부동산 투자에 거센 변화의 물결이 일고있다. 우선 국제통화기금(IMF) 한파로 대출금리가 20%선에 이르고 있다. 또 올들어 아파트 표준건축비가 4.5% 인상된데 이어 수도권 민간택지에 대한 소형주택 의무건축비율이 폐지됐다. 특히 이달부터는 서울·수도권 분양가 자율화 조치가 시행돼 주택시장은 커다란 변혁기를 맞고 있다. 본격적인 이사철을 앞두고 새로운 부동산 투자전망을 살펴본다.○전세금 비율 높은 중형을 잡아라
최근 대한부동산신탁이 올해 수도권아파트 청약추세를 분석한 결과, 30평형대 아파트에 대한 관심이 높은 것으로 나타났다. 고금리 시대를 맞아 내집 마련 실수요자들이 자신의 능력에 맞는 평형을 찾고 있기 때문이다. 특히 집값 대비 전세금 비율이 상대적으로 높은 것도 중요 요인으로 작용하고 있다. 서울의 매매금액 대비 평균 전세금 비율은 평균 50%를 약간 웃돌고 있으나 수도권은 40%선을 유지하기 어려운 형편. 얼마전 청약접수를 끝낸 경기 용인 구성면의 동아건설 철골조아파트의 경우 서울·수도권 1순위 청약접수 결과, 33평은 14.7대 1, 39평형은 1.7대 1의 높은 경쟁률을 보인 반면 64, 83, 89평형은 20%정도의 낮은 청약률을 보였다.
○서울과 수도권 미분양 다시보자
올해부터 아파트 표준건축비가 4.5% 인상됐고 서울·수도권 지역의 아파트 분양가가 자율화함에 따라 아파트 가격이 15∼21% 인상된 선에서 책정되고 있다. 최근 분양을 마친 경기 구리 인창지구 성원아파트의 경우 분양가가 최고 15%, 용인 구성의 벽산아파트는 지난해 인근에서 분양된 아파트가 보다 21%나 높게 공급됐다. 따라서 지난해 분양에 이미 들어갔으나 IMF의 한파에 밀려 미분양으로 남아있는 잔여아파트는 올해 신규분양분 보다 상대적으로 가격이 싸다. 올해말부터는 임대주택사업의 규정이 대폭 완화, 미분양 아파트 3가구이상을 구입할 수 있는 사업자라면 세제상의 혜택은 물론 매달 일정한 임대료를 거둬들일 수 있는 장점이 있다.
○택지개발지구·국민주택에 관심을
서울·수도권지역의 아파트 분양가격이 자율화하지만 공공택지 개발지구와 주공·시영 등의 국민주택 아파트는 분양가 자율화에서 제외돼 시세차액을 기대할 수 있다. 대표적인 곳이 구리 토평지구와 용인 구갈지구 및 수원 정자, 천천지구 등이다.
○마무리단계 재개발 지분을 노려라
무이자로 이주비가 지급되거나 이주비 지급이 끝난 재개발 지분은 금리가 급격하게 상승, 상대적으로 투자가치가 높다. 특히 앞으로 진행되는 재개발지구는 용적률이 300%에서 200%로 낮아지면서 사업진행이 어려워지고 조합원 부담이 가중됐다. 이에 따라 사업승인이 이미 끝났거나 이주비 지급 마무리단계의 재개발 지분은 가치상승이 예상된다. 또 아파트 분양가자율화로 일반분양아파트를 높은 가격에 분양, 조합원 이익이 그만큼 증가해 분양가 자율화 이전가격으로 가격을 결정할 수 있다. 서울시내 재개발 지구중 이주비 지급이 90%이상 완료된 곳은 마포구 염리1과 강북구 미아11, 2지역등 30여곳에 이른다. 이들 재개발지역은 전반적인 집값하락으로 지분시세가 지난해 보다 상당폭 떨어졌고 일부지역에선 급매물도 나오고 있는 상황.
○대단지 입주예정 아파트 주목하라
1,000가구 이상의 아파트가 새로 입주를 시작할 때는 물량이 한꺼번에 쏟아지면서 매매가와 전세가격이 주변 가격대비 5∼10% 하락하는 경우가 많다. 특히 최근과 같은 고금리시대에서는 새로 입주하는 아파트의 매물이 폭증, 동·층수를 마음대로 선택할 수도 있다. 따라서 이번 봄에 꼭 집을 옮길 계획이라면 신규입주 아파트에 대한 정보가 필수적이다. 김영진 내집마련정보사 대표는『신규 입주아파트는 기존 아파트나 신규 분양물보다 일단 저렴한 가격에 구입할 수 있어 유리하다』고 강조했다.
○봄에 쏟아질 경매매물을 챙겨라
자금이 고갈되고 기업체의 부도가 늘어나면서 경매매물은 넘치고 경매 참가자는 감소, 낙찰가격이 하락해 낮은 가격에 주택 또는 부동산을 경락 받을 수 있다.<장학만 기자>
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