저밀도 아파트 재건축 보완대책 내용

◎총 7만호 예상 99년부터 연차 착공/우선권 싸고 시·주민 마찰땐 강남 ‘장기공사판’ 우려서울시가 18일 발표한 「저밀도아파트지구 재건축 보완대책」은 잠실, 반포, 청담·도곡, 암사·명일, 화곡 등 5개 지역의 동시다발적 개발에 따른 투기재연과 전세난 및 교통·자재난을 줄이는 데 초점을 맞추고 있다.

14일 발표된 재건축기준 완화조치는 오랜 지역민원을 합의로 풀었다는 평가에도 불구하고 시민생활안정 측면에선 90년대초 「신도시파동」을 연상시키는 「시한폭탄」으로 비유됐었다. 강남지역 82만여평의 알짜배기땅에서 한꺼번에 공사가 진행된다면 땅값 상승은 물론 자재·인력난에 의한 물가상승과 임금인상, 심각한 교통체증 및 폐기물 처리난 등 부작용은 불보듯 뻔한 일이다. 이미 집값폭등과 매물품귀는 현실로 나타났다.

시가 마련한 보완대책의 핵심은 「총량규제에 의한 순환개발」이다. 즉 5개지구의 재건축을 건물노후도에 따라 시기·지역별로 나눠 착공토록 한다는 것이다. 서울시는 이를 위해 재건축물량을 1년에 서울시 주택건설총량(7만∼10만호)의 15%, 1만∼1만5,000호로 제한하고 동일지구내에서도 생활권근린주구(2,500세대)별로 착공토록 할 계획이다. 총 7만호로 예상되는 재건축물량을 감안할 때 공사기간은 최단 7년, 최장 12년에 걸쳐 진행되고 최초 착공시기를 99년으로 잡는다면 마지막 착공은 2010년께야 가능하므로 공사집중에 따른 문제를 예방할 수 있을 것이라는 게 시의 분석이다.

또 통상 주민들이 실시하는 환경·교통영향평가를 이번엔 시가 직접 주관, 저밀도지구의 고밀도전환에 따른 고도, 공공시설 확보, 경관 등을 엄격히 규제키로 했다. 특히 재건축공사의 파급효과를 고려, 교통·환경평가때 주변지역 전체를 포함(광역평가)시키고 단지내 도로뿐 아니라 인근외부도로에 대한 개발부담도 주민들에게 부과할 계획이다.

시 관계자는 『주거환경지표나 환경친화적 단지같은 새 기준을 적용, 이번 재건축을 미래의 아파트단지 모형으로 개발하겠다』고 밝히고 『주민들 편의대로 재건축을 허용하지는 않을 것』이라고 강조했다.

이번 보완대책으로 동시재건축에 따른 각종 문제점은 어느정도 해소 되겠지만 절차가 까다로워진 만큼 시로선 해당지역주민과 또 한차례 마찰을 피할 수 없게 됐다. 시와 주민의 합의는 총론적 사항일 뿐 각론에까지 도출된 것은 아니기 때문이다. 예를 들어 양자는 「고도제한은 경관심의기준에 따른다」 「공공시설 확보의무는 관계법령에 준한다」는 식으로 합의했었다.

시는 보완대책에 따라 경관심의나 교통·환경영향평가때 고도제한 공공용지확보의무 등 아주 엄격한 기준을 적용할 계획이어서 주민들의 반발이 예상된다. 또 주민합의과정에선 거론되지 않았던 순차개발방침에 따라 어느 조합에 우선 착공권을 부여할지도 시로선 고민거리가 아닐 수 없다. 시와 주민간 각론적 합의도출이 지연된다면 강남일대는 「장기공사판」이 될 수도 있다.<이성철 기자>

◎한 단지내 다양한 스카이라인 형성 전망/시,도시경관 심의 강화… 컴퓨터 시뮬레이션 첫 도입도

성냥갑을 연상시키는 한강변일대 아파트단지에 「요철형 스카이라인」이 형성될 전망이다. 서울시는 18일 발표한 「저밀도아파트지구 재건축 종합대책」에서 『시각통로확보 등 도시경관심의를 강화하겠다』고 밝혔다. 이에 따라 5개 저밀도지구의 재건축아파트는 동일 아파트단지내에서도 층수와 동간 간격 등이 달라지게 될 전망이다. 이 경우 새로 등장하는 고밀도아파트는 컴퓨터 시뮬레이션을 이용하는 최초의 아파트단지가 된다.

변영진 서울시 주택국장은 경관심의기준과 관련, 『예를 들어 한강에서 볼 때 반포지구는 관악산, 잠실지구는 대모산이 보이도록 고도및 동간 간격규제를 받게 될 것』이라며 『따라서 동일 단지내에서도 어떤 동은 25층까지 지을 수 있지만 어떤 동은 10층까지밖에 지을 수 없게 돼 요철 타원 삼각형 등 다양한 스카이라인이 형성될 것』이라고 밝혔다. 이번 재건축에선 용적률(285%)만 규제될 뿐 획일적 층수제한은 없기 때문에 경관조화와 용적률 범위내에서 각동은 층수를 달리할 수 있다.

변국장은 『이번 재건축아파트 경관심의에는 수작업이 아닌 컴퓨터 시뮬레이션을 동원, 가장 환경친화적인 아파트단지를 조성하겠다』고 덧붙였다.