◎투자한도 확대 관심 가져볼만/국내보다 값싸 투자효율높고 유망 미개발지 많아/정확한 정보바탕 다목적이용 염두 매물 선택해야/중·말련·뉴질랜드·호주·가 등 눈여겨볼만한 지역으로정부가 최근 개인 및 개인사업자의 해외투자한도를 100만달러(1년 투자액)로 확대함에 따라 해외부동산에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다.
국내부동산시장은 장기침체국면이지만 해외부동산은 그 나라의 제도와 법률을 잘 활용해 운용하면 높은 수익을 기대할 수 있다. 대부분의 외국 부동산시장은 안정돼 있어 부동산가격이 국내보다 싸기 때문에 투자효율이 높고 아직 개발의 손이 미치지 않았지만 유망한 미개발지를 선택해 투자하면 개발이익도 노릴 수 있다. 또 국내에서는 100만달러(약 8억원)로 투자할 수 있는 부동산 종목이 극히 제한돼 있지만 외국은 물건이 다양한 편이다.
이런 장점에도 불구, 해외부동산에 대한 투자는 제도적 법적 장치 미비와 곱지 않은 사회적 시선 때문에 기업 중심의 사업용 투자가 주를 이루어왔다. 이번 조치 역시 해외투자를 본격적으로 하려는 사람에게는 미흡한 면이 있지만 2년이상 해외장기체류자의 주택구입액 한도를 확대하는 등 여러부분에서 규제를 완화하는 추세이므로 해외부동산 쪽으로 시야를 돌리는 것도 바람직하다.
현재 눈여겨 볼 만한 투자지역으로는 꾸준한 경제성장을 바탕으로 주택과 사무실 수요가 계속 증가하고 있는 중국 말레이시아등과 관광산업을 기반으로 레저위락시설 호텔등에 대한 수요가 많은 뉴질랜드 호주 등을 꼽을 수 있다. 또 비교적 시장이 안정적이면서 아직 미개발지가 많은 캐나다등도 관심을 가질만한 곳이다.
해외부동산투자는 여러 면에서 신중을 기해야 한다. 80년대 일본 국내보다 가격이 싸다는 점에만 이끌려 마구잡이식으로 사재기를 했던 일본의 미국부동산투자 「실패」를 교훈삼아 정확한 정보에 바탕해 적절한 투자를 해야한다는 것이다.
우선 다목적으로 이용할 것을 생각하면서 매물을 선택, 투자를 해야한다. 무조건 사두기만 하면 시세차익을 볼 수 있다고 착각해서는 안된다는 것이다. 일단 본인이 사용할 수 있고 이용을 하지 않는 기간은 전문관리회사에 맡겨 임대수익을 올릴 수 있으면서 장기적으로 보유하는 동안 가격이 오를만한 요소를 갖춘 매물을 골라야 한다.
환율 변화에도 유의해야 한다. 현지 부동산 가격이 많이 올랐다 하더라도 실제 환율이 많이 떨어졌다면 사실상 이익은 없게 된다. 특히 후진국은 인플레이션율이 높기 때문에 더욱 환율에 대한 주의가 필요하다.
투자지역의 개발계획과 개발목적등을 미리 분석하고 투자해야 한다. 우리나라처럼 사둔다고 가격이 오르는 경우는 없으므로 미개발지를 구입할 때는 면밀한 분석이 필요하다.
마지막으로 동남아시아 쪽에 투자할 때는 여러가지 복잡한 문제에 부딪칠 수 있으므로 현지 전문인이나 이름이 알려져 있는 변호사 세무사 혹은 컨설팅회사를 선정, 사전에 제반문제를 협의해 두는 것이 필요하다.<이영석 era코리아 사장>
◎주요대상국 투자전략/가·뉴질랜드,고급주택·상가·별장 유망/중국은 직접투자보다 임대수익 노려야
부동산전문가들은 비교적 유망한 해외부동산투자 대상국으로 미국 캐나다 뉴질랜드 중국등을 꼽고 있다. 미국과 중국은 국내 기업진출이 활발해지면서 현지 공장설립 및 지사·상사 건물 매입이 예상되고 캐나다와 뉴질랜드는 이민인구 집중으로 주택 상가 별장 등 개인투자 수요가 늘어날 전망이다.
