라이브 이슈

• 2024 02.28

  계약갱신청구권·전월세상한제 '합헌'... 헌재 "재산권 침해 아냐"

  이른바 '임대차 3법'의 핵심인 계약갱신청구권과 전월세상한제가 임대인의 재산권을 부당하게 축소하지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 28일 주택임대차보호법 6조의3, 7조 2항, 7조의2, 부칙 2조에 대한 위헌 확인 소송에서 재판관 9명 전원일치 의견으로 기각했다. 헌재는 "임차인의 주거안정을 보장하는 법 취지 등을 고려할 때 임대인의 계약 자유와 재산권을 침해하지 않는다고 판단된다"고 밝혔다. 모두 15개 사건이 병합된 이번 소송은 2020년 촉발됐다. 당시 문재인 정부는 치솟는 전셋값을 잡기 위해 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입 등을 골자로 한 주택임대차법 개정을 추진했고, 개정안은 같은 해 7월 국회를 통과했다. 갱신청구권에 대해서는 법 시행 이전 체결된 계약에도 소급적용이 가능토록 했다. 임대업계는 주택 소유자의 재산권을 과도하게 해친다며 즉각 반발했다. 특히 법인 임대인의 경우 실거주 목적으로도 갱신청구권 거절이 불가하게 만든 지침을 두고, 기존 전월세 계약을 해지하고 주택을 직원 기숙사 등으로 전환하려던 업체들의 성토가 이어졌다. 헌재는 그러나 갱신청구권 행사 기간, 횟수 등이 한정된 점, 청구 거절 사유도 규정돼 있는 점 등을 들어 해당 조항이 과잉금지원칙에 위배되지 않는다고 결론 내렸다. 전월세상한제 또한 인상률이 크게 낮지 않을뿐더러 갱신청구권제의 실효성 있는 시행을 위한 불가피한 규제라고 봤다. 헌재는 "임대인이 법인인 경우 갱신 거절 사유가 일부 제한되나 입법 취지 등을 고려하면 지나치게 가혹하다고 볼 수 없다"며 "국가는 경제적 약자인 임차인을 보호할 의무가 있는 반면, 임대인의 재산권 제한은 비교적 단기간에 이뤄지므로 법익의 균형성도 인정된다"고 설명했다. 정부가 임대차보호법 해설집을 낸 것이 '삼권분립 위반'이라는 주장에 대해서도 헌재는 "신설∙변경된 제도의 이해를 돕기 위한 것일 뿐 헌법소원 대상인 공권력 행사가 아니므로 판단 대상이 안 된다"고 각하했다. '사실상의 소급 입법'이란 의견 역시 물리쳤다.

