◎의무아니지만 등록땐 각종 세제혜택/임대료 부당하게 인상땐 회계감사/계약조건·기간변경 반드시 신고해야 지난달 2일부터 시행된 주택임대사업자제도에 주목하는 사람들이 많다. 이 제도의 핵심이라고 할 수 있는 세제지원방안이 최종 확정되지 않아 아직 크게 활기를 띠고 있지는 않지만 이 제도에 대한 관심은 대단히 높다. 전남에서 벌써 11명이 이 제도에 의한 임대업자 등록을 마친 것으로 나타났으며 건설부와 지방자치단체에 제도의 구체적 내용을 문의해 오는 사람도 많다. 심지어 은행에서 돈을 빌려 소형주택 4∼5채를 전세를 끼고 매입, 임대를 해도 결국에는 이익이 아니냐는 계산을 해보는 사람들도 나타나고 있다. 앞으로 임대사업자제도가 주택시장에 새로운 변수로 등장할 가능성이 크다는 것을 말해주는 사례들이다. 새로 도입된 임대사업자제도를 문답형식으로 보다 상세하게 알아본다.
어떤 사람이 임대사업자로 등록할 수 있나.
『5가구이상의 임대주택을 짓기위해 건축허가를 받았거나 5가구 이상의 주택을 임대하기 위해 집을 사서 소유권이전등기를 마친 사람이 해당된다』
등록 절차는.
『해당 시군구청에 가서 등록신청서를 작성한 뒤 주민등록초본이나 주민등록증 사본을 첨부하고 임대대상 주택의 등기부등본 또는 건축허가서 사본을 시도지사에게 제출하면 된다』
―5가구이상의 주택을 임대할 때 반드시 등록을 해야 하는가.
『의무사항은 아니다. 그러나 임대사업자로 등록하면 세제상의 혜택을 받게 돼 유리하다고 할 수 있다. 임대사업을 해온 사람도 양도소득세를 면제받으려면 새로 등록해야 한다』
―임대사업자로 등록할 경우 유리한 점은.
『5가구이상의 주택을 5년 임대하고 매각하면 양도세가 전액 면제된다. 그러나 등록하지 않고 임대한 사람은 10년 임대후 매각해야 면제를 받는다. 단 10년 임대후 양도소득세를 면제받는 미등록 임대사업자도 관할 세무서에 신고된 상태여야 한다. 양도소득세를 면제받을 수 있는 임대주택은 전용면적 25.7평 이하다. 이보다 큰 집을 임대하면 등록하더라도 나중에 팔 때 양도소득세 면제대상에서 제외된다. 등록한 임대사업자에 대해서는 또 취득세 등록세가 면제되고 재산세도 감면해줄 계획이다』
―임대사업자의 의무는.
『등록한 임대사업자는 세제혜택을 받는대신 시군구에 비치된 표준임대차계약서를 사용해야 하며 임대 시작때나 임대차조건이 변경될 때 관할 시장 군수에게 계약기간이나 임대조건등을 신고해야 한다. 이 계약서에는 ▲임대기간 ▲임대보증금과 임대료 ▲임대주택의 면적 ▲담보권설정 여부 ▲임대주택의 보수및 수선의 책임한계 ▲계약의 해지조건 ▲임대주택의 매각시기 ▲매각가격의 산정기준등이 명시된다. 임대사업자는 부당하게 세를 올려받거나 관리를 소홀히 할 때 시장 군수가 선임한 회계법인에 의해 감사를 받게된다』
―임대주택을 중도에 매각할 수 있나.
『매각할 수 없다. 파산등으로 임대사업을 계속할 수 없다고 판단되는 경우에만 관할 시장 군수의 허가를 받아 임차인이 원하면 그에게 우선 매각해야 한다. 허가없이 매각할 경우 임대사업자에게 부여하는 세제지원이 모두 없어지는 것은 물론 임차인이 입게되는 피해까지 보상해야 한다』【이종재기자】
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