◎담보물 소유권이전 입증서류 제출해야/차명농지 영농뜻있으면 실명등기 허용국민주택규모 아파트(국민주택기금을 지원받아 건설한 아파트로 통상 18평이하)를 전매금지기간(2년)에 사서 입주했다. 전매금지기간은 내년 9월에 끝나 실명전환 유예기간 마감일(내년 6월30일)을 훨씬 넘어선 후에야 등기할 수 있는데 어떻게 해야 하나.
『부동산을 사놓고 자신명의로 등기이전을 하지 않고 있던 사람은 부동산실명제 실시후 3년이내(98년 6월30일까지) 자기명의로 등기이전하면 실명제위반으로 처벌을 받지 않는다. 그러나 취득후 60일이내에 등기하지 않은 사실이 적발되면 부동산등기특별조치법에 따라 등록세액의 5배까지 과태료를 물 수 있으며, 전매제한기간내에 전매한 사실이 적발될 경우 주택건설촉진법에 따라 당첨자가 처벌(2년이하 징역 또는 2천만원이하 벌금형)받을 수 있다』
현재 건설중인 민영주택 아파트입주권을 샀다. 부동산실명법상의 유예기간 이후인 97년2월 입주예정인데 실명제위반으로 처벌받지 않고 등기가 가능한가.
『입주가능일인 97년2월부터 3년이내에 자기명의로 등기이전하면 실명제위반으로 처벌받지 않는다. 다만 전매제한기간내에 전매한 사실이 적발되면 주택건설촉진법에 따라 당첨자가 처벌받을 수 있다』
국민주택에 당첨돼 입주를 기다리고 있다. 그런데 이와 별도로 남의 이름으로 집을 한 채 가지고 있다가 이번 실명전환 유예기간에 따라 본인명의로 등기했다. 국민주택은 어떻게 되나.
『국민주택 입주자격은 무주택세대주에 한정되기 때문에 유주택자로 간주되어 입주자격을 상실하게 된다』
주택가액이 각각 2천5백만원, 2천만원인 집 두 채를 명의신탁해뒀다가 본인명의로 실명등기할 경우 두 집에 대한 세금은 어떻게 되나.
『5천만원이하인 부동산 한 건에 한해 명의신탁했던 것을 실명으로 전환할 경우 과거 내지 않았던 증여세를 면제해 준다. 그러나 실명전환하는 부동산이 2건이상인 경우 부동산가액 총액이 5천만원이하라도 실명전환한 부동산 모두에 대해 세금이 추징된다』
값이 5천만원이하인 임야 2필지를 남의 명의로 가지고 있다. 명의신탁을 해지할 경우 증여세를 물게 되나.
『서로 인접한 여러 필지의 토지는 한 건으로 본다. 이들 토지는 사들인 시점이 각각 다르고 여러 명의 이름을 빌려 명의신탁한 경우라 해도 한 건으로 취급한다. 따라서 「5천만원이하 한 건」에 해당되어 세금추징 면제를 받게 된다』
89년 동생명의로 등기해놓았던 땅을 이번 실명전환기간에 본인명의로 등기이전할 경우 세금은 어떻게 되나.
『세금을 물지 않아도 된다. 증여세 과세시효가 5년이므로 명의신탁한 시점이 5년이상 지난 경우에는 증여세를 물릴 수 없다』
도시에 살고 있는데 시골에 친척명의로 농지를 소유하고 있다. 실명전환 유예기간에 본인명의로 등기를 이전할 길이 있나.
『내년 1월부터 새로 제정된 농지법이 시행에 들어가 도시민들도 농사를 지을 능력과 의사만 있으면 자기 명의로 농지를 등기할 수 있다. 그러나 농사를 지을 의사가 없는 경우 실명전환 유예기간내에 땅을 처분해야 한다』
돌아가신 아버지에게 땅을 상속받아 아직 본인명의로 상속등기를 하지 않았다. 이번 전환기간에 실명등기하지 않으면 처벌받나.
『부동산실명법은 매매 또는 증여등 계약에 의해 부동산을 취득했을 때만 3년이내에 소유권등기를 하도록 규정하고 있다. 그러나 부동산을 상속받은 경우는 계약에 의한 취득이 아니기때문에 실명등기하지 않더라도 처벌받지 않는다』
사업상 돈을 빌려주고 담보로 잡은 채무자의 부동산을 내 이름으로 소유권이전등기를 해놓았다. 어떻게 해야 하나.
『실명법상 채권·채무관계로 소유권 이전등기를 해놓은 경우 실명전환기간동안 채권·채무관계로 발생한 것임을 입증할 수 있도록 ▲채무금액 ▲채권·채무자이름 ▲담보목적등이 담긴 계약서를 등기소에 제출해야 한다. 이를 제출하지 않으면 명의신탁으로 간주, 처벌받는다』<유승호 기자>
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