  16:48 최다원 기자 da1@hankookilbo.com
  

• 2021 01.27

  더 좁은 집으로, 더 외곽으로... '도미노 전세난' 심화

  #. 서울 영등포구의 전세 아파트에 거주하는 김모(57)씨는 요새 잠을 못 이룬다. 임대차 계약이 내년 4월 만료되는데 집주인이 일찌감치 실거주를 엄포했기 때문이다. 2016년 전세 6억원에 이사한 후 4년간은 묵시적 갱신이 이뤄졌지만 지난해 7월 개정 주택임대차보호법이 시행되자 집주인은 갑자기 실거주로 생각을 바꿨다. 문제는 돈이다. 서울에서 4인 가구가 살만한 6억원짜리 아파트 전세를 찾는 건 거의 불가능이다. 서울 외곽으로 시야를 넓혀도 마찬가지다. 빚을 낼 수도 있겠지만 은퇴가 코 앞이라 원금은커녕 이자 갚을 길이 막막하다. 결국 김씨도 집주인과 같은 선택을 할 수밖에 없게 됐다. 본인 소유 중소형 주택에 사는 세입자의 계약갱신을 거절하고 그곳에 들어가는 것이다. 온 가족이 살기엔 터무니없이 비좁고 낡았지만 다른 방법이 없는 상태다. 김씨는 "집을 팔 수도 있지만 양도소득세를 고려하면 더 좁은 곳만 매매 가능하다"며 "지금 내 집에 사는 세입자도 난처하겠지만 어쩔 수 없는 노릇"이라고 한탄했다. #. 경기 고양시의 반전세 주택에 사는 이모(46)씨는 비좁은 자가조차 부러운 상황이다. 이씨는 3기 신도시 '고양 창릉지구' 청약을 기다리며 2019년 9월 보증금 1억원에 월세 45만원으로 임대차 계약을 맺었다. 당시 집주인은 4년 이상 살 수 있다고 말했으나 이달 돌연 월세를 120만원으로 올리지 않으면 실거주하겠다고 통보했다. 이씨는 당장 갈 곳을 못 찾고 있다. 그는 "얼마 전 22개월 된 아이가 다닐 어린이집 배정을 어렵게 받았는데 이사를 가게 되면 어린이집을 다닐 수 있을지도 모르겠다"며 "직장과 멀어지고 청약도 힘들어질 위기인데 집 없는 처지가 너무 서럽다"고 말했다. 세입자를 보호하기 위해 지난해 7월 일명 '임대차 2법'(계약갱신청구권과 전월세상한제)이 시행됐지만 도시 세입자들은 전세난이 나아지지 않았다고 호소한다. 법 시행 후 6개월이 흐르는 동안 전셋값은 무섭게 올랐고 매물 부족은 계속되고 있는 탓이다. 게다가 집주인이 실거주를 주장하면 방어막도 없다. 전세난에 허덕이는 세입자들은 더 작은 면적으로, 점점 더 외곽으로 연쇄적으로 밀려나고 있다. 동시에 임대차 분쟁은 나날이 증가 중이다. 26일 한국부동산원에 따르면 지난달 전국 아파트 전셋값은 개정 주택임대차법 시행 직후인 작년 8월 대비 4.12% 상승했다. 한 해 전 같은 기간(0.71%) 대비 상승폭이 6배 가까이 커졌다. 새해에도 전셋값은 계속 상승곡선을 그려 이달 18일과 지난달 28일을 비교하면 0.75% 높아졌다. 전세 급등에도 여당은 태평하다. 과거보다 임차인 주거가 안정됐단 이유다. 허영 더불어민주당 대변인은 지난 17일 논평에서 "지난달 3주차 서울 전세 2억~10억원 중저가 단지 100곳을 분석한 결과, 전월세 통합갱신율이 73.3%로 집계됐다"며 "주택임대차법 시행 이전 1년간 평균 통합갱신율(57.2%) 대비 16.1%포인트 상승한 수치"라고 밝혔다. 법 취지가 좋고 갱신율 상승 효과가 발생했어도 갱신을 못한 나머지 26.7%가 문제다. 2년 전 전셋값으로는 현재 사는 곳과 비슷한 수준의 집을 구할 수 없기 때문이다. KB부동산에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 전셋값 상승률은 2018년 12월 대비 12.29% 급등했다. 평균 전셋값도 2018년 12월 4억6,277만원이었으나, 2년이 지난 지난달에는 5억7,582만원으로 뛰었다. 계약 갱신 실패자는 외곽으로 밀려날 수밖에 없다. 통계청의 국내이동통계도 이를 방증한다. 통계에 따르면 지난해 전국에서 300만5,000명이 집 문제로 주거지를 옮겼다. 전년 대비 24만7,000명이 늘어났다. 특히 서울시민 7만9,600명이 주택 때문에 순유출(전출-전입)됐다. 임대차 기간을 둘러싼 갈등은 커지고 있다. 대한법률구조공단에 따르면 지난해 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 '계약갱신·종료' 분쟁은 총 122건으로, 전년(43건) 대비 3배 가까이 늘었다. 이 중 90.2%(110건)는 개정 주택임대차법 시행 이후인 지난해 8월부터 접수됐다. 공단이 지난해 상담한 임대차 기간 관련 문제도 9,833건이나 됐다. 임대차 분쟁이 법원까지 가는 경우도 늘어나고 있다. 지난해 주택임대차분쟁조정위원회에서 조정 개시된 분쟁 414건 중에서 26건(6.3%)이 조정 불성립됐다. 이는 전년(5.4%) 대비 0.9%포인트 늘어난 것으로, 세입자나 집주인이 조정 결과를 받아들이지 않은 비율이 늘어났다는 뜻이다. 이 경우 민사소송을 통해 시시비비를 따질 수밖에 없다. 전문가들은 세입자 주거 하향이 불가피하다고 본다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "일단 2년간의 단기적인 혼란을 버티더라도, 중장기 공급물량이 부족한 상황인지라 또 다시 전월세 문제가 불거질 수밖에 없다"며 "당장 해결책이 없는 상황"이라고 말했다.

