◎저층아파트 택하되 저밀도지구 피해야/진입로 좁고 단독주택 밀집된곳도 금물/큰평형이 적은 단지의 대형평형이 유리/추진위 결성조합설립 인가 사이가 매입적기사람들은 재건축하면 황금알을 낳는 것으로 기대하지만 재건축이 가능한 주택이라고 해서 모두 투자가치가 높은 것은 아니다. 재건축 추진 움직임이 구체화한 노후 아파트 가운데도 거품가격이 형성되는 곳이 많기 때문이다. 반대로 아직은 시간적으로나 건축상태로 보아 재건축이 이르다싶지만 장기적으로는 투자가치가 높은 아파트도 있다. 재건축 대상 자체도 중요하지만 기대심리도 큰 몫을 한다. 강남에 있는 10년이 된 어느 아파트의 경우 가구당 100만원 가량을 들여 보일러를 고쳤는데 아파트 값이 오히려 500만원 가량 떨어졌다. 재건축에 대한 주민들의 의지가 없는 것이 아니냐는 의심(?)때문이었다.
재건축은 정확한 정보분석이 성공의 열쇠이므로 재건축의 구조와 과정을 확실히 이해해야 한다. 재건축은 말 그대로 낡은 건물을 다시 짓는 것으로「새 건물은 현재보다 더 크게 지을 수 있다」는 뜻을 담고 있다.
따라서 재건축의 핵심은 지분율이다. 지분율은 헌 아파트를 헐고 새 아파트로 지어 분양받을 때 돈을 부담하지 않아도 되는 면적비율을 말하며 대지지분과 인근 토지가격의 영향을 받는다.
대지지분이란 아파트 전체의 대지면적을 가구수로 나눈 것으로 등기부등본에 표시된 면적인데 재건축의 경우 일반적으로 건물연면적보다 등기부등본상의 대지지분 크기가 중요하다. 외형적인 아파트 평형에 신경을 써서는 안된다는 것이다.
저층 주공아파트가 재건축 대상으로 인기가 높은 것은 대지지분율이 높기 때문이다. 대지지분율이 크고 용적률이 낮아야만 아파트를 더 많이 지을수 있고 재건축 조합원의 부담을 줄일 수 있다.
재건축 사업은 보통 3∼5년에 걸쳐 진행되는데 주민들이 재건축 결의를 한 뒤 재건축위원회를 구성하는 것이 재건축의 시작이다. 이후 해당 건축물의 안전진단을 받은 뒤 시공회사를 선정, 구청으로부터 재건축조합설립인가를 받아야 한다.
그 다음 구청에 입지 토목 건축심의등 사전결정심의를 신청하고 사업계획을 확정, 조합원 동의를 받은 뒤 구청의 최종승인을 받으면 곧 주민이주와 건물철거가 시작된다.
이같은 과정에서 재건축아파트를 매입하려면 재건축추진위원회 결성 때부터 재건축조합 설립인가를 받을 때까지가 적기다.
끝으로 재건축 투자 때는 앞서 설명한 사항 이외에 세가지를 꼼꼼히 살펴야 한다. 첫째 대단지 저층아파트를 택하고 저밀도지구는 피해야 한다. 둘째 진입도로가 좁고 주변에 단독주택단지가 밀집한 곳은 피해야 한다. 셋째 큰 평수를 받는 것이 유리하므로 큰 평형 가구수가 적은 아파트 단지의 대형 아파트를 택하는 것이 요령이다.<최병태 대한부동산신탁 부사장>
◎재건축 절차/안전진단→창립총회→조합인가→사업승인/준공직후 등기 마지막에 지분기준 정산
대부분 부동산투자가 그렇지만 재건축은 상당한 지식이 있어야 한다.
우선 절차가 복잡하고 투자효과를 얻기까지 시간이 걸리며 투자분석도 그리 간단하지 않다.
재건축은 추진위원회 구성에서 시작해 안전진단→ 창립총회→ 조합설립인가→ 사업계획승인→ 착공→ 준공등을 거쳐 정산으로 끝난다. 사업계획승인을 받자마자 지장물(구건물과 부속시설)에 대한 철거가 시작되며 준공직후 등기를 하게되고 제일 마지막에 지분율을 기준으로 돈을 더내거나 돌려받는 정산이 이루어진다.
지분을 산정하기 위해서는 우선 기존 주택 상가 사무실등의 각 권리자(소유자 혹은 세입자)별 자산가치를 평가한다. 층별 위치별 형태별로 각각의 권리형태와 규모를 평가한 뒤 이를 토대로 사업시행후 각 권리자가 차지할 권리산정기준을 마련하게 된다.
