으면 기간이 2년간 자동 연장된다. 이처럼 자동 연장된 경우 집주인은 2년간 집을 비워달라고 할 수 없으나 세입자는 계약해지를 통보하고 3개월이 지나면 전세보증금 반환을 청구할 수 있다』

_개정법 시행전에 임대차계약을 한 세입자에게도 새 법이 적용되나.

『원칙적으로 개정법 시행전에 체결한 계약에도 효력이 미친다. 다만, 개정법 시행전에 세입자와 집주인간 합의로 이뤄진 임차권등기의 경우 기존 권리자들의 이익을 침해할 우려가 있어 우선변제권은 인정되지 않는다』

/김상철기자 sckim@hankookilbo.co.kr

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