◎화려한 외관의 상가주택 유리/1·2층 미용실 등 업종특화3·4층 주거용으로 임대/동교동 69평 모두 「다가구」로 지을때보다 많은 수익주거용토지는 주택의 주요조건인 쾌적성을 결정하는 자연배수 채광 전망등의 조건에서 유리하기 때문에 도로보다 약간 높은 곳에 있는 것이 좋다. 반면 상업용지는 접근성이 곧바로 상가의 수익성과 직결되기 때문에 도로와 같은 높이거나 조금 낮은 곳에 위치해야 유리하다.
동교동에 사는 정모(56)씨는 자신의 69평 땅을 다가구주택으로 지어 임대할 계획이었다. 근처에 연세대 홍익대 서강대등 대학이 밀집해 임대가 비교적 쉽고 근처 주택의 임대시세가 평당 300만원을 호가해 건축비를 충당하고도 약간의 현금수입이 예상됐기 때문이다.
그러나 그는 비싼 땅값을 고려할 때 단순히 다가구주택으로 개발해 임대료만 받자니 수익성이 너무 낮다는 생각이 들어 보다 나은 개발방법을 찾고 있었다. 근처에 홍대상권 신촌상권이 형성돼 있어 근린상가 건물을 지을 것도 고려했으나 부지가 도로보다 2나 높은 곳에 위치해 접근성이 나쁘다는 점이 걸렸다. 상업시설로 개발할 경우 임대에 어려움을 겪을 수도 있었다.
부동산 전문가에게 개발방법을 의뢰하니 외관을 화려하게 해 건물의 인지도를 높이고 주변상권의 특성과 부지의 입지등을 고려해 유치업종을 특화할 경우 오히려 사업성이 좋을 수도 있다는 뜻밖의 결과가 나왔다.
이에따라 1층과 2층을 각각 미용실 결혼전문점으로 특화해 임대하고 3층이상은 주택으로 임대하기로 개발방향을 정했다. 1층과 2층의 업종선정에는 ▲인근 신촌·홍대앞상권 유동인구의 70%이상이 20대 여성인 점 ▲땅의 접근성이 떨어지므로 인지도가 영업의 주요한 요건인 업종이어야한다는 점 ▲상승효과를 기대할 수 있는 관련업종의 유치가 인지도 형성에 도움이 된다는 점등이 감안됐다.
또 주변 임대시세를 조사해보니 상가의 임대료는 지상1층이 평당 700만원, 지상2층이 평당 320만원, 지상3층부터는 평당250만원대였고, 연립주택이나 다가구주택의 임대료는 평당 300만원대였다. 따라서 수입 측면에서 1층과 2층은 상가로, 3층이상은 주택으로 임대하는 것이 가장 적절한 셈이었다. 3층이상은 상가의 임대가가 250만원대로 주택임대가에 미치지 못하는데다 임대부담을 안으면서까지 상가로 개발하는 것보다 임대가 비교적 순조로운 주택으로 개발하는 것이 타당했다.
이런 사전 조사를 토대로 설계를 의뢰한 결과 연면적 145평, 지상4층의 상가주택이 설계됐다. 건물 전체를 임대주택으로 지을 경우 건축비(평당 210만원)는 총 3억450만원, 임대수입은 4억3,500만원으로 1억3,050만원의 현금수입이 예상됐다. 반면 상가주택으로 지으면 1·2층 상가의 임대료가 4억800만원, 3·4층 주택의 임대료 1억9,500만원으로 모두 6억300만원의 수입이 예상돼 2억9,850만원의 현금수입이 기대됐다. 상가주택으로 개발하는 방안이 건물전체를 임대주택으로 개발하는 것보다 1억6,800만원의 임대수입을 더 올릴 수 있었다. 또 일반적으로 소규모 상가는 주택보다 시설비부담이 작고 평당건축비가 저렴하므로 추가이익은 더 큰 셈이었다.<자료제공르 메이에르(주) 컨설팅기획부(02―761―0600)> <서사봉 기자>
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0