◎근린생활·업무기능 미미 신사동 비탈길 대로변 57평/7층 병원건물 지어 임대… 건축비 빼고도 수익남아상권형성이 어려운 비탈길 대로변에는 비슷한 업종이 모여 뚜렷한 특징을 지니는 「전문빌딩」을 짓는 것이 효과적이다. 서로 보완적인 유사업종이 모이면서 손님을 끌어들이는 흡입력이 훨씬 커지기 때문이다. 강남구 신사동 도산로변 언덕에 56.8평의 땅을 가지고 있는 신모(58)씨는 이 땅에 병원전용건물을 지어 성공적인 투자를 한 경우에 속한다.
신씨는 그러나 여러가지 어려움을 겪어야 했다. 먼저 그의 땅은 50평을 조금 넘는 작은 규모인데도 상업지역과 주거지역 2개의 용도지역에 걸쳐 있어 도시계획용도상 어떤 용도지역의 건축규제를 받는지가 불분명했다.
일반주거지역의 법적 용적률은 400%, 일반상업지역은 1,000%여서 어떤 용도지역으로 판정되느냐에 따라 지을 수 있는 건물의 크기는 무려 2.5배나 차이가 났다.
일반주거지역으로 결정될 경우 지상층의 최대 연면적은 227평, 일반상업지역일 경우 지상층의 최대 연면적은 568평으로 제한됐다.
땅의 경계를 정밀하게 측량한 결과 그의 땅은 다행히 상업지역에 속한 비율이 더 높아 건축 때 상업지역으로 인정된다는 사실을 알 수 있었다. 일단 제법 큰 규모의 상업용 건물을 지을 수 있다는 사실이 그를 희망에 부풀게 했다. 성형외과 의사인 그는 건물을 지어 임대수입으로 건축비를 충당하고 일부는 자신의 병원으로 사용할 생각으로 주변상황을 조사해 보았다. 그러나 땅이 비탈길에 있어 상권형성이 어려울 것으로 생각됐고 실제로도 주변에 건물이 거의 들어서지 않은 상태였다.
그는 평소 알고 지내던 부동산컨설팅업체에 자문을 구했다. 그의 땅은 앞 쪽으로 폭 60의 큰 길이 나 있어 차량의 접근성은 좋지만 주변상권이나 업무시설 기능이 미약하고 특별히 임대수요를 높일 대형시설도 없어 근린생활시설이나 업무용 빌딩으로 개발하면 임대수요가 불투명하고 임대가도 낮아 건축비 회수가 불가능할 것이라는 답변을 들었다.
반면 언덕이라는 입지조건을 활용해 오히려 건물의 인지도를 높일 수 있기 때문에 다소 불편해도 손님이 찾아와야 하는 전문업종을 유치하면 성공적인 개발이 가능할 수 있다는 희망적인 답변도 들을 수 있었다.
그는 이 점에 주목해 자신의 성형외과를 중심으로 건물 전체를 병원건물로 개발하기로 했다. 건축사무소에 의뢰한 결과 지하 2층 지상 7층(연면적 302평)의 건물이 설계됐고, 피부과 신경과 치과 비뇨기과등으로 임대하고 7층에서는 자신이 직접 성형외과를 운영하기로 했다.
최근 임대를 마친 신씨는 『평당 300만원 이상의 건축비를 투자했지만 「클리닉빌딩」이라는 점에 세입자들의 호응이 커 임대수입으로 건축비를 충당하고도 남았다』고 말했다.<자료제공―르 메이에르(주) 컨설팅기획부(02―761―0600)>
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