◎저당권 설정전 전입신고·입주 마쳤어야/확정일자 등 모두 「후순위」면 세입자 보호못받아「경매때 전세금을 다 받지 못하면 집을 비워주지 않아도 된다」는 대법원의 판결이 보도(본보 2일자 38면)되자 독자들의 문의전화가 쇄도했다. 결론부터 말하면 이번 판결은 세입자가 다른 채권자의 저당권 설정에 앞서 전입신고와 입주절차를 마친 경우에만 해당한다. 사례별로 살펴본다.
◆전입신고와 입주를 저당권 설정전에 하고, 확정일자는 나중에 받은 경우=이번 판결과 같은 경우다. 경매를 통해 전액을 돌려받지 못했다면 새 집주인을 상대로 소송을 벌여 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다.
이번 판결에서 세입자 김모씨는 소액임차인(95년 법개정 전에 서울과 광역시는 2천만원, 지방은 1천5백만원이하)의 경우 서울은 7백만원, 지방은 5백만원까지 모든 채권에 우선해 변제받을 수 있도록 한 임대차보호법 시행령에 따라 5백만원을 돌려받았으나 확정일자가 저당권 설정보다 늦어 나머지 1천만원을 돌려받지 못하자 집을 비워주지 않은 것이다. 대법원 판결은 이 세입자가 나머지 돈을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다는 취지이다.
만약 김씨가 확정일자를 저당권 설정 전에 받았다면 경매에서 전세금 전액을 돌려받을 수 있었다.
◆확정일자를 저당권이 설정되기 전에 받았으나 전입신고와 입주가 늦은 경우=저당권에 앞서 확정일자를 받았다고 안심하면 안된다. 전입신고와 입주가 다른 채권자의 저당권보다 늦으면 아무런 효력이 없다. 다만 이 경우도 소액임차인(95년 이후 서울은 3천만원, 지방은 2천만원이하)은 서울의 경우 1천2백만원, 지방은 8백만원까지 다른 채권에 우선해 돌려받을 수 있다.
◆전입신고와 입주, 확정일자가 모두 저당권보다 늦은 경우=소액임차인의 경우만 법에 정한 범위에서 보호받을 뿐 그렇지 않은 경우 보호받지 못한다. 결국 세입자는 전세계약을 하기 전에 그 부동산에 저당권이 설정돼 있는지를 확인한 뒤 전입신고와 입주절차를 마치자 마자 확정일자를 받아두면 권리를 보호받을 수 있다. 이와 함께 법원 경매를 통해 건물을 경락받으려는 사람은 세입자의 권리를 먼저 알아본 뒤 신중하게 응찰할 필요가 있다.<김상철 기자>
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