◎새해 부동산시장 어떻게 될까/정부 부양책·종합과세 따른 시중돈유입등 영향/값폭등 없겠지만 활력 다소회복 전망 금융종합과세제도와 부동산실명제가 본격시행되는 내년 부동산시장은 어떤 양상을 띨 것인가. 장기적인 침체국면에서 벗어나지 못하고 있는 부동산시장이 정부의 부양책등에 힙입어 기지개를 켤 것인지, 아니면 현상유지차원에 머물 것인지 여부를 단정적으로 전망하기는 쉽지 않다. 그러나 전문가 및 관련기관의 분석과 여러 조건을 종합해보면 내년 부동산시장은 주택과 토지 모두 침체에서 벗어나 상승움직임을 보일 가능성이 높아지고 있다.
전문가들은 그 요인으로 부동산경기가 짧게는 4∼5년, 길게는 10년을 주기로 오르거나 내리는 순환변동을 거듭해 와 상승세로 돌아설 때가 됐고 부동산가격의 바닥세가 수년간 이어져 오름세를 기대하는 심리가 퍼져있는 상황을 우선 꼽는다. 실제로 주택매매가격은 90년에 전년 대비 21% 상승한 이후 올해까지 매년(95년은 1∼11월) 0·2∼5% 하락했지만 하락비율이 점차 축소되고 있고 토지가격도 같은 양상을 보이고 있어 이같은 분석이 설득력을 갖게 한다.
제조업을 중심으로 토지수요가 꾸준히 증가하고 있는데다 각종 규제완화로 토지의 값어치가 높아지고 정부가 추진중인 수도권에 대한 다핵개발방안도 오름세를 부추길 공산이 크다. 이같은 상황에서 금융소득종합과세로 「이자 챙기기」가 종전과 같은 매력을 잃고 증권시장도 좀처럼 회복될 기미를 보이지 않고 있어 시중자금의 부동산시장 유입을 재촉하고 있는 상황이다.
특히 주택의 경우 정부가 미분양주택 증가등으로 인한 주택업체의 자금난을 해소하기 위해 분양가 단계적자율화, 임대사업자 범위확대등의 부양책을 잇따라 내놓아 침체국면에서 벗어날 수 있는 필요조건은 마련돼 있다.
국토개발연구원 주택연구실 손경환 연구위원은 『부동산 실명전환이 유예되는 내년 6월까지는 차명부동산 처분등에 따른 매물이 계속 나와 현재와 같은 약보합세가 이어질 것으로 보인다』면서 『부동산실명제의 본격 실시로 급매물이 정리되는 등 안정을 찾으면 실수요자 위주로 상승움직임을 나타낼 공산이 크다』고 전망했다. 주택건설사업협회 허진석 회장도 『정부의 부양책이 효과를 발휘해 수도권등 주요지역에서는 미분양이 다소 줄어드는 등 바닥세에서 벗어나고 있다』면서 『내년에는 주택업자들이 공급물량을 줄일 것이 확실시되고 실수요와 가수요 모두 늘어날 것으로 보여 하반기부터는 상승움직임이 전망된다』고 「하반기 회복」을 내다봤다.
그러나 내년중 부동산시장이 활력을 찾더라도 실수요와 공급간의 지역적 편차를 감안할 때 서울을 포함한 수도권과 광역시등 주요지역은 상승세가 뚜렷해지고 지방의 중소도시는 실수요부족으로 약보합국면이 이어지는 양극화 현상을 빚을 가능성이 크다. 이런 가운데 주택보급률이 지역적으로 80% 안팎에 머물고 있는 수도권은 상승세를 촉진할 수 있는 조건들에 가수요까지 가세할 경우 집값이 큰 폭으로 상승하는 상황도 배제할 수 없다.
건설교통부 강윤모 주택도시국장은 『부동산가격이 상승하더라도 소비자물가상승률을 넘지는 않을 것으로 예상하고 있다』면서 『부동산투기에 대한 지속적인 단속을 펴고 있어 과거와 같은 가격 폭등은 없을 것』이라고 밝혔다.<김동영 기자>
◎새해 달라지는 부동산제도/1가구1주택 3년보유 비과세/등기전 양도내용 세무서신고 의무화/미분양주택 5년임대땐 양도세 감액/도시민 농지취득 30일 영농땐 가능
내년에는 부동산실명제에 따라 차명부동산을 6월까지 실명화해야 하는 것을 비롯, 주택경기부양을 위해 금융지원책및 세제가 개편되는등 부동산투자환경이 완전히 달라지게 된다. 금융종합과세를 피해 금융자산을 부동산에 투자하려는 사람들은 달라지는 부동산제도에 주의해야 한다. 개편되는 부동산관련 제도를 정리한다.
◇양도소득세=1가구1주택의 경우 양도세 비과세 요건이 대폭 완화됐다. 1가구 1주택이라도 지금까지는 3년이상 살든가 5년이상 보유했어야 양도세를 물지 않았으나 내년부터는 3년이상 가지고만 있으면 세금을 내지 않아도 된다. 내년 1월1일 이후 양도분부터 적용된다.
또 이사를 하기 위해 살던 집을 팔지 않고 새로운 주택을 샀을 경우 1년내에 이사를 하고 1년내에 그 전에 살던 집을 매각해야 양도세를 안냈으나 내년부터는 1년안에 종전 주택을 팔기만 하면 안내도 된다.
◇등기제도=내년에는 부동산양도 등기전 신고라는 새로운 제도가 시행된다. 부동산을 매매할 때에는 등기전에 양도내용을 세무서에 신고하고 세무서장으로 부터 신고확인서를 받아 등기신청서에 첨부하도록 하는 제도다. 대리인에 의한 신고나 우편신고도 가능하다.
