오피스텔/갈수록 치솟는 인기

◎양도세 면제·전용률 70% 확대 등 주거공간으로 손색없어 투자 매력오피스텔의 인기가 갈수록 높아지고 있다.

오피스텔은 당초 사무용으로만 사용할 수 있도록 제한되어 있었으나 95년 하반기부터 난방 주방 설치 등에 대한 규제가 완화됐다. 이를 계기로 1가구2주택에 해당되지 않아 양도소득세를 물지 않게 되어 투자매력이 점차 높아지고 있다. 사무공간으로 뿐 아니라 주거공간으로의 활용도 가능하기 때문이다. 오피스텔의 인기가 높아짐에 따라 새로운 형태의 오피스텔이 잇따라 등장하고 있다. 최초 임대에 대해 임대수익을 보장하는 임대보장형, 전용률이 70%로 아파트에 비해 손색이 없는 새로운 모델, 각종 첨단시설을 갖춘 인텔리전트 호텔형 등이 대표적이다. 그만큼 선택의 폭이 넓어진 것이다. 그렇다고 무턱대고 아무 오피스텔이나 잡았다간 생각지도 않았던 낭패를 볼 수도 있다. 오피스텔도 부동산이니만큼 재테크 방법이 필요하다. 오피스텔에 투자할 때 특히 눈여겨 봐야 할 부분을 점검해 본다.

▷오피스텔 투자요령◁

◆구입에 앞서 투자목적을 분명히 해야한다

무엇보다 구입 목적이 무엇인지를 사전에 충분히 고려한 후 결정해야 한다. 자신이 입주할 경우라면 주변이 쾌적하고 생활기반시설이 잘 갖춰진 곳이 좋고, 투자를 위한 것이라면 임대수요가 높은 오피스텔을 선택하는 것이 바람직하다. 오피스텔의 수요자는 주거목적의 20, 30대 직장인이 주류이므로 업무밀집지역에 위치, 지하철 등 교통편리한 지역이 투자우선순위다.

◆분양가 대비 임대가격 비율에 대한 충분한 검토가 있어야 한다

임대가격이 높을 수록 투자원금이 적은 만큼 임대가격 비율이 높은 곳을 선정하는 것이 수익성을 보장한다. 분양받아 임대할 경우 투자자 입장에선 저렴하게 분양받아 높은 임대료를 받을 수 있는 매물을 찾기 마련. 그러나 무조건 분양가가 싸다고 좋은 것은 아니다. 외관 마감재 등의 기본요건이 분양가와 직접적으로 연결됨으로 이를 고려해야 한다. 일반적으로 매매가 대비 임대가는 최소 40%를 넘어야 한다는 것이 전문가들의 조언이다.

◆전용률 높은 오피스텔을 선택하는 것이 유리하다

연면적이 적은 소형의 경우 주차장 복도 엘리베이터 등 부대시설 비중이 높아 전용률이 낮은 편이다. 그러나 대형의 경우 전체 연면적이 커서 부대시설을 감안해도 전용률이 높아 상대적으로 높은 가격에 임대를 놓을 수 있어 매각 때도 유리하다.

◆입주시기때 수요 및 공급상황을 잘 따져봐야 한다

아무리 배후지가 두텁고 교통여건이 좋아 임대가 잘되는 곳에 위치한 오피스텔이라도 임대수요에 비해 공급이 넘친다면 투자가치가 떨어지기 마련이다. 일례로 경기 일산 등 신도시의 경우 많은 업체들이 같은 지역에 많은 물량을 내놓고 있으나 일산 신도시는 아직 공공기관이나 민간기업 사무실들이 많지 않아 투자가치면에서 서울시내보다 상대적으로 떨어지는 경향이 짙다. 따라서 이같은 수요와 공급의 비율을 투자가라면 우선적으로 계산해야 한다.

◆투자결정에 앞서 건물내부 시설설계를 조심스럽게 살펴봐야 한다

냉난방설비의 경우 중앙집중식 설비시스템의 구비여부와 개별난방의 경우 개인 입주자가 자비로 이를 구입해야 하는 지를 따져봐야 한다.

건물의 구조 및 외관, 벽체 등도 확인을 통해 철골의 유무, 외관 마감재의 차이, 벽면구조 등을 잘 살펴봐야 차후 임대에 유리하다. 주차시설 역시 입주후 업체의 편법분양으로 1실1대의 원칙이 무시될 수 있으므로 이를 세밀히 알아보는 것도 방법이다.<장학만 기자>