◎「안전한 투자」위해 활용해볼만/「실명제」 등으로 이젠 마구잡이식 투자 금물/개발·관리·처분 등 전문사가 맡아 처리 “안심”/이용땐 부동산 소유권 신탁사에 넘겨야부동산신탁은 4∼5년간 부동산경기가 침체하면서 부동산의 이용· 개발·관리· 투자에 전문성이 요구됨에 따라 새롭게 제시된 투자방식이다.부동산신탁이란 ▲부동산 개발이나 처분 ▲부동산을 담보로 한 대출 ▲소유권관리등 부동산 운용을 고도의 전문성을 갖춘 신탁회사에 대행시키는 제도다.
부동산 소유자(위탁자)는 신탁회사(수탁자)의 전문성을 활용하는 대가로 수수료(신탁보수)를 신탁회사에 제공하게 된다.
사실 일반투자자가 복잡한 부동산 관련법규와 수시로 변하는 제도를 모두 이해하면서 소유부동산을 이용·관리하거나 막대한 자금과 전문지식을 필요로 하는 부동산 개발을 성공적으로 이끌기란 쉽지 않다.
특히 토지공개념 정착과 부동산실명제의 본격적인 시행 같은 환경변화는 「일정기간 소유하고 있으면 시세차액이 생긴다」는 종전의 마구잡이식 부동산투자를 더이상 허용하지 않고 있다. 주도면밀하지 못한 투자는 오히려 과중한 세금으로 낭패를 보기 십상인 것이다.
부동산신탁은 이런 시대적 변화를 수용하면서 일반투자자들이 보다 손쉽게 부동산투자를 할 수 있도록 마련한 제도로 94년 이후 빠른 속도로 정착돼가고 있다.
부동산신탁회사가 현재 다루고 있는 업무는 ▲토지신탁(개발신탁) ▲관리·처분신탁 ▲담보신탁 ▲국공유지 신탁 ▲부동산컨설팅 ▲대리사무 ▲중개영업등이다.
토지신탁은 땅은 가지고 있으나 자금과 운용능력이 부족한 경우, 관리신탁은 해외이주나 장기출장등 부득이한 사정으로 부동산의 직접관리가 어려울 때, 처분신탁은 팔기 어려운 부동산을 처분하려할 때, 담보신탁은 부동산을 이용해 돈을 대출받으려 할 때 긴요한 부동산 신탁상품이다. 또한 신탁회사로부터 소유 부동산의 적절한 이용방안을 제시받을 수 있으며 대리사무를 통해 부동산의 취득 처분등을 대행시킬 수도 있다.
부동산신탁을 이용할 때는 대상부동산의 소유권을 신탁회사에 넘겨야 한다는 사실을 반드시 알아두어야 한다. 특히 개발· 관리· 처분·담보신탁은 반드시 소유권 이전이 필요하다. 부동산신탁은 말 그대로「믿고 맡기는 것」이고 신탁회사가 고객인 위탁자 혹은 위탁자가 지정한 수익자를 위해 자기명의로 부동산 활동을 펼치는 것이기 때문이다. 물론 위탁자가 요구한 활동이 끝나면 신탁회사는 부동산의 소유권을 다시 위탁자에게 돌려준다.
따라서 공신력은 부동산신탁회사의 생명이며 정부는 이같은 공신력을 담보하기 위해 재정경제원의 인가를 받은 사업자만 부동산신탁업을 할 수 있도록 하고 있다.
또한 실질과세의 원칙을 적용, 신탁을 위한 소유권 이전 때는 취득세 등록세 양도소득세등을 면제해준다.
현재 국내서 부동산신탁을 전문으로 하는 회사는 91년 설립인가를 받은 대한부동산신탁과 한국부동산신탁, 5월 문을 연 한국토지신탁등 3개 회사가 있다.
대한부동산신탁은 성업공사가, 한국부동산신탁은 한국감정원이 각각 출자해 설립한 회사로 개발·관리 처분·담보신탁을 비롯해 다양한 신탁업무를 수행하고 있다.