여러해 동안 지속된 미국의 경기침체에 따라 부동산시장 역시 침체된 상황이지만 최근 외국 자본의 유입으로 경기가 점차 회복중이다. 최근 미국에 진출해 있는 한국 상사·지사들이 양적 질적으로 성장했고 한국 이민사회도 많이 팽창해 주택 사옥 창고등의 매입이 크게 늘어나고 있다. 투자유망지역은 개인투자가의 경우 교민들이 많이 모여사는 LA와 샌디에이고, 뉴욕과 가까운 뉴저지 일대, 시애틀, 애틀랜타, 플로리다주등이다. 미국 부동산 관련법은 우리나라법보다 훨씬 복잡하고 까다롭지만 정확하고 투명하다는 장점이 있다.
부동산 가격이 싸고 매물이 많아 외국인 투자자에게는 좋은 여건을 형성하고 있다. 또 부동산경기도 호황인 편이다. 유망투자종목은 고급 단독주택, 고급별장, 상가, 빌딩, 모텔, 호텔 등이다. 특히 뉴질랜드는 외국인 부동산 소유에 관한 규제가 없고 자본소득에 대한 세금(한국의 양도소득세 등)이 부과되지 않으며 금융시장의 완전자유화로 과실송금까지 자유롭다. 개인투자자에게는 오클랜드나 크라이스트처치 지역의 주택이나 소규모 상업용 건물구입을, 기업투자자에게는 오클랜드 로토루아 타우포 웰링턴 퀸즈타운등에 호텔이나 대형상가 혹은 아파트를 짓거나 관광단지 조성을 권할 수 있다.
캐나다에서는 부동산 종류에 따라 감정가격의 60∼76%까지 융자 해주기 때문에 70만∼120만달러 정도면 웬만한 부동산을 구입할 수 있다. 홍콩 타이완 투자자들의 투자증대로 부동산가격이 상승중인 밴쿠버는 캐나다에서 인구가 가장 많이늘고 있어 주택 투자가 유리하다. 모든 거래가 변호사를 통해 이루어지기 때문에 투자자들은 제도적 법률적 보호를 받을 수 있다. 또 밴쿠버가 있는 브리티시 콜럼비아주는 상속세가 없어 부동산 취득후 자녀들에게 세금없이 상속할 수 있다.
중국은 무궁무진한 잠재력을 지닌 부동산시장이다. 특정지역을 지정해 외국인에게 부동산의 취득·사용을 허용하고 있는데 북경(베이징) 상해(상하이) 등이 대표적인 지역으로 주택과 사무실에 대한 수요가 계속 늘고 있다.
우리와 경제체제가 다르기 때문에 현지에 직접 투자하는 것보다 외국기업이 투자, 건설한 부동산을 분양받아 임대수익을 올리는 방법이 안전하다.<서사봉 기자>
◎투자절차·관련법규 문답풀이/해외투자 신청때 국세청에 신고해야
해외부동산투자는 외국환관리법의 규제를 받는다. 개인이나 개인사업자가 해외부동산 투자를 신청하면 국가별 신용도에 따라 기간을 정해 그동안 별도 통보가 없을 경우 허가된 것으로 간주된다. 신용등급이 A급인 국가는 15일이 기한이다.
해외투자 신청 때 국세청에 의무적으로 신고해야 하며 투자액이 10만달러를 넘으면 부동산 취득과 변동상황이 한국은행을 통해 국세청에 통고되며 조사결과 탈세 및 자본도피의 혐의가 있으면 처벌을 받게 된다. 관련규정의 주요내용을 문답으로 소개한다.
―국별 신용도 A급 국가란.
『OECD에 가입한 20여개국을 말한다』
―해외에 2년 이상 체류하는 경우 주택을 구입할 때 얼마까지 가능한가.
『50만달러 내에서 가능하며 국내서 30만달러까지 송금할 수 있다』
―국세청에 통보된다는 것은 해외투자에 대해 모두 세무조사를 한다는 것인가.
『그렇지 않다. 자금출처가 불분명하거나 그밖에 세무조사 과정에서 탈세 혐의가 있는 경우 특별히 행해진다』
―개인도 부동산임대업 분양공급업 골프장 건설 등에 투자할 수 있나.
『사업목적인 경우 가능하다. 즉 개인이 외국에서 건물을 사 임대할 수 있다는 얘기다』
―개인이 100만달러 씩 모아 여러명이 함께 투자할 수 있나.
『안된다. 개인의 투자한도인 100만달러를 초과할 수 없다』
―국내에서 거주하는 개인이 해외에서 골프회원권이나 콘도회원권을 취득할 수 있나.
『사업목적이 아니므로 안된다』<서사봉 기자>
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