◎오래된 저층아파트 매물품귀 ‘값 꿈틀’/일부선 “일시적 현상”… 수익성 철저 분석후 투자해야『영향이 없을리가 있겠어요. 나왔던 매물은 쑥 들어갔죠, 며칠 사이에 부르는 값만 엄청나게 뛰었어요』 지은지 13년이 넘은 저층아파트들이 몰려 있는 서울 강동구 고덕동 주공아파트단지내 한 부동산중개업자의 말이다. 잠실·반포 등 서울시내 5개 저밀도지구 아파트에 대한 재건축결정이 난 뒤 이곳에도 「바람」이 불고 있다는 것이다.
실제로 주공 1∼7단지에 약 9,600여가구가 입주해 있는 이곳의 아파트시세는 지난 14일 서울시의 발표 이후 재건축에 대한 기대심리로 평형에 따라 1,500만∼2,000만원 가량 뛰었다는게 중개업자들의 분석. 단지별로 약간씩 차이는 있지만 11평은 8,200만∼8,300만원, 13평형은 1억1,000만원, 27평은 2억3,000만∼2억5,000만원선을 호가하고 있다.
이 지역의 한양공인중개사사무소 대표 서재문씨는 『아파트를 알아보려는 문의전화는 빗발치고 있는데 기존에 나왔던 매물들은 5개지역의 가격 변화를 관망하기 위해서인지 거의 모두 회수돼 품귀현상마저 빚어지고 있다』며 『집주인이 가격을 지나치게 세게 불러 다 된 계약이 성사되지 못한 경우도 있다』고 분위기를 전했다.
5개 저밀도지구의 규제완화 및 재건축결정으로 강동구 고덕주공을 비롯, 개포주공, 가락시영아파트 등 건축년수가 10년이 넘은 다른 저층아파트들에도 갑작스레 수요가 몰리면서 경기가 꿈틀대고 있다. 재건축은 나중에 넓은 평형에 입주, 적잖은 시세차익을 얻을 수 있는데다 특히 저층아파트들은 재건축시 용적률을 많이 늘릴 수 있기 때문에 투자자들의 관심이 쏠리고 있는 것이다. 이들 지역은 또 아파트의 「그린벨트」라고 할 수 있는 저밀도지구에 묶여 있지도 않아 개발가능성도 상대적으로 높은 편이다.
81∼82년 사이에 준공된 송파구 가락동 시영아파트 경우 재건축시 조합원의 보상수준을 결정하는 대지지분율이 125%정도로 높아 투자자들의 관심을 끈다. 5,500가구가 입주해 있는 이 아파트의 대지지분은 10평형이 12.09평, 13평형이 15.01∼17.12평, 17평형이 19.24∼21.43평에 이른다. 덕분에 평당가가 최근 50만∼100만원 정도 뛰었다는게 이곳 중개업자들의 얘기.
한편 이러한 가격 상승이 「일시적인 현상」이라는 견해도 만만치 않다. 82∼84년 준공된 개포동 개포주공3단지의 동아공인중개사사무소대표 박병욱씨는 『당장 값이 상승하는 것 같지만 실제 매매에 의한 것이 아니라 매도자들이 임의대로 부르는 가격이기 때문에 얼마 지나면 곧 거품이 빠질 것』이라고 예상했다. 개포주공의 경우 1,2단지는 재건축추진위원회를 구성중이고 3, 4단지는 추진위가 결성돼 현재 재건축동의용 인감증명서를 걷고 있다.
부동산전문가들은 섣부른 기대심리에 빠지지 말고 냉정한 분석을 통해 투자할 것을 충고하고 있다. 재건축은 잘못 투자했다가 큰돈이 장기간 묶여 큰 손해를 볼 소지도 많기 때문이다. 우선 재건축이후 조합원 1인이 확보하게 되는 땅의 보유면적 비율인 대지지분율을 따져야 한다. 같은 단지라도 지분율이 다를 수 있기 때문에 등기부등본을 통해 반드시 확인, 지분율이 높은 지역에 투자하는 것이 유리하다. 또 큰 평수를 배정받으려면 큰 평형의 가구수가 적은 아파트단지를 택하는 것이 좋다.
얼마나 낡고 오래된 아파트인지를 확인하는 것은 필수다. 진양컨설팅 양호준 부장은 『재건축이 시행되려면 구조안전진단을 거쳐야 하는데, 한국건설기술연구원, 한국건축사협회, 대학부설 상설연구기관 등 공인기관으로부터 안전진단을 필했는지 여부도 살펴야 한다』고 말했다.<변형섭 기자>
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