◎형질변경 까다로워 농지보다 대지사는게 유리/전문업체서 분양땐 공신력·부대시설 등 꼭 검토최근 한 부동산 전문 잡지가 구독자를 대상으로 한 설문조사에 따르면 『여건이 허락한다면 전원생활을 하고 싶다』는 의견이 전체 응답자의 80%에 달했다. 전원주택에 엄청난 잠재수요가 있음이 확인된 것이다. 물론 전원생활을 즐기기 위해서는 생활패턴의 엄청난 변화를 감수하는 용기가 필요하기 때문에 단기적으로 전원주택에 대한 수요가 증가할 것으로는 보이지 않는다. 그러나 앞으로 인터넷등 컴퓨터를 이용한 통신교육이 실용화하면 교육문제로 도시탈출을 망설이던 사람들을 포함, 전원주택을 찾아나서는 사람들이 더욱 많아질 전망이다.
전원주택 부지매입에는 두가지 방법이 있다. 첫번째는 본인이 물색하고 구입해 관련 허가를 얻은 뒤 집을 짓는 것이고 또 다른 방법은 전문업체가 토지 형질변경허가를 취득해 분양하고 있는 부지를 구입하는 것이다.
전자의 경우는 비교적 저렴하게 부지를 취득할 수 있으나 구입부지의 지목이 농지나 임야일 경우 건축허가 이전에 토지의 형질변경허가를 따내야 하는 어려움이 있다. 특히 현행법규는 농촌에 거주하지 않는 외지인에게 결코 관대하지 않다. 최근 규정이 바뀌어 토지소유권을 취득하지 않더라도 지주의 토지사용승낙만으로도 형질변경허가를 신청할 수 있도록 됐으나 외지인에게는 ▲주민등록이전 ▲해당지역 농지위원회의 확인등 영농의사를 객관적으로 확인할 수 있는 제도적 절차를 거칠 것을 요구하고 있다. 따라서 이른 시일안에 전원생활을 시작하려는 사람에게는 대지(토지대장상의 지목)를 포함한 부지를 구입하는 것이 유리한 편이다. 지목이 대지인 토지는 외지인이라 해도 토지 형질변경허가없이 건축허가를 받을 수 있고 150평까지는 토지거래신고만으로도 토지소유권을 취득할 수 있기 때문이다.
전문업체가 분양하는 단지형 전원주택의 분양가는 토지시세에 개발비용과 전문업체 수익을 포함한 것이기 때문에 다소 비싸지만 전원생활의 취약점인 방범문제가 해결되고 공동시설물 설치에 따른 비용부담이 적다는 장점이 있다. 또 비상주기간의 관리문제도 해결할 수 있고 건축문제도 개발업체로부터 도움을 받을 수 있는 등 많은 장점이 있으므로 가장 바람직한 개발형태라고 할 수 있다. 그러나 아직 초기단계이므로 의욕만 앞선 개발업체의 시행착오도 발생하고 있으며 자본이 영세한 업체의 추진력 부족으로 피해를 보는 사례도 생기고 있다. 따라서 단지형 전원주택부지를 선정할 때는 우선 개발주체의 공신력과 추진력을 고려하고 ▲단지의 기본계획과 실현성 ▲조성공사 현황 ▲부대시설의 내용등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
전원주택의 건축자재로는 최근 자연과 가장 잘 어울리는 나무자재가 각광을 받고 있다. 목가적인 분위기가 나는 통나무집이나 실용적인 미국식 경골목조주택(일명 2×4 공법)이 대표적이며 최근에는 두가지의 장점만을 취한 건축양식도 개발되고 있다. 건축비는 마감수준 및 물량에 따라 다소 차이가 있지만 전용면적을 기준해 평당 250만∼350만원 수준이다.<이원도 현대건설주택사업 본부장>
◎전원주택 관련법규/농림·준농림지는 대지로 형질변경해야 건축가능
전원주택은 준농림지역과 농림지역 도시지역에 지을 수 있다. 농림지역이란 수리시설등 경작을 위한 시설이 이미 들어서 있는 지역으로 농지로서 보전이 필요한 지역이고 준농림지역은 천수답처럼 경작을 위한 시설이 조성돼 있지 않지만 농사를 지을 수 있는 땅이다. 일부 특이한 지역을 제외하곤 도시지역에 전원주택을 짓는 경우는 없을 것이므로 전원주택은 농림지역과 준농림지역에 지을 수 있는 셈이다.
