◎원칙만 강조…철저 집행 어려워/거래관행 획기적 조치 있어야그동안 실시 여부를 둘러싸고 정부 관계부처간에 이견을 보여왔던 부동산 등기의무화 제도가 결국 도입하는 쪽으로 결론이 났다.
부동산등기 의무화 제도는 현재 부동산 등기제도가 신청주의에 기초하고 있어 실제부동산 거래가 이루어 졌음에도 불구하고 일부러 등기를 하지 않은채 미등기 전매,가등기,명의신탁등 편법을 통해 등록세,취득세,양도소득세등 각종 세금을 탈세하고 부동산을 남의 명의로 위장소유하는등 투기수단의 하나로 악용되고 있어 실제 소유자와 등기부상의 소유자를 일치시킴으로써 이를 원천적으로 봉쇄하자는 취지에서 비롯된 것.
그러나 이같은 등기의무화 제도의 시행에 관해 법무부및 법조계 일각에서는 기본적으로 계약자유의 원칙,사유재산권 보호,자기책임의 원리등 민주 자본주의의 기본원리에 배치된다는 주장을 내세워 반대 의견을 표명해 왔으며 기술적으로도 현행 민법 체계를 대폭 수정하거나 기존 판례를 완전히 뒤집어야 하는 어려움이 있다는 입장을 보여왔다.
이같은 원칙적인 문제를 감안,이번에 정부가 제시한 방안은 절차법인 부동산등기법만을 개정,소정 기한내에 등기를 하지 않을 경우 벌금 또는 체형을 부과하겠다는 것.
즉 민법의 개정없이 등기에 관한 절차법만을 개정함으로서 등기를 촉진토록해 부동산투기 억제효과를 기대하겠다는 것이다.
그러나 이같이 원칙론에서 조차 다소 문제가 있는 등기의무화 제도가 실시된다고 해서 과연 부동산투기 억제에 어느정도 효과를 볼 수 있을지는 미지수이다. 부동산업계의 반응은 무척 회의적이다.
부동산업계에서는 등기 의무화의 기본취지에는 공감하면서도 지금까지의 모든 부동산정책은 뚜렷한 비전도 없는 무거운 규제조치,중과세등으로 일관해 왔지만 결국 제대로 성과를 거두지 못했다며 이번에 또다시 등기의무화를 내놓았으나 현재의 부동산 유통구조나 거래 관행등에 대한 획기적인 개선이 선행되지 않은 상태에서 기대만큼 효과를 거둘 수 있을지 의문을 표했다.
전국부동산 중개업협회의 이철헌 기획부장은 『지금까지 정부의 모든 정책은 피상적인 대응에 그쳤을 뿐 실제 거래 관행의 밑바닥까지 면밀히 분석한 대책이 되지 못했었다』고 전제,『이번 등기 의무화조치도 원칙적인 측면만을 강조한 면이 없지 않아 실제 집행과정에서 전문 투기꾼들을 막기에는 역부족일 것』이라고 전망했다.
이부장은 특히 아무리 법망을 촘촘히 마련해 놓는다해도 지금까지 토지거래 허가제및 양도소득세 강화제도등이 실효를 거두지 못했듯이 거래일자 및 실거래 금액위장등 매매 당사자간의 담합이나 관계 공무원들과의 결탁에 의한 투기행위등은 속수무책이 될 것이라고 강조했다.
또 김근영 전 한국부동산연합회장은 최근의 부동산 가격상승은 일부 미등기 전매자의 투기행위보다는 제대로 등기를 다하면서도 등기부상의 거래가격을 제대로 기재하지 않거나 등록ㆍ취득세 및 양도소득세의 부과기준이 실제 거래가격이 아닌 기준시가나 내무부 시가표준액이 되어 있는 현실에서 비롯된 것이라며 등기의무화 조치와 함께 각종 부동산 관련 세율및 세금 부과방식의 전반적인 조정이 병행되어야 실효를 거둘수 있을 것으로 내다봤다.
이번 대책수립에 깊숙이 간여한 정부의 한 관계자는 『이번 조치가 절차법만을 개정하는 것이기 때문에 등기를 않는다 하더라도 매매 계약이 성립된 것을 인정치 않는 것은 아니므로 등기지연에 따른 벌금이나 체형도 불사하겠다는 투기꾼에게는 효과가 반감될 것』이라고 실토하면서 『그러나 이번 조치로 인해 선량한 국민들이 투기풍조에 휩쓸려 미등기 전매행위등을 통한 투기에 참여하는 것은 상당히 억제할 수 있을 것』이라고 말했다.
기존의 미등기 소유자들에 대한 처리문제및 실제로 집이나 땅을 어렵사리 구입했으나 등록세나 취득세가 없어 당분간 등기를 미루려는 선의의 피해자들에 대한 구제방안등도 강구되어야 한다.
특히 이번 조치가 실질적으로 효과를 거두기 위해서는 미등기 전매행위가 하나도 남김없이 추적,적발되어야 하는데 지금까지 실제로 미등기 전매행위가 적발된 사례가 거의 없는 것도 정부의 투기억제 능력에 대한 불신으로 작용하고 있기도 하다.
한편 서울대 곽윤직교수(사법학)는 『절차법인 부동산 등기법을 고쳐 등기를 지연시키는 행위에 대해 제재를 가한다는 것은 이미 대만 프랑스등 다른 나라에서도 실시하고 있으며 이는 사유재산권의 침해라고 볼 수는 없으나 제재조치가 과태료등의 행정적 제재로 그쳐야지 벌금이나 체형등 사법적 제재가 된다면 이는 법리상으로 문제가 있을 수 있다』고 설명했다.
또 일부 부동산전문가들은 부동산투기 행위를 근본적으로로 뿌리뽑기 위해서는 종합토지세제를 본격 시행,부동산의 보유과세를 강화하는 것이 최선의 방안이므로 이들 위한 기초작업으로 등기의무화를 통한 「부동산 실명화」가 선행되어야 한다는데 공감하면서도 제재강화를 통한 등기의무화보다는 현재 외국에 비해 매우 높은 수준인 취득세ㆍ등록세등 등기관련 세금의 인하조치를 병행하는 방안을 주장하기도 했다.【박영철기자】
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