◇미분양주택구입지원=미분양 주택을 취득해 5년이상 보유하거나 임대후 팔 때에는 양도세를 적게 내게 된다. 95년10월31일 현재 시장 군수 구청장이 미분양을 확인한 국민주택 규모(25.7평)이하의 집으로서 95년 11월1일부터 96년말까지 취득한 주택(서울은 제외)이 대상이다. 이같은 주택에 대해서는 일반양도세율(96년부터 30∼50%) 대신에 20%의 특례세율이 적용된다. 다만 납세자가 원하는 경우에는 특례세율을 적용받는 대신 종합소득에 포함시켜 종합소득세를 내는 방안을 선택할 수 있다.
◇부동산실명제=지난 7월1일부터 시행중인 부동산실명제에 따라 타인의 이름으로 부동산을 매입하는 명의신탁은 일체 금지됐다. 부동산실명제는 실명제 실시이후에 명의를 빌려 부동산을 산 사람은 부동산가액의 30%에 해당하는 과징금및 5년이하 징역 또는 2억원이하의 벌금형에 처할 수 있으며 명의를 빌려준 사람은 3년이하징역 또는 1억원이하의 벌금형을 내릴 수 있도록 하고 있다. 실명제시행 이전에 이뤄진 명의신탁은 시행일로부터 1년내에 실명으로 전환토록 하고 있다.
따라서 내년 6월30일까지는 기존 명의신탁부동산을 실명등기하거나 매각처분해야 한다. 이를 이행하지 않을 경우 내년 7월1일부터 명의신탁자는 형사처벌은 받지 않지만 실명제실시 이후의 명의신탁자에 대해 가해지는 처벌과 같은 수준의 과징금과 이행강제금을 물게 된다. 그러나 실명전환과정에서 신탁자와 수탁자간에 다툼이 있을 경우에는 1년안에 소송을 제기하면 확정판결후 1년까지 유예기간이 연장된다.
◇농지거래제도=농지 소재지와 같은 읍·면이나 농지로 부터 20이내 지역에 거주해야만 농지를 취득할 수 있었으나 이 규정이 폐지되고 도시민도 농작업에 3분의1 이상 참여하거나 1년중 30일이상 영농에 종사하면 거주지에 관계없이 농지를 취득할 수 있게 된다. 단 영농규모는 300평이상이어야 한다.<이상호·김동영 기자>
◎주택자금 대출 어떤게 있나/전용 30.3평이내 대상 20∼30년 장기상품등 다양/연리 14.5%선… 대부분 1년이상 거래있어야 가능
금융종합과세와 부동산실명제로 인해 시중자금이 부동산으로 몰릴지, 반대로 이탈할지 현재로서는 단언할 수는 없지만 내집마련을 소망하는 서민들 중에는 요즘이 주택을 사기위한 적기가 아닐까 생각하는 사람들이 많다. 그러나 문제는 항상 돈이 부족하다는 것이다. 결국 대부분의 주택구입자들은 금융기관 대출에 주택자금의 상당부분을 의지할 수 밖에 없다.
최근 이러한 수요에 대응해 대출기간 20∼30년의 장기 주택자금 대출상품을 잇따라 내놓고 있다. 특히 내년부터 주택할부금융이 시행되면 주택자금 대출시장이 더욱 활성화할 전망이다. 주택자금 대출은 종류에 관계없이 모두 전용면적 100㎡(30.3평)이내인 주택만을 대상으로 하고 있다.
◆주택 구입 및 신축자금=조흥(100년통장) 제일(특종재형저축) 서울(내집설계통장) 외환(장미주택자금대출) 신한은행(신탁주택자금대출)은 주택 구입 및 신축자금으로 최고 1억원(제일은 1억5,000만원)까지 20∼30년간 대출해주는 상품을 취급하고 있다. 대출자격은 은행마다 조금씩 다르지만 외환은행과 신한은행은 예금실적과 관계없이 대출을 해준다고 밝히고 있다. 나머지 은행은 관련예금에 가입해 대개 1년이상 거래를 유지해야만 대출자격이 생긴다. 대출금리는 은행마다 다소 차이가 있는데 대체로 연 14.5%안팎이다.
제일은행은 이외에 「평생신탁통장」에 가입, 1년이상 거래한 사람에 대해 최고 6,000만원의 주택 구입 및 신축자금을 대출해준다. 대출기간은 20년.
상업은행의 「한아름 마이홈통장」의 경우 만기 2년이상 적금식 예금에 가입하고 1년이상 불입하면 최고 5,000만원까지 주택구입자금을 최장 3년간 대출받을 수 있다. 국민은행의 「주택종합통장」은 대출금리가 13.0∼13.5%로 다른은행에 비해 1∼1.5%포인트 낮다는 이점이 있다.
◆전세자금=주택은행의 「내집마련 주택부금」은 주택 구입·신축자금 대출(2,500만원까지) 외에 전세자금도 1,200만원까지 대출받을 수 있다. 특히 대출금리가 9.5∼11.5%로 다른 주택자금 대출에 비해 월등히 낮다.
국민은행 「주택종합통장」과 조흥은행 「100년 주택통장」, 제일은행 「평생신탁통장」 가입자도 2,000만∼3,000만원의 전세자금을 대출받을 수 있다.
◆분양자금=조흥은행과 제일은행은 공동주택 분양시 분양대금을 세대당 5,000만원까지 대출해주는 「분양주택대출」상품을 취급하고 있다. 대출기간은 3∼5년이며 은행 거래실적과 관계없이 즉시 대출을 받을 수 있다.<김상철 기자>
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