◎집고르기많은 정보 활용 상대적 값싼지역 선택을/구입요령계약금·잔금납부기간 짧게하고 일시불로/매매계약등기부등본·토지 가옥대장 철저 열람 필요/전세계약근저당금액 집값의 50% 넘을땐 피하도록/이사절차최소 3주전엔 이삿짐센터 계약 체결해야어느 때보다 신경이 쓰이는 가을 이사철이 시작됐다. 최근 분당 일산 신도시를 중심으로 전세값 폭등현상이 나타나고 있고 집값마저 꿈틀거리는 상황이기 때문이다. 주택가격이 불안정하다보니 이사할 집을 선택하는 것부터 신중함이 요구된다. ▲집고르기 ▲매매·전세계약 ▲이사절차 등 자세한 이사요령을 소개한다.
▷집고르기◁
수도권 일대 전세값과 매매가격의 이상기류로 수요자들로서는 집고르기가 만만치 않다. 그러나 주택구입 정보를 잘 활용하면 같은 돈으로 보다 넓고 좋은 여건의 집을 구할 수 있다.
서울에서는 중계동 상계동 신내동 방화동 신월동 화곡동 등의 아파트가 상대적으로 전세가와 매매가가 낮은 것으로 알려져 있다. 이들 지역은 교통이나 주거여건이 강남이나 도심지역에 비해 떨어지지만 지하철 5·7·8호선이 잇따라 개통될 예정이어서 눈여겨 볼 만하다.
수도권 북부지역에서는 고양 탄현·중산지구가 인근 일산신도시나 화정지구 등에 비해 전세의 경우 상당부분 싸다는 평가를 받고 있다. 수도권 남부지역에서는 용인 수지1지구가 소폭이지만 인접한 분당신도시보다 저렴하게 전세 매매물건을 구할 수 있는 지역이다.
▷구입요령◁
여러 지역를 많이 다녀볼 수록 보다 유리한 조건으로 좋은 집을 구할 수 있다. 우선 많은 중개업소에 연락을 해 놓는 것이 좋다. 집을 구하고 계약을 할 때는 계약금과 잔금납부기간을 짧게하고 일시불로 지급하면 보다 싼 값에 집을 구할 수 있다. 집을 구할 때는 상수도여건·난방비·관리비 등 세부적인 내용들을 꼼꼼히 확인해야 한다. 조그만 문제가 입주후 큰 골칫거리가 될 수 있기 때문이다.
▷매매계약◁
매매계약시 가장 중요한 것은 관할등기소에서 등기부등본을 열람하는 것이다. ▲소유주와 집주인이 일치하는지 ▲용도와 면적이 계약내용과 일치하는지를 확인해야한다. 관할 시 군 구청에 가서 토지대장과 가옥대장을 열람하는 것도 중요하다. 토지대장에는 올라있어도 가옥대장에는 없는 무허가건물일 가능성도 있기 때문이다. 철거대상이 아닌지를 확인하기 위해서는 도시계획확인원도 살펴보아야 한다. 또 잔금을 치를 때 이중계약이나 새로 저당권이 설정되지 않았는지 등기부등본을 다시 한 번 떼 최종확인해야 한다. 소유권 이전등기기간은 잔금지급일로부터 60일이다.
▷전세계약◁
전세계약 때도 등기부등본 확인은 필수 사항이며 근저당금액이 집값의 50%를 넘는 집은 피하는게 좋다. 근저당금액이 지나치게 높을 경우 경매 등에 집이 넘어가면 낭패를 보기 십상이기 때문이다. 소유권이전청구보존 가등기가 된 집 등 권리관계가 복잡한 집도 피하는 것이 좋다. 전세계약시 가장 확실하게 권리를 보장받는 방법은 집주인의 동의하에 전세권등기를 설정하는 것이다. 그러나 대부분 집 주인이 이를 꺼리는 상황이므로 임대차계약서 원본에 전세확정일자를 받아 놓아야 한다. 이때는 반드시 입주와 동시에 주민등록을 이전하고 등기소에서 확정일자 날인을 받아야 한다.
