◎서울 3,000만원 이하 소액임차인/1,200만원까진 최우선 변제/집 비워주었다면 권리상실서울의 17평형 연립주택에 2,500만원에 전세살고 있는 박모(35)씨는 96년 근저당잡힌 집이 경매에 넘어가는 바람에 전세보증금을 떼일 형편에 처했다. 박씨는 돈을 돌려받을 수 있을까. 결론부터 말하면 주택임대차보호법상 최우선변제권이 인정되는 소액임차인에 해당돼 전액은 아니라도 일부를 돌려 받을 수 있다.
최우선변제권이란 일반채권자, 자신보다 먼저 담보권을 설정한 담보권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리. 특별시 광역시에서는 보증금 3,000만원 이하, 기타지역에서는 2,000만원 이하인 임차인에게만 인정된다. 보증금 전액에 최우선변제권이 인정되는 것은 아니며 특별시 광역시에서는 1,200만원, 기타지역에서는 800만원까지만 인정된다. 최우선변제권이 인정되는 금액의 합계가 주택 매각대금의 절반을 넘으면 절반 범위에서만 변제받는다.
따라서 박씨는 매각대금이 2,400만원 이하가 아니라면 최소 1,200만원은 돌려받을 수 있다. 그러나 이미 집을 비워주었거나 경매신청 전까지 주민등록 전입신고를 하지 않았다면 최우선변제권을 상실한다. 임대차계약서상 확정일자는 받지 않아도 지장이 없다.
박씨가 확정일자를 받았다면 배당요구를 통해 나머지 보증금 1,300만원에 대해 권리를 주장할 수 있다. 집주인이 개인사업자라면 근로기준법상 임금이나 퇴직금의 미지급분이 배당 1순위다. 경매물건 때문에 부과되는 세금인 종합토지세나 토지초과이득세도 박씨보다 순위에서 앞선다. 우선순위 배당이 끝나면 박씨가 확정일자를 받은 날짜와 근저당권 설정 날짜 등을 비교, 박씨가 순위에서 앞서면 나머지 금액도 돌려받을 수 있다.<이영태 기자>
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