  04:30 강진구 기자 realnine@hankookilbo.com
  

• 2020 11.05

  '2+2' 시행 100일만에 '3+3' 임대차법 개정 발의한 與 지도부

  더불어민주당 사무총장인 박광온 의원이 임대차 기본 계약기간 2년과 세입자의 계약갱신권 2년을 각각 1년씩 늘리는 '3+3' 주택임대차보호법(주택임대차법) 개정안을 발의했다. 민주당이 '졸속 심사'라는 논란을 무릅쓰고 '2+2' 임대차보호법 개정안을 처리한 지 3개월 만이다. 5일 국회 의안정보시스템에 따르면, 박 의원은 임차인 거주 기간을 4년에서 6년으로 늘리는 주택임대차법 개정안을 3일 발의했다. 현행법상 2년인 기본 임대차기간과 계약 갱신 기간을 각각 3년으로 늘려 자녀를 학교에 보내는 부모들의 이사 횟수를 줄이자는 게 개정안 골자다. 박 의원은 "우리나라는 초등학교 6년 및 중·고등학교 6년의 학제를 취하고 있다"며 "임차인의 거주기간이 자녀의 취학기간과 밀접히 연관돼 있다"고 제안 이유를 설명했다. 법안 공동발의자 면면을 보면 개정안은 '지도부안'에 가까워 보인다. 대표 발의자인 박 의원 외에 민주당 당 대표 비서실장인 오영훈 의원, 정무실장인 김영배 의원, 수석대변인 최인호 의원이 함께 이름을 올렸다. 네 의원 모두 이낙연 민주당 대표의 핵심 측근이라, 사실상 이 대표의 의중이 실린 법안으로 관측된다. 다만 '세입자 보호'라는 명분과 별개로 개정안이 전세매물 감소로 이어져 전세난을 심화시킬 수도 있다는 우려도 있다. '2+2' 주택임대차법 시행 후 전세매물 감소와 가격 상승이 이어지고 있기 때문이다. KB국민은행이 지난달 31일 발표한 지난달 전국 전세수급지수(전세 공급 부족 정도를 나타내는 지표)는 191.1로, 2001년 8월 193.7을 기록한 이후 가장 높았다. 한국감정원의 주간 아파트가격 동향에서도 전국 아파트 전세가격은 지난달 넷째 주에 그 전주보다 0.22% 상승해, 2015년 4월 이래 가장 높은 상승률을 기록 중이다. 지난 7월 '2+2' 주택임대차법 국회 처리를 주도했던 민주당 지도부가 법 시행 100일만에 또 다시 법개정에 나선다는 점에서 부동산 시장 상황에 대한 인식이 부족했다는 것을 스스로 인정하는 것 아니냐는 비판도 제기된다. 지난 7월 법안 심사 당시 심상정 전 정의당 대표가 대표발의한 '3+3' 주택임대차법도 있었으나 상정 되지 않았다. 이에 대해 박 의원은 이날 한국일보와 통화에서 "법이 개정된 지 얼마 안됐기 때문에 중장기 과제로 생각하고 있는 법안"이라며 "당과 정부가 미리 협의한 것도 아니다"라고 '2+2' 주택임대차법과 별도 트랙임을 강조했다.

  18:00 홍인택 기자
  

• 2020 09.07

  임대차법 한 달... 서울 전셋값 '억 단위 상승' 많았다

  계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법 개정안이 시행된 후, 서울 주요 지역 전세 실거래가가 '억 단위'로 뛴 것으로 조사됐다. 전세 물건이 급감하고 월세전환이 늘어나는 등 당초 우려했던 부작용도 현실화되고 있는 것으로 나타났다. 7일 직방에 따르면, 8월 초 새 임대차법 시행 전후인 7월과 8월 서울에서 각각 8,827건, 5,099건의 전세 거래가 발생했다. 직방은 이 가운데 동일 단지, 같은 면적의 거래가 두달 연속 발생한 사례 1,596건을 조사에 활용했다. 조사 결과를 보면 강동구 명일동 삼익그린2차 전용면적 107㎡는 지난 7월 6억5,000만원에 거래됐지만 지난달에는 8억9,500만원에 거래됐다. 한달 새 전셋값이 2억4,500만원 뛴 것이다. 이 밖에 송파구 잠실동 우성아파트(2억3,000만원), 성동구 금호동1가 벽산(2억2,000만원), 강남구 압구정동 한양5단지(2억1,000만원) 등의 전셋값이 2억원 넘게 올랐다. 서울 강북권은 신흥 주거지로 주목 받는 마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동구)에서도 전셋값이 크게 오른 사례가 나왔다. 마포구 중동 울트라월드컵 전용 84㎡는 8월 5억8,000만원에 거래되며 7월 최고가와 비교해 1억3,000만원가량 올랐다. 용산에서는 왕궁 전용 102㎡가 7월 최고 3억6,000만원에 거래됐던 전세가 8월 4억5,000만원에 거래되며 9,000만원가량 올랐다. 중저가 아파트가 많은 금관구(금천ㆍ관악ㆍ구로구), 노도강(노원ㆍ도봉ㆍ강북구) 등도 전셋값이 올랐다. 금천구 독산동 금천롯데캐슬 골드파크1차(60㎡)는 2억8,500만원에서 4억7,000만원으로 1억8,500만원 올랐고, 관악구 봉천동 관악파크푸르지오(85㎡)는 4억5,000만원에서 6억원으로 상승했다. 다만 서초구 반포동의 고가 아파트 소형 면적은 일부 전셋값이 떨어졌다. 반포자이 60㎡는 8월 8억9,250만원으로 7월(11억원)보다 전셋값이 2억750만원 떨어졌다. 아크로리버파크도 85㎡는 1억5,000만원 올랐으나, 60㎡는 1억3,000만원 떨어졌다. 직방 관계자는 "소형 면적의 경우 다수 매물들이 월세로 전환되며 전셋값이 하락했다"며 "임대차3법 시행에 따른 불안 등으로 7월에 미리 높은 가격에 거래되면서 전셋값이 낮아진 경우도 있다"고 분석했다. 직방은 임대차법 시행 한 달간의 변화를 토대로 향후 전세매물 희소화, 월세 가속화 등 현상이 더 심화될 것으로 내다봤다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "현재 임대시장의 가장 큰 변화는 시장에 전세매물이 희소해졌다는 점"이라며 "임대시장 대전환이 예상돼 이에 대비가 필요하다"고 말했다.

