◎건물대상 부가가치세 전액 환급받을 수 있어부동산 경기침체속에서도 최근 목돈을 마련한 명예퇴직자 등을 중심으로 상가와 오피스텔 임대사업이 큰 인기를 끌고있다. 그러나 상가를 분양받는 경우 가장 민감한 부분은 세금이다. 특히 부가가치세의 환급문제와 종합소득세에 대한 절세방법은 임대사업자들의 사업성패를 가늠하는 중요한 요소다.
상가와 오피스텔을 분양받는 경우 분양금에는 건물에만 과세되는 부가가치세가 포함된다. 이때 분양받은 사람은 부가가치세를 환급받을 수 있다는 점을 명심해야 한다. 부가가치세를 환급받기 위해서는 우선 부가가치세법상 일반사업자로 사업자등록을 해야한다. 사업자등록은 분양계약을 체결하기전에 반드시 해당 관할 세무서에 신청해야만 자기가 부담한 부가가치세 전액을 환급받을 수 있다.
분양 받은 사업자들이 가장 궁금해하는 것은 자기가 분양회사에 지급한 부가가치세를 환급받는것이 과연 유리한가 혹은 그렇지 않은가를 저울질 하는 것이다. 이 문제는 임대유형이 월세 위주냐 보증금 위주냐 및 입주자의 영세성 등에 따라 차이가 있을 수 있다.
최근 분양된 상가의 건축비부담비율이 높아 분양시 부담하는 부가가치세가 거의 분양금액의 10%에 육박하는 점을 고려, 부가가치세 환급여부를 결정하는 것이 바람직하다. 그러나 특별한 경우를 제외하고는 부가가치세를 환급받는 것이 보다 유리하다. 임대사업자등록을 간이과세자나 과세특례자로 할 경우 부가가치세는 임대인이 부담하게 된다.
그러나 일반사업자로 등록할 경우 보증금과 전세금의 0.9%에 대한 부가가치세는 임대인이 부담하지만 월임대료에 대한 10% 부가가치세는 임차인이 부담하게 된다. 따라서 부가가치세를 일시에 환급받는 편이 더 유리하다.
그러나 입주할 임차인이 영세사업자인 경우 임대료가 10% 상승하는 결과를 가져와 최근같은 불경기에는 임대가 잘 되지 않을 수 있음을 알아둬야 한다. 임대자는 임대수입을 다른 소득과 합산해 종합소득세를 납부해야 한다. 따라서 다른 소득이 높은 사람은 그만큼 종합소득세의 부담을 안아야 한다. 임대에 따른 부동산소득은 임대료 제세공과금 등과 감가상각비를 공제해 소득금액을 산출한다. 그런데 임대보증금 등에 대한 추정수입금액 계산시에는 보증금이나 전세금에서 분양금을 공제한 금액의 9%만큼을 수입금액으로 보게 된다.<문의 02―449―2986 마철현 세무사>
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