[2019년 세법 개정안] 1가구 1주택자 비과세 혜택 축소
정부가 25일 발표한 ‘2019년 세법 개정안’에는 단독주택이나 상가겸용 주택을 보유한 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 혜택을 축소하는 내용이 담겼다. 소형주택 임대사업자에 대한 소득ㆍ법인세 감면 혜택을 줄이는 방안도 추진된다.
◇1주택자 상가주택 세금 늘어난다
개정안에 따르면, 정부는 상가와 주택이 결합된 고가 겸용주택(가령 1층 상가, 2~3층 주택)에 대한 세제를 합리화하기로 했다. 1%대 저금리 시대에 겸용주택은 안정적인 임대수익과 주거를 모두 해결할 수 있어 ‘알짜’ 수익형 부동산으로 꼽혀왔다.
현행 세법은 1주택자가 10년간 실거래가 9억원 초과 겸용주택을 보유하다 팔 때 주택 면적이 상가 면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 간주, 세율이 적용되는 양도차익(매각가-구입가)을 최대 80% 공제(장기보유특별공제)해주고 있다. 당연히 양도세 부담이 줄어든다.
하지만 앞으로는 겸용주택 내 주택과 상가를 분리해 과세하기로 했다. 주택과 달리 상가는 15년 이상 보유해도 장기보유특별공제 혜택이 최대 30%에 불과하다. 지금은 면적 기준(주택>상가)만 충족하면 건물 전체에 장기보유특별공제 80% 혜택을 부여했는데, 앞으론 ‘주택 최대 80%+상가 최대 30%’로 따로 공제하겠다는 것이다.
가령 1주택자 A씨가 10년 전 7억2,700만원에 구입한 면적 162.8㎡ 규모의 겸용주택(주택 85.7㎡>상가 77.1㎡)을 최근 38억원에 판 경우, 현재 양도세는 1억6,100만원에 불과하다. 주택과 상가에 모두 장기보유특별공제 80%가 적용돼 양도차익이 크게 쪼그라들기 때문이다. 하지만 개정안을 적용하면 A씨가 부담할 양도세는 4억300만원으로 2.5배 가량 불어난다. 주택 부분에만 비과세(양도차익 9억원 이하 비과세+최대 80% 장기보유특별공제) 혜택이 적용되기 때문이다. 상가는 양도차익 전체에 세금이 부과되는데다, 10년 보유에 따른 장기보유특별공제율도 20%에 불과하다.
이호근 기획재정부 재산세제과장은 “2017년 기준 연간 주택 거래량 약 100만건 중 9억원 초과 겸용주택 거래량이 1만건 정도”라며 “이중 실제 세부담이 강화되는 거래가 정확히 얼마나 될지 알 수 없지만, 은퇴 생활자에게 부담을 줄 수 있다고 판단해 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하기로 했다”고 설명했다. 다만 실거래가 9억원 미만 겸용주택은 현행대로 주택이 상가보다 크면 전체 건물을 주택으로 보고 양도세가 부과되지 않는다.
◇정원 큰 단독주택 양도세 부담도 늘어
대규모 정원이 딸린 단독주택을 보유한 1주택자에 대한 세제혜택도 축소된다. 현행 세법에 따르면 1가구 1주택자는 주택뿐 아니라 그에 딸린 토지(부수토지)에 대해서도 양도소득세를 부과하지 않는다. 다만, 수도권 도시지역 기준 부수토지는 주택정착면적의 5배까지만 비과세다. 가령 면적이 100㎡인 단독주택을 팔 경우 주택과 부수토지 500㎡(주택면적의 5배) 모두 비과세다.
하지만 정부는 이처럼 세금이 붙지 않는 부수토지 범위를 5배에서 3배로 축소(2022년 1월 1일 이후 양도분)하기로 했다. 이 제도가 첫 도입된 1974년 당시엔 단독주택 비중이 90%가 넘어 비과세 혜택이 필요했지만, 도시지역 대부분이 아파트나 빌라 등 공동주택인 현 상황에서 ‘일부 단독주택 보유자에게 이 정도 혜택을 줄 필요 있냐’는 것이다.
실제 이번 개정에 따라 세 부담이 늘어나는 대상자는 소수에 그칠 것으로 보인다. 기재부 관계자는 “서울의 경우 단독주택의 평균 부수토지 배율(주택면적 대비 부수토지)이 1.1배에 불과하다”며 “단독주택이 있으면 그 정도 면적의 정원을 갖고 있는 경우가 대부분인 셈”이라고 말했다. 도시지역에서 주택 면적의 3배가 넘는 부수토지를 지닌 ‘대저택’ 보유자에게만 해당 되는 셈이다.
◇임대사업자 세금감면 혜택은 축소
소형주택 임대사업자에 대한 세금감면 혜택은 축소된다. 현재 집주인이 주택 임대사업자로 등록한 뒤 소형주택(공시가격 6억원 이하+전용면적 85㎡ 이하)을 8년 이상 임대할 경우, 그에 따른 임대소득에 대해 소득ㆍ법인세 75%(4년 이상 30%)를 감면해주고 있다.
정부는 1년 유예기간을 두고 2021년부터 발생하는 임대소득부터 이 같은 세액감면율을 50%(4년 이상 20%)로 축소하기로 했다. 가령 보유 소형주택 1채를 임대주택(8년)으로 등록 후 월세 100만원에 세준 경우, 지금은 연간 임대소득 1,200만원에 대해 75% 감면 혜택을 받아 소득세를 2만8,000원만 내지만 2021년부턴 세 부담이 5만6,000원으로 늘어난다.
세종=박준석 기자 pjs@hankookilbo.com
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