◎시세 75∼80%선 구입가능내년부터 입주자 모집공고 승인 신청분부터 표준건축비가 4.5% 인상됨에 따라 아파트 분양가 역시 서울의 경우 2%, 지방은 3% 정도 인상이 불가피 할 전망이다. 따라서 저성장·고물가·고금리인 국제통화기금(IMF) 시대가 본격 도래할 내년부터는 아파트 분양가마저 인상, 무주택 서민들에게는 집장만 기회가 한층 아득하고 멀게만 느껴질 것으로 보인다.
아무리 경기가 어렵다고 하더라도 내집 마련 기회는 반드시 있는 법이어서 「전세 탈출」 노력을 게을리해서는 않된다는 것이 전문가들의 조언이다. 12월에 접어들어 매기가 급격히 줄어든 부동산 법원 경매시장에는 서울과 경기 분당 신도시 등을 중심으로 중대형 아파트 매물들에 대한 수요만이 유지되고 있어 감정가 대비 낙찰가가 85%선을 떨어지지 않고 있다.
반면 서울과 수도권 지역의 소형 아파트 매물은 대거 쏟아지고 있지만 불경기 여파속에 벌써 주택수요자들이 동면기에 접어들은 듯 찬 바람만이 불고 있어 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다.
최근 부동산 경매시장은 「불경기 일수록 소형 아파트를 주목하라」는 일반적인 부동산 재테크의 원칙에서 한 치도 벗어나지 않고 있다. 즉 전용 25.7평 이하의 국민주택규모 아파트나 소형 아파트 매물들이 서울지역 평균 낙찰가 보다 낮은 83%선에서 낙찰되고 있어 관심을 끌고 있다. 특히 이들 매물은 통상적으로 감정가가 시세보다 낮아 실제로 시세의 75∼80%선에서 구입이 가능하다.
가을 이사철을 넘기면서 중소형 아파트에 대한 수요층이 급격히 줄어드는 등 평균 경쟁률은 3대 1 수준에 머물고 있어 무주택자의 경우 지금이 집장만을 하기 위한 절호의 찬스인 셈이다. 만약 여윳돈이 있어 다섯 가구 이상의 소형 아파트를 구입해 임대아파트 사업을 계획하고 있다면 이 역시 저렴한 가격에 상품성이 뛰어난 「옥석」을 고르기에 안성맞춤이다.
사실 소형 아파트 경매는 전세금에 약간의 자금만 보태면 이를 구입할 수 있다는 장점이 있다. 방 2개 짜리 소형 아파트는 임차관계가 덜 복잡해 권리분석이 용이하며 시세파악이 쉬워 입찰금액을 써내는데 특별한 노하우가 필요없다. 낙찰 받은 후 임대나 매매가 중대형 아파트에 비해 수월해 환금성도 뛰어나다. 특히 투자자금이 상대적으로 적은 신세대 부부나 개인들에게 인기가 높아 두터운 수요층을 갖고 있다는 점이 바로 소형 아파트 경매가 지닌 매력이다.
따라서 내집마련의 계획을 가지고 있는 전세입자들은 최근 매물이 쏟아지고 있는 서울 잠실 가락 둔촌 신정 신길 구로동 등 강남지역의 아파트를, 임대 사업자들은 아파트가 밀집돼 있는 서울 상계 중계 쌍문동 등 강북지역을 중심으로 투자의 방향을 잡는 것이 유리하다.<장학만 기자>
◎소형아파트경매 주의점/대규모단지 택해야 팔때 제값 받을 수 있어
중소형 아파트를 고를 때 1,000가구 이상의 규모가 큰 단지를 택하는 것이 매매시 제값을 받을 수 있는 우선조건으로 꼽힌다. 역세권이나 단지 정비가 잘 돼 있는 곳, 대중교통이 편리한 곳이 임대매매가 쉽게 이뤄진다는 점도 중요한 매매기준이 된다. 동일한 지역 동일한 이름의 아파트라도 동·층·향에 따라 가격차가 천차만별이므로 시세파악에 주의해야 한다. 경매물건 중에는 종종 대지권이 없는 경우가 있다. 이런 경우 대지지분을 별도로 매입해야 하므로 입찰가 산정시 대지권 금액을 감안해야 한다.
토지별 등기가 돼 있는 곳은 토지지분이 경매에 포함돼 있는 지를 확인해야 한다. 관리비나 공공요금이 연체돼 있는 경우가 있으므로 추가부담이 필요한 지를 미리 확인해 두는 것도 명심해야 한다. 재건축을 염두에 두고 있다면 지은지 15년 이상된 대지지분이 넓은 저층 아파트를 구입하는 것이 유리하다.
최근 금융기관에서 대출을 받기가 어려운 상황이고 금리 역시 높으므로 체계적인 자금계획을 세워두는 것이 필요하다. 잔금은 대출받아 해결한다는 식의 어설픈 계획을 세워두었다가 예기치 않은 사태가 발생할 경우 입찰 보증금 마저 떼일 수 있으므로 불황기 자금관리에 각별히 신경을 써야한다. 권리관계가 비교적 깨끗한 아파트라도 권리분석은 필수. 특히 임대차 관계는 주의 깊게 살펴봐야 한다.
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