◎아파트 10∼40평대 골고루 나와/빌라 중형보다 대형·소형이 유리불황이 깊어지면서 부동산 경매물건이 쏟아지고 있다.
최근 엔화강세에 따른 수출호조의 기대심리로 주가가 상승하고 경기 회복조짐이 보이고 있지만 부동산 경매 물건은 홍수시대를 맞고있다. 93년 법원경매절차가 입찰제로 변경된후 부동산 구입을 위한 일반인들의 입찰참여가 늘어나면서 매물의 감정가 대비 낙찰가는 꾸준히 증가세를 보여왔다. 특히 지난해말부터 서울을 중심으로 인기지역의 아파트 낙찰가는 감정가를 훨씬 웃도는 과열현상까지 보여 「부동산 경매물=황금알을 낳는 재테크 대상 1순위」로 꼽히기도 했다.
그러나 이같은 과열현상이 3월부터 진정세로 돌아서면서 부동산 경매경기는 새로운 조정국면을 맞고있다. 경기 회복이 예상되는 올 가을 이사철이나 내년초를 앞두고 앞으로 2∼3개월간 입찰가가 당분간 하락세를 유지할 전망이다. 따라서 경매 부동산에 관심을 가져볼만한 시기다.
▷낙찰가 현황◁
부동산 경매정보 전문업체인 태인컨설팅이 조사발표한 「올해 1월부터 4월까지의 부동산 경매 낙찰가 현황」에 따르면 4월의 낙찰가는 지난해말에 비해 평균 2.7%정도 하락했다. 단독주택의 경우 평균 낙찰가는 감정가 대비 2월 77.6%, 3월 74%, 4월 72%로 조금씩 하락, 이달중에는 70%선까지 내려갈 것으로 전망했다. 아파트 낙찰가도 1월 93%, 4월 89%로 이 기간동안 무려 4%포인트 하락했다. 또 근린상가는 1월 78%, 3월 74.3%, 4월 73%, 이달중에는 70%선으로 떨어질 것으로 보여 불황을 가장 많이 타는 종목으로 꼽혔다. 농지 임야는 1월 80%, 4월 77%, 이달중에는 75%선에 머물 전망이다. 낙찰가 하락현상은 그동안 계속돼온 경기침체로 부도업체들이 급증, 금융기관 등을 통해 많은 매물을 내놓으면서 더욱 현저하게 나타나고 있다. 서울과 수도권(인천 제외)의 경우 지난해 12월 한달간 경매에 나온 부동산은 약 6,000여건이었으나 4월에는 6,900여건으로 4개월만에 900여건이 증가했다. 매물을 종류별로 보면 주거용인 다세대연립 단독주택 아파트가 70%로 대부분을 차지했고 근린상가 10%, 임야전답 15%, 공장부지 등 기타가 5% 등이다.
▷매물 특징◁
▲주택: 대지면적 50∼60평대 규모인 2억∼4억원대의 매물이 가장 많다. 인기는 방이 10개정도인 임대용 주택이 가장 높다. 임대용 주택은 시세보다 30∼40% 싼데다 전세나 월세로 임대할 경우 투자금액의 70∼80%정도를 즉시 건질 수 있기 때문이다.
재건축대상인 구옥의 경우는 70∼100평대가 높은 투자선호도를 보이고 있다. 서울 강남 서초구 지역은 단독의 경우 5억원대이상, 마포 서대문구는 1억5,000만∼3억원, 동대문 송파구는 2억∼3억원대가 주류를 이룬다.
주변이 풍치지구인 고급주택은 서울 구기 평창동일대의 매물이 투자가치에 있어 가장 뛰어나다. 평균 낙찰가는 7억∼8억원대며 대지면적은 150∼200평.
▲아파트: 경매 선호도가 가장 높은 지역은 서울 강남 서초지역의 30∼40평대 매물. 환금성이 좋고 세입자 등과 관련된 권리정리도 수월해 인기가 가장 높다. 서울 송파구 강동구 등 동부지역은 10∼40평대 매물이 골고루 나오는 편. 상계동 등 북부지역은 10평대 소형아파트 매물이 많고 5,000만∼6,000만원정도면 구입이 가능하다.
▲고급 빌라와 연립주택: 전체 매물의 34%를 차지할 정도로 가장 많으며 평형별로도 10∼100평대 등 다양하다. 그러나 환금성이 떨어지는 것이 단점으로 빌라의 경우 중형대 보다는 대형이나 소형대에 투자하는 것이 유리하다. 최근 반포동 등 강남 서초구의 70∼80평형의 대형 빌라가 매물로 많이 나오고 있으며 낙찰가는 5억∼7억원대가 보통이다.
▷경매란◁
법원경매에 접수된 물건을 공개입찰을 통해 구입하는 것으로 부동산 의 경우 시세보다 싸게 구입할 수 있는 장점이 있다.
▷법원경매절차◁
▲입찰매각공고에 따른 정보수입 ▲물건선정 ▲권리분석 및 현장답사 ▲입찰참여와 낙찰자결정 ▲대금납부와 소유권이전 ▲명도의 순으로 진행된다. 입찰 14일전 일간신문에 법원 경매부동산 입찰공고가 실린다. 이때 원하는 물건이 있으면 해당법원을 방문해 구체적인 명세서를 열람할 수 있다. 명세서에는 감정평가서와 임대차현황조사서가 첨부돼 있지만 등기부등본이 비치돼 있지 않은 경우가 많아 유의해야 한다. 특히 자신이 구입하려는 부동산은 현장답사를 통해 직접 확인하는 것이 중요하다.
입찰당일 준비물중 도장 주민등록증 입찰보증금(10%)은 필수. 입찰법정에 들어서기 앞서 공개하는 사건기록지를 반드시 열람해 선순위임차인과 전세금증감 등 변동사항의 여부를 확인한후 입찰표와 입찰봉투를 받아 응찰금액을 기재한후 입찰함에 넣으면 된다.
▷응찰금액 기재요령◁
일반적으로 단독주택의 경우 시세의 60∼75%가 낙찰가를 이룬다. 낙찰을 받을 경우 경락대금을 완납하게되면 소유권이 부여된다. 경락후 소요비용은 세금 및 부대비용이 경락가의 6.7%정도이며 취득세(2%) 등록세(3%) 농어촌특별세(취득세의 10%) 교육세 등기비용(건당 3,500원) 등을 내야한다.<장학만 기자>
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