전원주택을 지을 때 가장 중요한 대목은 건축허가를 받기 전 토지형질변경 허가를 받는 것이다. 농림지역이건 준농림지역이건 집을 지으려는 땅의 지목이 대지일 경우 형질변경허가를 받을 필요가 없지만 대지가 아닌 논 밭 임야 과수원 목장용지등 대지가 아닌 땅은 허가를 반드시 받아야 한다. 대지란 영구적인 건축물 중 주거 사무실 점포 박물관 극장 미술관등의 문화시설과 이와 관련이 있는 부속시설물의 부지·정원과 도시계획사업등 관계법령에 의한 택지조성사업을 목적으로 한 공사가 준공된 토지를 말한다.
또 토지형질변경은 토지의 현상태를 변경하는 행위로 예를들어 준농림지역에서 전원주택을 짓기 위해 집터를 닦는 것도 이에 해당된다.<서사봉 기자>
◎박모씨의 아파트처분 탈서울계획/일죽IC부근 대지 145평 물색/전용 45평 목조 2층지을땐 건축비포함 총1억7,500만원
소규모 무역업을 하고 있는 박모씨(54)는 지난해 탈서울을 결심했다. 중학교까지 시골에서 마친 그는 30여년간 서울 생활을 했지만 시골생활에 대한 동경을 버릴 수 없었고 지난해 삼풍백화점 붕괴사고등을 지켜보며 이를 실행에 옮기기로 마음을 굳히고 휴일이면 가족과 함께 서울 근교의 토지를 물색했다.
우선 살고 있던 강남의 42평형 아파트 시세를 알아보니 약 2억8,000만원이었고 이에 따라 전원주택 건축비와 토지구입비등의 예산계획을 짜보았다. 오디오마니아인 그는 일단 지하에 약 15평 규모의 음악실을 포함, 전용면적 45평 규모의 2층집을 짓기로 하고 건축비에 대한 견적을 뽑아보았다. 벽돌건물일 경우 약 9,000만원, 목조일 경우 약 1억3,000만원이 든다는 사실을 알 수 있었다. 4,000만원이란 추가비용이 들었지만 보다 전원적인 생활을 즐기기 위해 일단 목조건물을 짓기로 했다.
경기 일원의 토지 시세를 알아보니 서울을 기점으로 교통 소요시간보다는 거리에 따라 가격이 차이가 난다는 점을 알 수 있었다. 일단 서울 도심까지 한시간 정도 걸리는 곳을 찾아본 끝에 중부고속도로 일죽 인터체인지 근처의 대지 145평을 평당 30만원씩 4,500만원을 주고 구입할 수 있다는 계산이 나왔다.
준농림지역의 논이나 밭은 4분의 1 가격으로 구입할 수 있었지만 주변사람들의 말을 종합해본 결과 허가 문제가 만만치 않을 것으로 생각돼 대지를 구입하기로 하고 계약금 및 중도금으로 1,000만원만 지불한 뒤 잔금은 올 봄 아파트를 처분해 지불하기로 했다.
요즘 그는 아파트가 팔리면 착공할 전원주택의 설계 마무리를 위해 전원생활을 이미 시작한 친구들을 찾아다니며 조언을 구하고 있다. 아파트를 처분하고 남는 여유돈 1억500만원중 500만원은 오디오 앰프와 스피커를 새로 사는데 쓰고 나머지는 장기성 예금과 단기성 예금에 각각 5,000만원씩 저축할 작정이다.<서사봉 기자>
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