한국토지신탁은 후발업체이긴 하지만 한국토지공사가 전액출자한 납입자본금 300억원 규모의 신탁회사로 두 회사와 똑같은 업무영역을 확보하고 있다. 다만 개발신탁의 경우 당분간 한국토지공사 보유토지로 업무를 제한한다는 방침이다.<구영모 한국토지신탁부사장>
◎운용방식 등 알아보면/대지·임야·점포 등 대상엔 제한 없어/신탁사 승낙땐 중도 계약해지 가능
부동산신탁 이용은 크게 「상담― 위탁부동산 진단― 신탁상품 결정―신탁계약체결―신탁활동―신탁결과 청산(수수료 지급)」순으로 진행된다.
신탁상품을 결정한 뒤 계약할 때 신탁등기를 통해 위탁부동산의 소유권이 신탁회사로 넘어가며 신탁활동이 끝나면 위탁자는 다시 소유권을 돌려받는다.
이 때 위탁자는 수수료를 지급해야하며 개발신탁의 경우는 이보다 조금 이른 시공단계부터 수수료 지급을 시작해야 한다. 부동산 신탁과 관련한 기본지식을 일문일답으로 알아본다.
―모든 부동산을 신탁방식으로 운용할 수 있나.
『신탁이 가능한 부동산은 대지 임야 주택 빌딩 상가 점포를 포함해 종류에 아무런 제한이 없다』
―신탁계약을 중도에 해지하는 것이 가능한가.
『위탁자는 천재지변 기타 부득이한 사정이 있는 경우를 제외하고는 신탁계약을 해지할 수 없으나 신탁회사가 계약해지 요청을 승낙한 경우 가능하다. 이 경우 위탁자는 계약해지 수수료를 부담해야 하고 이로 인한 신탁회사의 손실 전액을 보상해야 한다』
―신탁계약 내용을 중도에 변경할 수 있나.
『당사자간에 합의하면 가능하다. 그러나 계약내용을 변경해 당초 합의한 신탁목적을 달성할 수 없을 경우에는 변경이 불가능하다』
―부동산신탁방식으로 새로운 건물을 지을 경우 세금부담은 누가하나.
『건물의 취득세 등록세를 부동산신탁회사가 납부한다』<서사봉 기자>
◎실전투자 사례/연건평 80평짜리 단독주택·땅 이용 담보 신탁/집 날릴 위험없이 3억 대출 사업자금난 덜어
중소제조업체를 운영하는 이모씨(52)는 담보신탁을 이용, 은행으로부터 3억원을 대출받아 사업위축에 따른 자금부담을 덜 수 있었다.
그가 소유한 부동산은 지금 살고 있는 단독주택과 물려받은 땅. 거래은행과 의논한 결과 땅 만으로는 담보능력이 부족해 대출을 받을 수 없고 서울 강남구 삼성동에 있는 연건평 80평짜리(대지 70평) 2층 집을 더 내놓아야 한다는 대답을 들었다.
그러나 이씨는 사업이 여의치 않을 경우 집을 통째로 날려야 하는 걱정 때문에 망설이지 않을 수 없었다.
이때 담보신탁을 이용하면 이런 위험부담 없이 대출을 받을 수 있다는 사실을 들었다.
담보신탁을 이용할 경우 담보로 맡기는 부동산 소유권이 신탁회사 명의로 이전돼 일단 채권자들로부터 안전하게 보호되고 대출금을 갚지 못하더라도 부동산이 법원 경매가 아닌 일반공개입찰방식으로 처분돼 유리하다는 것이었다.
담보신탁을 받기 위해 필요한 서류들인 토지·건물의 등기부등본, 토지대장, 건축물 관리대장, 토지이용계획확인원등을 신탁회사에 제출했다.
며칠뒤 신탁회사로부터 감정평가 결과 담보로 맡긴 땅과 건물의 감정평가액이 5억여원으로 담보가치가 충분하다는 통보와 함께 4억원 짜리 수익권증서를 발급받았다. 그는 며칠뒤 이 수익권증서를 은행에 제출, 일단 필요한 3억원을 대출받았다.
신탁회사의 신용 때문인지 은행의 담보물에 대한 감정을 비롯한 일체의 대출절차가 생략돼 돈을 쉽게 빌릴 수 있었다. 비용은 ▲신탁보수(수수료) 220만원(4억원×1,000분의 5.5) ▲감정평가비용 55만원 ▲대출약관용 인지대 15만등 모두 290만원이었다.<서사봉 기자>
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