◎기존 아파트는 영향없어 주택공급 다소 늘어나고 소형 건설은 더욱 감소/청약예금자 차익 사라져정부가 12일 18평초과 민간아파트의 분양가를 자율화하기로 함에 따라 분양가 규제제도가 도입(77년)된지 21년만에 신규 아파트가격(분양가) 규제가 사실상 없어지게 됐다.
◆실시배경:정부가 서둘러 민간아파트 분양가 자율화조치를 마련한 것은 이대로 가다가는 1년6개월∼2년(공사기간)후 수도권 주택시장에 심각한 공급부족사태가 발생할 것이란 판단에 따른 것이다. 주택업체들은 최근 국제통화기금(IMF)한파로 자금난에 시달리면서 도산하는 사례가 빈발하고 살아남은 업체들도 땅값 부담이 크고 분양가 제한을 받는 수도권에 아파트 짓기를 기피, 중장기적 주택수급에 적신호가 나타나고 있는 것이다.
주택업체들은 기존에 확보하고 있는 토지에 아파트를 짓는 것은 물론 새로 토지를 마련하려 하지않고 수익성이 떨어지는 재개발·재건축사업은 거뜰떠 보지않고 있다. 이때문에 지난해 수도권 주택건설실적이 19.2%나 줄어들었다. 따라서 분양가 자율화를 통해 수익성을 보전해줌으로써 다소나마 주택공급을 늘려나간다는 방침이다.
◆아파트값 동향:건설교통부는 새 아파트 공급가격(분양가) 자율화가 기존 아파트가격에 영향을 미치지 못할 것으로 분석하고 있다. 건교부가 본격적인 집값 침체기의 시작인 올 1∼2월을 자율화의 적기로 꼽고 있는 것도 이때문이다. 건교부 관계자는 『최근 서울지역의 경우 중소형(40평 이하) 아파트가격이 3,000만원까지, 대형(50평 이상)은 1억원까지 떨어지고 있으나 거래는 거의 이뤄지지않고 있다』며 『본격적인 하락세에 접어들었다』고 밝혔다. 대우경제연구소도 이와관련, 고금리가 지속되고 실업증가, 금융기관의 가계대출 중단·축소 등으로 주택구매력이 떨어져 앞으로 3∼4년동안 3∼10%가량(올해 3.4∼7.5%) 떨어질 것으로 전망하고 있다.
그러나 신규분양가는 10∼20%가량 오를 전망이다. 지난해 수도권의 목좋은 지역의 경우 시세와 분양가 차이가 30%이상에 달해 채권입찰제가 실시됐었다. 이런 지역의 분양가는 채권입찰제가 없어지는 만큼 분양가는 시세에 근접하는 수준으로 오를 전망이다. 주택업체들은 이미 분양가 제한이 풀린 철골조아파트(용인시)의 분양가를 50%가량 올릴 계획이다. 특히 재개발 재건축으로 공급되는 일반분양분 아파트의 분양가가 큰 폭으로 오를 전망이다. 하지만 주택업체들이 분양가를 예상보다 큰 폭으로 올리지 못할 것이란 전망도 있다. 기존 아파트가격(시세)이 계속 떨어지고 있는데다 분양가를 너무 올릴 경우 청약포기자나 중도금 미납자가 속출, 분양가 인상에 따른 실익을 얻기 힘들기 때문이다.
◆주택 수급:지난해 분양가 제한을 받는 수도권 지역의 주택공급은 19.2% 줄어든 반면 분양가 제한이 이미 풀린 광역시와 지방도시는 각각 18.3%, 18.1%씩 늘어났다. 수도권도 분양가가 자율화할 경우 다소 공급이 늘어날 전망이다. 그러나 18평이하 아파트를 의무적으로 일정비율 짓도록 했던 「소형의무비율」이 지난해 폐지된데다 이번에 18평이상 민간아파트에 대한 분양가 제한이 풀리게 되면 18평이하의 소형주택 건설은 더욱 줄어들 전망이다.
◆청약예금자 어떻게 되나:주택청약예금자들은 당첨만 되면 많게는 1,000만∼2,000만원씩 시세차익을 얻던 혜택을 기대할 수 없게된다. 지난해 11월말 현재 전국 청약예금자는 81만8,000명, 수도권 청약예금자는 73만9,000명에 달해 반발이 예상된다. 건교부 관계자는 이와관련, 『청약예금자들은 앞으로 택지개발지구에서 공급되는 아파트에서만 시세차익을 기대할 수 있고 주택업체들이 자체 공급하는 민간아파트나 재개발·재건축 등에 의해 공급되는 아파트에서는 시세차익을 기대하기 힘들다』며 『하지만 이 경우에도 계약금이나 중도금을 미리 납부한데 따른 금융비용을 감안해 분양가가 시세보다는 낮게 책정될 것』이라고 말했다. 그러나 청약예금자들은 『이미 분양받은 사람은 시세차익을 얻은 반면 남은 사람만 시세차익을 얻지 못하게 하는 것은 너무하다』며 형평성에 어긋난다고 반발할 것으로 보인다. 한편 18평 이하는 계속 분양가가 제한됨으로 청약저축(45만8,000명)·청약부금 가입자(100만명)는 분양가 자율화로 영향을 받지않는다.<유승호 기자>
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