아파트 재건축사업승인때 내구연한 20년을 엄격히 따지고 사업심의 규정도 강화하겠다는 서울시의 규제방침은 얼른 보면 일리가 있는 듯하다. 5개지구 저밀도 아파트의 초고층화 재건축계획과 강남구내 2개지역 아파트재건축조합설립인가를 계기로 기존아파트의 고밀도 재건축이 초래할 수많은 부작용이 일시에 제기되자, 서울시가 아파트재건축규제방침을 서둘러 내놓긴 했다. 그러나 현행 아파트재건축사업승인제도가 근본적으로 안고 있는 핵심문제를 놓친 미봉책이라는 게 우리의 견해다.기존아파트의 재건축이 야기하는 핵심적 문제는 주택건설촉진법시행령이 규정한 「준공후 20년」이란 내구연한이 안된 아파트를 조기 재건축하는 데에만 있는 것이 아니다. 재건축이 갖다주는 재산증식의 과실을 노려 내구연한도 안된 멀쩡한 아파트를 서둘러 헐고 다시 지으려는 입주자들의 타산적 행위는 물론 규제해야 마땅하다.
그러나 아파트재건축이 안고 있는 핵심문제에 대한 접근없이 내구연한이나 따지며 사업심의규정을 다소 강화한다 해도 봇물처럼 터져나올 아파트재건축 민원을 해소하지는 못할 것이다.
현행과 같은 아파트재건축 사업승인의 핵심적 문제는 민영사업인 아파트재건축에 도시개발사업으로 추진하는 공공성이 강한 「재개발방식」을 그대로 적용한다는데 있다고 우리는 본다. 그래서 불량주택지구나 달동네 재개발에 적용되는 400%의 용적률이 아파트재건축에까지 허용되고, 기존 입주자들에게 재건축비용부담을 지우지 않기 위해 25층 이상의 초고층화로 입주세대를 2∼3배 늘어나게 해 「재건축=초과밀」의 등식까지 낳게 된 것이다.
이렇게 된 것은 주택 200만호 건설정책을 밀어붙인 6공정부가 주택난 해소만을 겨냥, 주택건설촉진법시행령에 일반주거지역의 용적률을 400%까지 허용한 데서 비롯된 것이다.
기존입주자들은 그래서 아파트재건축만 했다 하면 돈 안들이고도 규모가 훨씬 큰 새아파트에 자동으로 입주하게 된다. 엄청난 재산증식의 수단이 되기에 이른 것이다.
기존 아파트재건축에 황금알을 낳는 재개발방식을 계속 적용한다면 서울뿐 아니라 전국의 모든 아파트는 20년을 넘긴 뒤 언젠가는 현재의 2배 이상으로 고층화하고 입주자수도 2∼3배로 불어난다는 예측이 어렵지 않은 것이다. 그때의 도시문제가 가공할 만한 것이 될 것은 자명하다.
더 늦기전에 아파트재건축에 그대로 적용되는 재개발 방식을 개선하는 근본대책을 서둘러야 한다. 서울시 차원의 일만도 아니다. 정부차원에서 주택건설촉진법의 문제조항을 개정하는 작업을 시작해야 한다. 단독주택은 내돈을 내 재건축해야 하고 아파트 입주자는 고층화와 고밀도화로 돈 한푼 안들이고도 재건축해 재산증식을 한다는 것은 온갖 부작용에 겹쳐 형평의 원칙에도 위배된다.
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