◎구조조정 과정 매물홍수·수요위축/민간부문 개발예정지 투자는 계속/수도권 주택가격 약보합세 전망/‘분양가 자율화’ 최대 변수로「내년 초긴축 경제속의 부동산 경기는 과연 어디에 탈출구가 있는가」 국제통화기금(IMF)의 구제금융으로 대변되는 경제위기의 소용돌이는 내년 부동산 경기마저 전반적으로 침체국면에 빠뜨릴 것을 예고하고 있다. 하지만 신정부 출범때마다 경기활성화대책은 건설경기의 불씨에서 그 단초를 찾아왔고, 저성장속의 치솟는 물가를 움켜쥐기 위해 주택보급율의 확대 등 건설경기의 활성화는 정권초기의 필수과제로 꼽혀왔다. 따라서 경제의 침체속에서 수도권과 개발예정지구 등 수요집중화 지역은 기존의 관위주의 대규모 신도시개발 보다는 민간부문이 주도하는 소규모 개발이 집중될 전망이다. 특히 「수도권 분양가 자율화」조치라는 부동산 시장을 뒤 흔들어 놓을 복병이 이미 신정부 출범앞에 대기중이어서 장기적으로는 주택가격의 현실화와 시장기능을 활성화 시킬 것으로 기대된다. 그러나 이는 기존아파트들의 가격 동반상승을 부채질할 가능성도 배제할 수 없어 이에 대한 대책이 시급한 입장이다.
◆부동산 매물은 쏟아지지만 수요는 위축된다
금융권의 부실채권 정리와 기업의 구조조정 과정에서 부동산 매물이 급증하는 반면 가계의 실질소득 감소와 기업의 투자심리 위축으로 수요가 전반적으로 감소할 것으로 예상된다. 최근 대기업들의 자구노력 일환으로 내놓은 부동산 매물의 실제거래 성과는 건수대비 15.5%, 가격대비 7% 수준으로 기업들의 구조조정이 본격화될 내년부터는 매물이 홍수를 이룰 전망이다. 특히 시장실세금리의 급등에 따른 금융기관들의 가계대출 금리 역시 동반상승, 일반 서민들이 주택자금을 마련하는데 어려움을 겪게돼 수요는 전반적으로 위축될 것으로 보인다.
◆주택보다는 상업용 토지와 건물, 공장용지의 가격 하락폭이 더 커진다
주택의 경우 신규물량은 줄어들지만 수요의 감소로 가격의 하락폭은 비교적 적을 것으로 예상된다. 그러나 상업·공장용지는 구조조정 과정에서 파생되는 물량이 많고 신규 수요가 적어 가격 하락폭이 클 것으로 예상된다.
◆수도권지역과 계획 개발지구사업이 부동산 경기를 주도한다
신정부 출범시 민생안정과 삶의 질 향상을 위해 각종 공약과 정책이 시행돼야 하지만 IMF 구제금융이란 걸림돌로 많은 제약이 불가피할 전망이다. 따라서 현실적으로 국책사업중 기존의 건설사업과 주택보급율 확대 등 민간부문이 주도할 수 있는 사업중심으로 한정될 것으로 보인다. 관주도의 대규모 신도시 개발보다는 민간부문이 주도하는 개발예정지역과 개발진행지역을 중심으로 하는 지역개발이 불가피할 전망이다. 특히 이중 개발이익 극대화 지역을 중심으로 대규모 개발보다는 소규모개발과 단기유동성을 촉진하는 특정지역개발 등이 부동산 경기를 주도할 전망이다.
◆서울과 수도권지역의 주택가격은 약보합세를 유지할 전망
국민의 4분의 1이 집중돼 있는 수도권 지역은 주택 200만호 건설 등으로 주택보급률이 70%를 넘어서는 등 주택가격과 공급이 전반적으로 안정세를 유지하고 있다. 그러나 수도권지역의 주택보급률은 주택공급량과 지역인구의 상관지수로 단순지표일뿐 주택보급율 70%는 과대평가라는 시각이 팽배하다. 그 이유로는 서울과 수도권의 경우 ▲실질적인 주택보급률 저조 ▲택지의 고갈 ▲주택공급의 축소 등으로 가격상승의 불안요인이 항상 내재해 있기 때문. 특히 주택시장은 내재가치 중심의 시장 형성이 가장 큰 변수로 작용, 신규 공급되는 주택과 기존주택들은 교통여건의 개선이나 주거환경 변화요인에 따라 크게 반등할 소지가 높다. 따라서 수도권 주택시장은 이같은 변수에 따라 내년에는 지역별로 가격 편차가 더욱 심화될 것으로 예측된다. 또 서울시의 재건축규제강화(용적률 하향조정)에 따른 신규 주택공급이 절대적으로 부족한데다 기업의 교통비 보조축소 등 긴축경영의 여파로 서울시의 주택수요는 더 늘어날 것으로 보여 서울과 수도권지역의 주택가격은 내년에도 약보합세를 유지할 전망이다. 그러나 신정부의 강력한 물가안정 기조속에 투기지역 단속 및 건축규제 강화로 최근 용인과 김포 등지에서 나타난 「거품 프리미엄」은 상당 부분 해소될 것으로 기대된다.
◆수도권 분양가 자율화에 따른 단기적인 가격인상 불가피
내년 주택시장의 최대 변수는 무엇보다 수도권 분양가 자율화에 맞춰져 있다. 주택부문의 핵심규제중 하나인 수도권아파트 분양가 규제는 이미 해제쪽으로 사실상 방침이 세워져, 내년 신정부의 출범시기를 전후해 자율화 발표만을 남겨 놓고 있는 상태다. 수도권아파트 분양가 자율화는 특히 최근 IMF의 구제금융 여파로 급격히 위축될 건설업계에 신규 주택가격을 현실화함으로써 수익성을 높이고 주택건설 확대를 적극 유도한다는 차원에서 신정부의 선순위 주택정책 조치로 꼽힌다. 또 분양가 자율화는 장기적으로 주택시장 가격기능을 회복시켜 주택가격 안정에 기여할 것으로 보인다. 일부 주택건설업체들은 내년 상반기중 수도권 분양가 자율화가 실시될 것으로 전망, 수도권 아파트 분양사업을 가급적 늦추는 등 이미 시기조정에 나서고 있다.
그러나 수도권분양가 자율화가 실시되면 신규 분양가는 현재 가격보다 높게 책정돼 기존 주택가격의 동반상승을 유발시키는 등 전반적인 주택가격 상승으로 이어질 가능성이 높다. 더우기 불경기속에서 분양가 자율화조치는 「역시 부동산밖에 없다」는 부동산 선호 투자심리를 부추겨 수도권 부동산투자가 「IMF체제의 유일한 재테크 수단」으로 부각될 가능성도 배제할 수 없다. 따라서 수도권의 분양가 자율화 조치는 기존 아파트에 대한 가격불안을 초래할 만큼 심리적인 파급효과가 커 수도권 아파트의 가격인상은 단기적으로 불가피할 것으로 보인다.<장학만 기자>
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