▷이사절차◁
이삿짐센터를 이용할 경우는 반드시 관청의 허가를 받은 업체를 선정해야 한다. 무허가 업체에 이사를 맡길 경우 피해보상을 받지 못할 수 있기 때문이다. 허가업체 확인은 해당 운송알선사업조합 시·도지부에 문의하면 된다. 요즘같은 성수기에는 최소한 3주전에 미리 계약하고 이사 2∼3일전에 다시 한번 확인해 두어야 한다.<서사봉 기자>
◎이사 따른 세금문제/취득세집 구입한 날로부터 30일내 납부해야/양도소득세「1가구1주택」 3년이상 보유땐 비과세
이사는 집을 고르는데서 시작해 세금납부로 끝난다. 주택을 사고 팔면서 내야할 세금은 ▲취득세 ▲등록세 ▲양도소득세 등이 있다.
취득세는 집을 구입한 날로부터 30일 이내에 관할 시 군 구청에 매매대금액수를 자진신고해 세액을 확인받은 뒤 납부하게 되어 있다. 자진납부기한을 넘기면 세액의 20%를 가산세로 물어야 한다.
취득세의 과세표준액 결정은 취득당시 가액으로 산정하고 이는 취득자신고에 따른다. 일반 매매일 경우 검인계약서에 기재된 금액의 80%를 과세표준액으로 정한다. 신축건물은 내무부 과세시가 표준액, 신규분양아파트는 분양가를 과표로 삼는다.
세율은 일반주택은 과세표준액의 2%, 여기에 농어촌특별지원세 10%가 붙는다. 일반주택을 1억원에 매입했다면 과세표준액은 8,000만원이고 여기에 2%의 세율을 적용하면 160만원의 취득세와 16만원의 농특세 등 총 176만원을 납부하면 된다.
등록세는 주택을 취득한 뒤 등기소에 등기서류를 제출하면서 납부하는 세금이다. 과세표준액 결정방법은 취득세와 같고 세율은 과세표준액의 3%, 또 등록세액의 20%에 해당하는 교육세를 함께 납부해야한다. 실질세율은 3.6%인 셈이다.
주택을 1억원에 매입한 경우 등록세의 과세표준액은 8,000만원. 여기에 3.6%의 세율을 적용하면 등록세 및 교육세는 288만원이 된다.
따라서 1억원짜리 주택을 매입한 경우 총 464만원의 세금을 내야 한다.
양도소득세는 집을 팔때 취득시가액과 양도가격 차익에 대해 내는 세금이다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 뒤 ▲부대비용 ▲ 특별공제 ▲소득공제액 등을 공제한 것으로 양도차액이 높을수록 세율이 높아진다. 1가구1주택일 경우 3년이상 보유하면 비과세요건에 해당되고 새로운 주택을 구입해 일시적으로 1가구2주택이 된 경우 1년 이내에 주택을 팔면 비과세요건에 해당된다. 세금은 잔금을 받은 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 납부하면 된다.<서사봉 기자>
◎「전세금 인상」 대처요령/계약기간 1년 경과후 인상요구땐 임대차보호법상 올려줄 필요없어
최근 전세값이 치솟으면서 전세보증금을 시세에 맞게 올려받으려는 집주인과 이에 반발하는 임차인간의 분쟁이 자주 발생하고 있다. 이같은 요구에 세입자가 대처하는 요령을 알아본다.
◇계약기간 1년 체결후 인상요구 때=계약당시 임차인이 1년 계약을 수용했더라도 임차인이 원하지 않는 한 주택임대차보호법상 최저 전세기간은 2년이다. 따라서 임차인은 집주인의 과다한 인상요구에 응할 필요가 없다.
◇계약기간은 2년이나 1년 경과후 인상요구 때=세입자는 집주인의 요구에 응할 필요가 없다. 계약 내용에 따라 2년간 거주할 권리가 있기 때문이다. 다만 전세값 시세가 현저히 상승했다면 임대인과 임차인의 협의 아래 보증금의 최고 5%까지 전세금 인상이 가능하다.
◇계약 갱신 때=집주인은 임대차 기간 만료 1∼6개월 전까지 임차인에게 신규계약 또는 계약 조건 변경을 통지해야 한다. 만일 이 기간에 통지가 없으면 종전 임대차와 동일한 조건의 임대차 계약이 자동으로 성립된다.
◇임대차 분쟁문의=▲서울시 종합시정상담=국번없이 120 ▲건설교통부 민원상담=503―7318 ▲YMCA 시민중계실=725―1400 ▲한국소비자보호원=3460―3000 ▲전국부동산중개업협회 연구실=718―2246<이백만 기자>
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