◎아파트 평균 20대1,낙찰가율 높아져/IMF이전 물건은 시세반영 안돼 비쌀수도/세입자 권리관계 직접 찾아가 확인을부동산 경매에 대한 관심이 어느 때보다 높다. 국제통화기금(IMF) 관리체제이후 경매물량이 평소보다 2∼3배 늘어났기 때문이다. 입맛에 맞는 아파트를 싼 값에 고를 수 있는 좋은 기회인 셈이다. 여기에 최근 부동산시장의 활기로 급매물이 줄어들면서 내집마련 수요들이 경매시장으로 몰려들고 있다.
하지만 경매시장은 그다지 호락호락한 곳이 아니다. 자칫하면 손해를 입을 수도 있는데다 세입자와의 갈등 등으로 큰 곤욕을 치를 수도 있다. 특히 최근에는 경매시장이 이상열기를 띠면서 낙찰가가 상대적으로 높아져 투자메리트도 조금씩 떨어지고 있는 형편이다. 치밀한 사전준비와 주의가 필요하다.
■경매시장에 무슨 일이 일어나고 있나
하반기들어 아파트의 평균 경쟁률은 20대 1이나 된다. 인기지역 30평형대 아파트의 경우 경쟁률이 50대 1이 넘는 경우도 적지않다. 그만큼 낙찰경쟁이 치열하다. 자연 낙찰가율(최초감정가 대비 낙찰가)도 80%대로 높아지고 있다. 「일단 사고보자」는 심리가 확산되면서 낙찰가를 경쟁적으로 높게 써낸 결과다.
■감정가를 100% 믿어서는 안된다
감정가는 법원의 감정평가사가 경매물건에 대해 내린 평균적인 수준의 시가감정가격이다. 따라서 급매요인이나 특정시기의 급등락추세 등 시세를 정확하게 반영하지 못할 때도 있다. 특히 최근 경매물건은 부동산가격이 떨어지기 전인 지난해 나온 물건들이 많다는 점에 유의해야 한다. 몇번의 유찰로 입찰가가 30∼40% 떨어졌다해도 현재 시세와 비교해 결코 싼 값이 아닐 수도 있다는 이야기다. 꼼꼼한 시세확인이 필수적이다. 시세를 제대로 알아보지 않은채 경매현장의 분위기에 휩쓸리다 보면 시세와 비슷하거나 높게 낙찰받았다는 사실을 뒤늦게 깨닫는 경우가 적지않다.
■임대차관계를 잘 따져봐야 한다
등기부등본을 살펴 선순위 저당권(최초근저당)에 앞서 설정된 선순위 임차인이 없어야 한다. 선순위 저당권 이후의 권리는 말소되지만 앞선 모든 권리는 낙찰자가 떠안아야 하기 때문이다. 전세를 사는 사람이 근저당 설정일자보다 앞서 전세로 확정일자를 받거나 전세권을 설정한 경우 낙찰받은 사람이 전세금을 모두 물어주어야 하는 경우가 많다.
가짜 세입자도 있다. 전 집주인과 세입자가 짜고 허위임차계약을 맺어 보증금을 빼가는 경우다. 소액보증금(2,000만∼3,000만원) 임차인은 경매로 팔리기 이전(경매기입등기)까지만 전입신고를 마치면 보증금을 가장 먼저 변제받을 수 있도록 돼 있는 현행 주택임대차보호법을 악용하는 사례다. 경매전문업체 코리아21세기의 김성수실장은 『경매물건을 직접 찾아가 실제로 살고 있는 세입자를 확인하는 등 권리관계를 확실히 따져보는 것이 필수』라고 말했다.
■부대비용도 만만찮다
선의의 피해를 입게 된 후순위 세입자를 내보내려면 이사비 명목 등으로 따로 목돈을 지불하는 경우가 많다. 특히 상가의 경우는 권리금과 보증금을 받을 수 없는 임차인이 쉽게 명도에 응하지 않아 이를 처리(명도소송)하는데 최소한 3개월이상의 기간이 걸린다.
■자금계획을 잘 세워야 한다
보증금 10%를 제외하고 잔금 90%는 낙찰후 한달안에 일시불로 내야 한다. 현금을 쥐고 있지 않은 상태에서 경매에 달려들었다가 보증금만 날릴 수도 있다.<김병주 기자>
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