부동산 법원 경매시장이 비수기인 8월을 넘기면서 낙찰가가 하향 안정세를 보이고 있다. 이같은 추세는 당분간 계속 이어질 전망이다.특히 단독주택 경매물건의 경우 1월 감정가 대비 낙찰가가 평균 77.6%까지 상승했다가 4월이후 71%선, 여름철에는 70%선으로 떨어졌다. 이사철을 앞두고 하향 안정세를 보이고 있다는 점은 부동산 투자가들이 무엇보다 주목할 만한 사항이다.
단독주택은 임대목적으로 건축된 방이 10개 이상되는 수익용 다가구주택과 단독세대만이 사용할 수 있는 일반 주택으로 구분할 수 있다. 투자가라면 주목해야 할 종목은 수익용 다가구 주택이다.
지하 1층, 지상 2∼3층 규모로 임대할 수 있는 방이 10∼15개정도 딸린 다가구 주택은 안정적인 월세수익이 보장돼 투자용 부동산으로는 안성맞춤이다. 또 임대사업자용 공동주택에 비해 주택관리가 수월해 「한 지붕 세 가구」의 효과 이상을 얻을 수 있어 눈여겨 볼 만한 투자대상이다.
○임대수익 짭짤한 재미
▷벤치마킹◁
지난해말 서울 남부지원에 나온 다가구 단독주택에 투자한 김모(55)씨는 요즘 임대수익으로 짭잘한 재미를 보고 있다.
이 다가구 주택은 대지 65평에 건물면적 75평으로 입찰당시 감정가는 3억1,000만원. 경매에서 2회 유찰후 2억1,500만원에 낙찰받았다. 김씨는 취득세 등 세금을 비롯해 수리비용과 사후처리 비용 등으로 총 2,000만원을 재투자했으나 시세보다 7,500만원정도 저렴하게 구입했다. 지하 1층, 지상 3층 규모로 13개의 방을 갖춘 이 다가구 주택은 대학가 주변에 위치하고 있어 학생들을 중심으로 세입자를 구하는데는 별 어려움이 없었다. 김씨는 이들로부터 보증금 9,500만원을 회수하고 매달 월세 200만원의 수익을 올리고 있다.
○역세권·이면도로변 좋아
▷투자포인트◁
부동산 경매시장에 공급되는 단독주택은 서울 경기 인천 지역이 전체물량중 약 20%내외를 차지하고 있다.
서울과 경기 지역은 매달 공급량이 비교적 고른 편으로 강서구 화곡동, 관악구 봉천동 신림동 구의동 등지에서 많이 나오고 있다.
서울 중심부 고급주택가에 위치한 단독주택은 가격이 비싸고 일반주택형으로 방수가 적어 임대를 하기에는 적합하지 않다. 따라서 구입후 임대를 생각하고 있는 투자가는 경매물건중 지하철 역세권을 비롯해 이면도로 주택가에 위치한 비교적 저렴한 지역을 선정하는 것이 좋다. 서울 지역의 경우 약간 외곽지역은 감정가 3억-4억대, 경기 부천과 인천 지역은 2억∼3억대의 물건이 많다.
○임대차관계 등 조사 필수
▷투자시 주의점◁
단독주택 경매물건의 가장 큰 단점은 임대차 관계가 복잡하다는 것이다. 그러나 이같은 점 때문에 낙찰가가 낮게 형성되므로 투자수익률은 높다. 이같은 점을 감안하면 우선적으로 해당물건이 소재한 현지를 답사해 교통과 주변환경을 살펴보고 등기부 서류를 확인하는 등 꼼꼼한 사전조사가 이뤄져야 한다. 특히 최초 근저당 설정일 보다 먼저 전입신고 돼 있는 임차인의 전세보증금은 경락자가 물어줘야 하므로 이를 철저히 조사할 필요가 있다. 또 임차인중 보증금을 전액 회수한 사람이 있는지, 소액 보증금만 회수하고 보증금 전액을 돌려 받지 못한 임차인이 있는지 여부도 확인해야 할 필수항목이다. 이들에 대한 배당관계와 사후처리(명도)과정을 정확하게 파악해야 투자후 낭패를 당하지 않는다.
비교적 수월하게 주택을 넘겨받기 위해서는 전세보증금이 적고 월세가 많은 주택이 더 바람직하다.<장학만 기자>
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