◎유망업종·임대시세 등 사전 치밀한 조사 필요/신촌 36평에 4층… 건축비빼고 3,000만원 남아대학가 주변의 땅은 다양한 용도로 활용할 수 있다. 학생들을 포함, 유동인구가 많아 자투리 땅이라 하더라도 활용하기에 따라 안정된 수입을 확보할 수 있는 곳이 대학가 주변의 땅이다.
그러나 이 경우에도 입지조건에 따라 상가 주택 사무실등 다양한 용도 가운데 어떤 건물이 유리한 지 치밀히 분석해야만 수입을 극대화할 수 있음은 물론이다. 주변상권의 성격을 고려할 때 유망한 업종은 무엇인지, 건물 용도별 임대시세는 어떤지, 특히 어떤 용도의 건물에 임대수요가 쏠리는지 검토할 필요가 있다.
신촌로터리 대학가주변의 36평의 땅에 지하1층 지상4층(연면적 83평)짜리 상가주택을 지어 지하1층∼지상2층까지는 상가, 지상3·4층에는 원룸주택을 넣기로한 정모(55)씨의 경우 철저한 사전준비를 한 사람으로 꼽을 수 있다. 정씨는 신촌은 그레이스백화점 그랜드신촌프라자등 대형 유통시설이 들어선 지역이라 유동인구가 많고 연세대 서강대 이화여대등 대학생들을 대상으로 한 상업활동이 활발해 상가주택이 적절할 것으로 생각했다.
정씨는 그러나 이같은 결론을 내리기 전에 전문가에게 의뢰해 신촌상권의 유망업종등을 분석하고 상가 주택 사무실등의 임대시세를 조사했다. 조사결과 소주방 카페 커피전문점 음식점등이 수입이 높은 업종으로 드러났고 임대료 역시 이들 업종이 높았다. 그러나 이들 업종은 주로 지상 1·2층이나 지하층에서 운영하는게 적합해 지상 3·4층은 상가가 아닌 다른 공간으로 개발해야 한다는 조언을 얻었다. 그는 이 지역이 대학 밀집지역이라는 점을 감안해 지상 3·4층을 대학생을 대상으로 한 원룸형 임대주택으로 설계하기로 했다.
그의 땅은 일반주거지역에 위치해 주변건물의 일조권 보호를 위한 사선제한을 받았다. 신축할 건물의 북쪽면을 높이 4.1(2층 윗부분)되는 지점부터 대각선형태로 자른 듯한 모양으로 지어야 하기 때문에 특별한 건축 기획이 필요하다는게 건축사무소의 의견이었다.
이같은 제한으로 부지면적의 60%까지 지을 수 있는 지하1층의 건축면적은 최대한 넓게, 사선제한으로 건축면적이 줄어드는 지상 3·4층은 좁게 건축할 수 밖에 없었다. 층별 건축면적은 지하1층 23.4평, 지상1·2층 각각 18.2평, 지상 3층 13평, 지상 4층 10.2평으로 결정됐다.
주변건물의 임대시세를 기준으로 할 때 임대료수입은 보증금 2억5백만원, 월세 2백60만원이 예상됐다. 지하1층이 보증금 4천만원 월세 60만원, 지상1층이 보증금 5천만원 월세 1백20만원, 지상2층이 보증금 3천만원 월세 80만원, 지상3층이 전세 4천5백만원, 지상4층이 전세 4천만원에 임대가 가능했다.
반면 설계비를 포함한 건축비용은 평당 2백10만원씩 모두 1억7천5백만원으로, 임대보증금 수입으로 건축비용을 충당하고 3천만원의 현금수입과 월 2백60만원의 수입을 예상하고 있다.<자료제공- 르 메이에르(주) 컨설팅기획부(02-761-0600)> <서사봉 기자>
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0