그 기준은 각 권리자별 종전 자산가치 평가액을 전체 권리자의 자산가치 평가합계액으로 나눈 것이 된다. 이것을 대지지분이라고 한다.
다음 사업을 완성하는데 투입될 전체사업비를 산정하고 사업시행후의 자산가치를 물건의 종류별 층별 위치별 형태별로 산정한다. 사업시행후 자산가치평가액에서 종전 자산가치평가액을 뺀 것을 개발이익이라고 한다.
사업을 끝낸 뒤 생긴 자산총액에서 권리자가 차지할 권리액을 따지는게 정산의 시작. 각 권리자가 분양받은 아파트등 시설의 분양가격과 종전자산, 개발이익등을 살펴 각 조합원의 지분율을 구하고, 이것을 기준으로 과부족 부분을 현금으로 청산하게 된다.<자료제공:주공 사업본부>
◎실전투자 사례/3년전 8,600만원구입 22평형 재건축 시작/38평형 받느냐2배값 파느냐 즐거운 고민
올해 41세인 박모씨는 요즘 모처럼 가장으로서의 권위를 내세울 수 있게 됐다.
변변한 집 하나 마련못해 전세집을 전전하면서 가족들에게 미안한 마음을 감추지 못했던 그는 부동산투자에 밝은 친구의 조언으로 3년 전 길동의 22평형 S아파트를 8,600만원에 구입했다.
전세금을 빼고 대출을 받아 어렵게 장만한 집이지만 낡고 좁은 아파트여서 부인으로부터 많은 불평을 들어야했다.
하지만 낡은 설비로 인해 애를 먹던 주민들 사이에서 자연스럽게 재건축을 하자는 여론이 형성되면서 사정이 달라졌다. 지난해 1월 재건축추진위원회가 구성된 이후 사업이 원활히 진행돼 지난 8월에는 조합설립을 하고 현재 시공사도 선정한 상태다.
여러업체와 교섭을 벌인 끝에 무상지분율 185%에 무이자 이주비 7,000만∼8,000만원 지급을 보장받게 됐다.
22평을 소유한 그는 대지지분이 21.69평이라는 계산이 나왔고 무상으로 제공받을 수 있는 평수는 40.12평이었다.
따라서 그는 38평형을 분양받을 경우 한 푼의 비용부담 없이 입주하게 됨은 물론 남은 지분에 대한 보상도 받을 수 있게 됐다. 그러나 지하 주차장은 본인이 부담해야 했다.
지하주차장의 분양가는 평당 150만원선이 될 것으로 예상되며 38평형은 7.82평의 지하주차장이 분양될 예정이므로 1,173만원 정도의 비용을 부담해야한다는 계산이 나왔다.
한편 재건축이 추진되면서 아파트 가격도 치솟아 그는 평당 400만원에 산 집을 평당 700만원, 1억6,000만원 가량에 팔 수 있게 됐다.
그는 요즘 넓은 평형의 재건축 아파트를 분양받을 지, 아니면 시세차익을 챙겨 다른 아파트로 옮길지 고민에 빠져 있다.<서사봉 기자>
◎부동산 상담실/5가구이상 임대사업자 등록 세금혜택/다가구주택은 「단독」 간주 대상서 제외
문:기업에 근무하다 정년퇴직한 후 주택임대사업을 하려한다. 주택을 5가구이상 임대하면 세금혜택을 받을 수 있다고 해 지금 살고 있는 집을 헐고 9가구가 살 수 있는 다가구주택을 지어 임대할 생각이다. 이 때도 세금혜택이 있는지.
답:5가구이상의 주택을 매입하거나 새로 지어 관할구청과 세무서에 임대사업신고를 하면 주택임대사업자자격을 얻을 수 있다. 이 절차를 거친 임대주택사업자에게는 임대용주택구입에 따른 취득세와 등록세가 감면된다.
또 임대용주택을 5년이상 임대한 후 매각하면 해당주택을 새로 지어 임대했거나 미분양주택을 구입했을 경우에는 양도소득세 전액, 기존주택을 매입해 임대했을 때는 50%의 양도소득세가 감면된다.
그러나 다가구주택은 해당되지 않는다. 다가구주택은 여러가구가 거주할 수는 있지만 소유권이 한사람에게 있는 단독주택으로 취급되기 때문이다.
반면 가구별로 소유권이 인정되는 다세대주택은 5가구 이상만 매입하면 세금혜택을 받는 임대사업을 할 수 있다.
임대사업을 전세형식으로 운영할 경우에는 취득세와 등록세에 대한 혜택이 있지만 월세에는 소득세가 부과되는 점을 유의해야 한다.<조동순 한국주택연구소 소장·(02)3259121)< p>
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