  11:20 유환구 기자
  

• 2020 08.26

  [단독] 집주인 동의 필요 없다며? 정부-은행 핑퐁 탓 전세대출 연체될 판

  정부가 새 주택임대차보호법 시행 이후, 세입자가 전세자금대출을 연장할 때 '집주인 동의를 받지 말라'는 지침을 시중은행에 전달했음에도 여전히 일선 현장에선 예전 관행에 막힌 세입자의 고통이 계속되고 있다. 일부 은행은 여전히 "명확한 지침을 전달받지 못했다"며 대출 연장을 거부하고 있는데, 정부는 "분명히 지침을 전달했으며, 다시 한번 강하게 전달하겠다"는 말만 되풀이하고 있다. 정부와 은행의 '고래등 싸움'에 세입자의 '새우등'만 터지는 형국이라는 비판이 높다. 25일 한국일보 취재 결과, 앞서 금융위원회 등 정부 부처들은 보증기관을 통해 시중은행에게 "전세대출 연장과 관련해 집주인 동의를 받지 말라"는 지침을 내렸다. 하지만 시중은행들은 "아직 지침을 받지 못했다"며 집주인 동의 후에 대출을 실행하는 기존 관행을 고수하고 있는 것으로 파악됐다. 지침 전달의 통로 역할을 하는 보증기관은 “업무 과정에서 은행들에게 동의 절차를 밟지 말라고 할 것”이라고 설명하고 있다. 이에 은행들은 '더 명확한 지침'을 요구하고 있다. 한 시중은행 관계자는 “보증기관을 통해서 정부가 의사를 전달한다는 건, 대출 과정에 은행이 보증기관과 협의해 해결하라는 의미로 보인다”며 “이 정도 지침만으로는 수많은 은행 지점에서 일괄적으로 기존 관행을 수정하기엔 부족하다”고 말했다. 이런 정부와 은행의 '핑퐁' 와중에 실제 세입자의 피해 사례도 확인되고 있다. 경기 용인시 아파트에 전세를 사는 A씨는 은행의 전세대출 연장 거부로 조만간 연체 위기에 몰려 있다. 2018년 8월, 전세기간 2년 보증금 2억원에 이 아파트 전세계약을 맺은 A씨는 2억원 중 1억6,000만원을 시중은행 전세대출로 마련했다. 최근 전세계약 만기를 맞아 A씨는 지난 7월말 집주인과 계약연장을 의논했다. 이 아파트는 부부 공동소유(각 지분 50%)였는데, A씨는 집주인 B씨(부인)와 “보증금 인상 없이 전세계약을 연장하자”고 구두 합의했다. 이럴 경우 법상 새 계약서를 쓸 필요 없이 계약은 자동 연장된다. 하지만 8월 들어 집주인 C씨(남편)이 이 사실을 뒤늦게 알고, B씨와 달리 "보증금을 올려야 계약을 연장할 수 있다"고 주장하기 시작했다. C씨는 보증금을 1억원 올려 줄 것을 요구했다. 하지만 이미 A씨와 B씨가 구두로 계약연장에 합의한데다, 새 임대차법 시행으로 보증금도 ‘최대 1,000만원(2억원의 5%)’까지만 올릴 수 있어 C씨의 요구는 법적 근거가 없었다. 그러자 C씨는 A씨의 ‘전세대출 연장’을 걸고 넘어졌다. 전세계약이 연장되면 전세대출도 사실상 자동 연장되지만, A씨가 거래하는 은행에선 여전히 전세계약을 연장한 게 맞는지 집주인에게 확인하는 절차를 거치고 있다. C씨는 최근 일부러 은행의 연락을 피하고 있는데, 은행은 B씨가 전세계약 연장에 동의하더라도 또 다른 집주인인 C씨에게 이를 확인하지 않으면 대출을 실행할 수 없다고 버티고 있다. A씨는 "C씨가 전세보증금을 다른 부동산에 투자 중이어서 당장 돌려받을 수도 없는 상황"이라며 "이대로 이달 말일 전세대출 만기일이 지나면 꼼짝 없이 연체자가 될 처지"라고 호소했다. A씨가 전세대출을 연체하게 되면 즉시 ‘연체이자’를 내야 하고, 기간이 길어지면 ‘신용불량자’로 등록될 수도 있다. 현재 A씨는 다른 대출을 일으켜서라도 전세대출을 갚을지 고민 중이다. A씨 외에도 최근 "집주인이 연락을 피해 전세대출 연장에 어려움을 겪는다"는 세입자 사례가 잇따르고 있다. 서울 송파구 아파트에 전세를 사는 한 회사원은 "보증금을 5% 이상 올리고 이면 계약서를 쓰자는 집주인 제안을 거절했다가 전세대출 연장 동의를 못받고 있다"고 전했다. 금융당국은 은행들에게 재차 지침을 전달하겠다는 방침이다. 당국 고위 관계자는 “앞서 보증기관을 통해 지침을 전달했지만 일선 은행에서 여전히 변화가 없다면 정부의 개선 의지를 더 강력하게 담아 지침을 내릴 것”이라고 말했다. 하지만 세입자들은 번드레한 말 잔치 속에 당국의 지침조차 통하지 않는 현실을 조속히 개선해 줄 것으로 요구하고 있다. A씨는 “정부와 은행 사이에 정확한 의견 교환과 실무 절차 조율이 절실하다”고 호소했다.

