◎「주인따로 명의따로」 차명유지 불가능/법조계선 “위헌소지”… 폭락사태 올수도 부동산실명제는 금융실명제와 함께 「경제혁명」의 양축이다. 투기 뇌물 탈세등 「검은 거래」가 돈이나 부동산을 통해 이루어지고 있어 금융실명제와 부동산실명제가 동시에 시행될 경우 이같은 「검은 거래」가 구조적으로 차단될 수 있기 때문이다.
정부는 이달 20일께 토지전산망을 가동, 토지거래를 일일이 전산추적하기로 했다. 토지전산망 없이는 부동산실명제가 실효성을 확보할 수 없다.
부동산실명제의 골자는 「등기명의 따로, 실제주인 따로」의 부동산차명거래인 명의신탁을 금지시키는 것이다. 이같은 명의신탁은 그동안 가장 대표적인 부동산투기수법으로 지목되어 왔으나 법조계와 재계의 반대로 방치되어온게 사실이다.
업계의 경우 재벌대기업이든 소기업이든간에 임직원명의로 부동산을 사는게 일반적 관행으로 되어 있다. 돈많은 투기꾼들도 친척 친지등에게 약간의 수고비를 주고 땅을 사두었다가 가격이 오르면 팔아 차익을 얻고 있다. 토지거래허가제 세무조사 양도차익과 세강화등의 강력한 투기억제수단이 모두 가동되고 있지만 투기가 뿌리뽑히지 못하는 것도 명의신탁이 가능하기 때문이다. 부동산실명제로 명의신탁을 금지시키지 않고서는 망국병인 부동산투기를 근절시키지 못한다는 지적이 나온 것도 이같은 이유에서다.
법조계의 생각은 달랐다. 법무부 법원행정처 등 재조법조인은 물론이고 변호사등 재야법조인들의 대부분이 부동산실명제는 자유계약원칙에 정면으로 배치된다며 위헌소지가 있다고 반대의사를 나타내곤 했다. 실명거래든 차명거래(명의신탁)든 당사자간에 자유의사에 의해 계약이 체결되면 합법이라는 것이다. 법원의 판례도 명의신탁을 인정하는 쪽이다.
미국 영국 등 구미선진국의 경우 부동산 명의신탁관행이 없는 것으로 알려져 있다. 일본도 과거에는 명의신탁이 성행했으나 지금은 이같은 거래가 거의 끊겼다. 정부의 한 당국자는 『다른 나라에 없는 부동산 명의신탁관행이 우리나라에서는 자유계약주의의 탈을 쓰고 기업과 부유층사이에서 성행하고 있다』며 『부동산실명제는 위헌이 될 수 없다』고 강조했다.
부동산실명제는 경제·사회 각 부문에 엄청난 영향을 미칠 것으로 보인다. 기존의 명의신탁 부동산이 아주 많아 재산권을 놓고 실소유자와 명의를 빌려준 사람간에 법정소송이 벌어질 가능성이 크고 선의의 명의신탁거래자도 적지 않을 것이기 때문이다. 명의대여자가 내 땅이라고 우길 경우 실소유자는 법정소송을 통해 해결할 수밖에 없다.
부동산시장은 아주 냉각되거나 가격이 폭락할 것으로 전망된다. 명의신탁된 부동산의 실제소유자들은 경과조치기간에 자진신고하여 실명으로 전환하든지 아니면 남의 명의로 된 부동산을 매각하여 현금으로 챙기지 않으면 안될 처지다. 매물홍수가 예상된다.
부동산실명제는 장기적으로 주식시장에는 아주 큰 호재다. 부동산실명제가 전면시행되면 「유휴자금의 부동산행」이 아주 어려워진다. 시중 떠돌이 자금이 증시로 몰릴게 분명하다.<이백만기자>
◎명의 신탁이란/반환전제 타인 명의 등기행위
명의신탁은 한마디로 자기 것인데도 남의 것인 양 해놓는 제도이다. 쉽게 말해 부동산은 자기 것인데도 남의 이름을 빌려 부동산을 등기하는 것이다.
명의신탁은 신탁자와 수탁자 사이에 민법상 합의를 통해 「추후 해당 부동산을 실제 소유주에게 돌려 준다」는 합의를 전제로 등기한다. 소유권 확보를 위해 신탁자와 수탁자는 채무계약, 소유권 이전 가처분신청 등 구속력을 갖는 민법상 계약을 맺는 것이 보통이고 대법원 판례는 관련 소송이 있을 경우 실제 소유자에게 소유권을 인정하고 있다.
따라서 「소유자」입장에서 부동산 명의신탁은 요술방방이와 같다. 남의 이름으로 돼 있는 만큼 양도소득세나 증여세등 고율의 세금을 물지 않으며 각종 규제도 피할수 있다. 그러나 부담도 있어 명의신탁 대상은 주로 가족 친지 하수인 등 재산을 믿고 맡길 수 있는 가까운 사람들이 대부분이다.
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