◎표준지 30만필지 조사한후/용도 등 22개 지수곱해 산출/잘못있으면 근거자료 준비… 8월29일까지 이의신청토지초과이득세 등 각종 토지관련 세금의 부과기준이 되고 종합토지세의 과세시가표준액(토지등급)의 결정자료가 되는 개별지가가 다음달 1일 공고된다. 개별지가란 정부가 각종 세금부과등에 근거자료로 사용키위해 모든 개별 사유지에 대해 정밀조사를 거쳐 결정하는 「공식적인 땅값」이다. 따라서 토지소유자에게는 더 없이 중요한것이나 그 가격결정방법이나 과정이 너무 복잡하고 까다로워 토지소유주들이 가격결정과정에 자신의 의견을 반영하는 기회를 놓쳐 잘못된 가격이 결정되는 일도 적지않다.
◇지가조성방법
개별공시지가는 건설부장관이 공고한 94년1월1일의 전국 주요지역 30만필지(서울 2만2천7백필지)의 공시지가를 기준으로 2천5백만개별필지(서울 98만필지)마다 특성을 조사평가해 결정한다.
전국의 모든 토지를 조사하기가 현실적으로 불가능하기때문에 대표적인 30만필지를 표준지로 정해 이것에 대해서는 일일이 땅값을 조사한뒤 나머지 토지들은 표준지의 지가를 기준으로 여러가지 특성을 비교하는 「비준표」라는것을 이용, 땅값을 계산한다. 그래서 표준지의 가격은 「공시지가」, 나머지 토지가격은 「개별지가」라고 구분해 부르고 있다.
비준표란 표준지를 1이라는 기준으로 놓았을때 ▲도로접면상태 ▲토지이용상태 ▲용도지역 ▲교통편의 ▲유해시설과의 거리등 토지가격에 영향을 주는 22개 토지특성의 변화에 따른 지가수준차이를 나타내는 배율표다.
예를들면 비교표준지가 용도지역상 주거지역이고 고지에 있다면 대상필지가 주거지역에 있는경우 1, 준주거지역이면 1.63, 상업지역이면 1.97, 녹지지역이면 0.79를, 또 대상필지가 고지에 있으면 이를 1로하고 저지 1.24, 평지 1.27, 완경사 1.15, 급경사 1.11을, 또 전철역 기준 5백m이내를 1로 했을때 1백m이내는 1.14를 적용한다.
개별지가는 표준지의 토지특성을 1로 놓고 비교, 산출한 개별지가의 22개 토지특성을 지수화, 표준지공시지가에 22개지수를 모두 곱해 산정한다.
예를들어 전철역에서 5백m이내의 주거지역에 있는 단독주택지로 7m도로에 접해있고 고지에 있는 표준지의 공시지가가 평당 6백60만원이라고 가정하면 똑같은 주거지역의 단독주택지이나 전철역에서 80m거리에 있고 7m도로에 접하고 평지인 토지의 개별지가는 공시지가에 ▲표준지와 동일한 용도지역(주거지역), 인접도로(7m도로)지수를 각각 1로해 ▲평지지수 1.27 ▲전철역과의 거리지수 1.14를 모두 곱해 계산하게 된다.이에따라 땅값은 6백60만원×1.14×1×1×1.27로 9백55만5천4백80원이나 항상 앞 세자리수만을 취한다는 규정에 따라 9백95만원이 된다.
◇지가결정 및 이의신청과정
개별공시지가산정은 먼저 건설부장관이 1월1일 고시하는 표준지를 기준으로 시·군·구공무원 및 국세청공무원이 감정평가사의 자문을 받아 1인 3천필지내에서 개별토지의 특성을 조사하게 된다.
이를 토대로 토지특성차에 따른 가격배율을 산출, 이를 표준지 공시지가에 곱해 개별지가를 산정한뒤 읍·면·동장을 위원장으로 하는 15인이내의 지가심의위원회와 지역주민, 전문가등으로 구성된 지방토지 평가위원회의 심의·조정을 받는다.
이후 21일간의 개별공시지가에 대한 주민열람을 통해 토지소유주나 이해관계인의 의견을 수렴, 제출된 의견에 대해서는 다시 지가심의회 및 지방토지평가위원회의 심의와 건설부장관의 확인을 거친뒤 개별지가를 결정, 공고하게 된다. 올해 개별공시지가 공람은 지난달 3∼23일가지 실시됐다.
개별공시지가가 결정 공고됐더라도 잘못이 있을 경우는 토지소재지 관할 구청에 공고후 60일내에 재조사를 청구, 재심의를 받아 정정받을 수 있다.
따라서 내달 개별지가가 공고되면 이의가 있는 토지소유주들은 근거자료등을 준비해 8월29일까지 이의신청을 해야 한다.<이진동기자>
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0