  04:30 이상무 기자
  

• 2020 08.24

  세입자 동의 없으면 임대료 5% 인상도 못한다

  주택임대차보호법 개정으로 '계약갱신청구권'과 함께, 갱신 기간 중 임대료 인상폭을 최대 5%로 제한하는 '전월세상한제'가 도입됐지만 앞으로 집주인은 세입자 동의 없이는 임대료를 아예 올리기도 어려울 전망이다. 임차인을 보호하는 새 법의 취지상, 계약을 갱신한 임차인이 임대료 인상을 거절하면 임대인은 우선 이를 받아들일 수밖에 없기 때문이다. 이는 사실상 4년간 임대료를 동결하라는 의미여서, 현실을 무시한 조치라는 논란과 함께 임대인과 임차인 간 구조적 갈등을 조장할 거란 우려가 높아지고 있다. 국토교통부는 이런 내용을 담은 '임대차법 해설서'를 오는 28일부터 온라인으로 배포한다고 23일 밝혔다. 국토부의 설명 자료에 따르면 앞으로 집주인이 임대료를 5% 한도 내에서 증액하고 싶다면 계약갱신청구권을 행사한 세입자에게 그 이유를 입증하는 '차임 증감청구권'을 행사해야 한다. 이 때 법에서 인정하는 증감청구권의 사유는 현재의 임대료가 △임차주택에 대한 조세, 공과금, 그밖의 부담 증감이나 △경제사정 변동으로 적절하지 않게 된 경우다. 증액을 청구한 집주인은 그 사유를 증명해야 한다. 법에 따르면 계약 당사자는 임대차계약 혹은 전월세를 증액한 지 1년 뒤부터 증액을 청구할 수 있다. 이 때 임대료 인상의 사실상 결정 권한은 세입자에게 있다. 임대인이 증감청구권 행사 사유를 설명하더라도, 임차인이 이를 거부할 수 있다는 뜻이다. 세입자는 설사 임대료 인상을 거절해도 계약갱신청구권에 따라 임대주택에서 최소 4년을 살 수 있다. 임대차법 해설서에는 "임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것뿐이지, 임차인이 이에 반드시 응해야 하는 것은 아니다"고 설명돼 있다. 이와 관련해 국토부 관계자는 "계약갱신청구권은 임차인의 기본적인 권리이기 때문에, 임대료 증액 여부와 관계 없이 2년의 임대계약 연장은 가능하다"고 다시 한번 확인했다. 임대계약은 연장하면서 임대료 인상을 거절당한 집주인에게 선택지는 많지 않다. 우선은 대한법률구조공단 산하 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다. 그러나 세입자가 분쟁조정위 조정절차를 거부하거나, 일주일 내 아무런 의사를 통지하지 않으면 임대인의 신청은 자동 각하된다. 분쟁조정위 외에는 세입자와 민사소송을 진행하는 것뿐이다. 민사소송은 상당한 시일이 소요되며, 임대차법에 증감청구권에 대한 규정이 명확해 승소를 장담하기 어렵다는 게 업계의 대체적인 평가다. 전문가들은 앞으로 임대차 관련 만성적인 갈등이 불가피할 것이라고 우려한다. 4년의 계약 기간 중 전월세를 5%라도 올려 받으려는 집주인의 욕구와, 법이 보장한 방어 권리를 적극 행사하려는 세입자 간의 충돌이 빈발할 가능성이 높아서다. 대한부동산학회장인 서진형 경인여대 경영학과 교수는 "임차인과 임대인 간 합의가 이뤄지지 않으면 결국 소송으로 이어질 수밖에 없다"며 "특히 분쟁시 큰 기준을 제시하는 대법원 판례가 나오기 전까지는 임대 관련 갈등은 지속될 것"이라고 말했다. 한편, 정부는 주택임대차법 시행령 개정을 통해 10월부터 4%에서 2.5%로 전환되는 법정 전월세전환율에 대해 "개정 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차 계약에 대해서도 적용된다. 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우부터 적용된다"고 설명했다. 정부는 임대차법을 둘러싼 갈등이 지속되자 서울 성동구와 강남구, 경기 의정부시와 성남시에 상담소를 개소하고 24일부터 방문접수를 받기로 했다.

  04:30 강진구 기자
  

• 2020 08.14

  [단독] 정부, 은행들에 쐐기… "집주인 전세대출 동의 받지 말라"

  그동안 세입자가 추가 전세대출을 받을 때, 은행들이 집주인에게 관행적으로 받아온 '전세대출 동의 서류'를 앞으로는 받지 말라는 지침을 정부가 은행들에게 전달했다. 주택임대차보호법 개정 이후에도 세입자의 전세대출 증액시 사실상 집주인의 동의가 여전히 필요해 장애물로 작용한다는 논란이 있었는데, 이에 정부가 아예 확실히 못을 박은 것이다. 정부는 "법에 따라 집주인 동의가 필요 없기 때문에 은행들의 관행도 존재할 이유가 없다"고 설명했다. 14일 한국일보 취재 결과, 금융위원회ㆍ국토교통부 등 정부부처는 세입자가 계약 연장을 위해 전세대출을 추가로 받을 때 은행이 집주인에게 받던 '전세대출 동의 서류'를 받지 말라는 지침을 최근 보증기관을 통해 은행권에 전달했다. 이는 새 임대차법 시행 이후에도 집주인들이 전세금 5% 이내 상승과 계약 연장에는 동의하면서도 '전세대출 증액 서류'에 서명을 해주지 않는 등의 방법으로 계약 연장을 방해할 수 있다는 논란에 따른 조치다. 이 같은 집주인의 '꼼수'는 복잡한 전세대출 구조에서 나왔다. 전세대출은 세입자가 받지만, 실제 대출금은 다른 용도로 사용하는 걸 막기 위해 집주인에게 바로 입금된다. 자연히 전세 계약이 끝나면 은행은 대출금을 집주인에게 돌려 받는다. 이에 은행은 집주인을 대상으로 '전세보증금반환채권'을 가지게 된다. 은행은 대출금을 확실히 돌려받기 위해 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등의 보증도 이용한다. 집주인이 대출금을 돌려주지 않으면 보증기관이 우선 은행에게 대출금을 지급하는데, 향후 집주인에게 대출금을 회수하기 위해 보증기관은 은행의 채권을 가져가거나 채권에 질권을 설정한다. 이때 채권 양도나 질권 설정 사실은 보증기관이 집주인에게 '통지'만 해도 효력이 발생한다. 그런데 그간 은행들은 자체적인 안전판 차원에서 집주인의 서명 등 ‘동의 의사’가 표현된 서류를 더 받아 왔다. 최근 이를 둘러싼 논란이 커지자 시중은행들은 언론에 "집주인 서명 서류가 없으면 대출 실행이 어렵다"고 설명하기도 했다. 이런 탓에 일부 집주인들은 동의를 해주지 않겠다고 버티고 세입자는 공포가 커지는 상황이 발생했다. 정부는 앞서 지난달 31일 보도자료를 통해 "민법상 채권 양도나 질권 설정에는 집주인의 동의가 필요 없다"고 공식적으로 밝힌 바 있다. 그런데 이후에도 논란이 잦아들지 않자, 이번에는 보증기관을 통해 은행에게 "집주인 동의 서류를 받지 말라"고 강제적인 지침을 내린 것이다. 정부 고위 관계자는 "지난달 발표 자료에서 절차와 관련한 추가 조치를 하겠다고 했는데, 이 내용이라고 보면 된다"며 "애초 은행이 받아온 집주인 동의 서류는 필요 없던 것이다. (지침이 내려가고 부터는) 은행들도 관련 서류를 받지 않을 것"이라고 설명했다. 이에 대해 한 보증기관 관계자도 "보증기관에서 통지하는 절차를 밟기 때문에 보증 계약을 맺게 되는 은행들에게 집주인의 동의 서류는 받을 필요 없다는 점을 분명히 알릴 예정"이라고 말했다.

  14:45 이상무 기자
  

• 2020 08.11

  '내 집 욕망' 거스른 부동산 정책, 서울 민심이 돌아섰다

  부동산 정책 실패로 서울 민심이 들끓고 있다. 서울은 4ㆍ15 총선 당시 더불어민주당이 49석 중 41석을 독식한 텃밭이다. 총선 직후에도 서울에서 문재인 대통령 지지율은 60~70%를 넘나들었다. 하지만 최근 부동산 정책 실패와 청와대 다주택 참모들의 ‘강남불패’ 행보, 여당의 행정수도 세종시 이전 선언 등 연이은 악재가 불거지며 문 대통령 지지율이 40%대로 추락했다. 한국갤럽이 지난 4~6일 전국 만 18세 이상 1,000명을 대상으로 조사한 결과에 따르면, 서울 유권자 중 48%가 ‘문재인 대통령이 직무를 잘 수행하고 있다’고 답했다. ‘잘못하고 있다’는 47%였다. 긍정 평가 비중이 직전 조사인 7월 4주차(38%) 때보다 10%포인트 올랐지만, 전 국민에 대한 긴급재난지원금 지급이 시작된 5월 1주차(75%)와 비교하면 세 달 사이 무려 27%포인트나 지지율이 내려앉았다. 문 대통령 지지율 하락의 출발점은 6ㆍ17 부동산 대책이었다. 당시 정부가 ‘갭 투자(전세 끼고 주택 매입)와의 전쟁’을 선포하며 전방위적으로 규제를 강화하자, 투기 수요를 억제하는 수준을 넘어 무주택자의 '내 집 마련’까지 막았다는 불만이 폭발했다. 집값이 나날이 오르는데도, 50대 이상 기득권 세대는 부동산으로 이미 재산을 일궜는데도, 20~30대 무주택자들이 재산을 불리는 길은 막혔기 때문이다. 윤미향 민주당 의원이 연루된 ‘정의기억연대의 회계부정 의혹’ 사태에도 6월 초 60%대를 유지하던 서울 지역의 문 대통령 지지율은 6ㆍ17 대책에 대한 불만 여론이 반영된 6월 4주차부터 51%로 급락했다. 민주당의 한 3선 의원은 10일 “6ㆍ17 대책은 실수요자 역풍을 전혀 고려하지 않은 반쪽 짜리였다”고 혹평했다. 여기에 7월 초 노영민 대통령 비서실장의 ‘강남 아파트’ 사태가 불을 질렀다. 당시 청와대는 “노 실장이 서울 반포 아파트를 매각할 것”이라고 발표했다가 45분 만에 충북 청주 아파트를 매물로 내놨다고 정정했다. 노 실장은 청와대 다주택 참모들의 주택 처분을 지시한 장본인이다. “비서실장이 ‘강남 불패’ ‘똘똘한 한 채’가 정답이란 사실을 몸소 입증했다”는 비판이 쏟아졌고, 7월 2주차 때는 총선 이후 처음으로 문 대통령에 대한 부정 평가(47%)가 긍정 평가(46%)를 앞질렀다. 고 박원순 전 서울시장 성추행 의혹이 불거지기 전에 이미 ‘데드크로스’가 나타난 것이다. 이후 김태년 민주당 원내대표가 ‘행정수도 세종시 이전’ 카드를 꺼내자, 7월 4주차 44%에서 5주차엔 38%로 문 대통령 지지율은 계속 고꾸라졌다. 지난달 28~30일 한국갤럽 조사에선 서울 유권자의 61%가 ‘정치ㆍ행정 중심지를 서울로 유지해야 한다’고 답했다. 행정수도 반대 응답이 60%를 넘은 건 전 지역 중 서울이 유일했다. 지역 균형발전을 앞세운 행정수도 카드가 서울에선 악수였던 셈이다. 리얼미터 조사에서도 수치만 다를 뿐 ‘부동산발(發) 서울 민심 이탈’ 추세가 확인된다. 6ㆍ17 대책 발표 전 60% 안팎에 머물던 문 대통령 지지율은 대책 발표 이후 실시된 6월 4주차 조사 때 53.3%까지 하락했다. 청와대 고위직의 다주택자 논란이 불거진 7월 2주차 때는 총선 이후 처음으로 부정 평가(52.7%)가 긍정 평가(42.5%)을 오차범위(±2.5%포인트) 밖에서 앞질렀다. 한 여론조사 전문가는 “윤미향 사태나 박원순 시장 사태 등은 정치 이슈라 대통령 지지율에 미치는 영향이 크진 않다”며 “무주택자 혹은 유주택자로서 정책에 다양한 이해관계를 갖는 서울 시민들은 부동산 이슈에 매우 강하게 반응하고 있다”고 했다. 민주당이 '입법 독주’ 비판을 무릅쓰고 세입자 보호를 위한 ‘임대차 3법’과 종부세 최고세율을 6%까지 인상하는 ‘부동산 3법’을 강행 처리한 것도 가파른 민심 이탈을 잠재우려는 측면이 강하다. 실제 이달 7~9일 한국갤럽 조사에서 서울 유권자의 50%는 ‘부동산 시장에 대한 규제를 현재보다 강화해야 한다’며 현 정부의 ‘투기수요 억제’ 기조에 공감했다. 민주당 핵심 관계자는 “향후 부동산 입법 조치의 성과가 나오면 민심이 달라질 것”이라고 했다. 하지만 당내서도 비관론이 적지 않다. 수도권의 한 중진 의원은 “전세 매물 품귀 현상 등으로 세입자와 다주택자 관계 없이 지역구 여론이 너무 좋지 않다”며 “지금껏 국민의 욕망과 배치되는 정책이 성공한 적은 한 번도 없다. 좋은 집에 살고 싶다, 내 집을 갖고 싶다는 국민의 평범한 욕망과 어긋나는 부동산 정책도 마찬가지일 것”이라고 내다봤다. ※상세한 내용은 한국갤럽 ㆍ 리얼미터 홈페이지나 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지(www.nec.go.kr) 참조

  09:18 박준석 기자
  

• 2020 08.10

  아파트 전세난에 빌라까지 들썩… '더 갈 곳 없는' 청년들 사면초가

  아파트 전세난이 '빌라'로 옮겨 붙고 있다. 비싼 전셋값을 피해 이주하려는 아파트 세입자가 늘면서, 연립ㆍ다세대주택 전세 수요까지 크게 늘어난 까닭이다. 빌라 전세를 사는 청년들은 이미 임대료 걱정이 한가득이다. 지금은 연쇄적인 주거 하향이동 행렬의 피해가 취약계층에 돌아갈 수밖에 없는 구조다. 9일 한국감정원에 따르면 지난달 서울 연립ㆍ다세대주택 전세수급동향지수는 전월 대비 3.7포인트 높은 102.3로 높아졌다. 수급동향지수가 100을 넘으면 공급보다 수요가 우위라는 의미다. 쉽게 말해 매물이 부족하다는 것이다. 서울에서 이 지수가 100을 넘긴 건 2017년 9월 이후 약 3년 만이다. 공급이 부족해지자 임대료도 덩달아 상승하고 있다. 지난달 서울 연립ㆍ다세대주택의 중위 전셋값은 전월보다 52만7,000원 오른 1억6,826만2,000원이었다. 관련 통계가 시작된 2012년 1월 이후 가장 높은 가격이다. 거래는 줄고 있다. 서울시에 따르면 지난달 서울에서 전세 계약을 맺은 연립ㆍ다세대주택은 4,966건이었다. 1년 전보다 640건, 전달보다는 18.04% 줄어든 규모다. 전세 거래는 세입자가 신고한 확정일자를 기준으로 집계돼 거래량이 더 늘 수 있지만, 줄어든 추세를 바꾸긴 힘들 것으로 보인다. 이는 아파트 전세난의 영향이다. 작년부터 58주 연속 상승 중인 서울의 아파트 전셋값은 '임대차 3법' 시행으로 상승폭이 더욱 커지고 있다. 서울 대치동의 한 공인중개사무소 대표 A씨는 "치솟는 아파트 전셋값을 피하려고 빌라 전세 매물을 찾는 세입자가 적지 않다"고 귀띔했다. 지난달 전국의 연립ㆍ다세대주택 전세수급동향지수도 전월 대비 2.4포인트 오른 93.5였다. 역시 2018년 4월 이후 2년여 만에 가장 높은 수치다. 중위 전셋값도 전달보다 17만원 상승한 1억481만6,000원을 기록, 최고치를 경신했다. 지방에서도 빌라 전세난 조짐이 나타나는 것이다. 빌라 전세난의 충격은 주로 무주택 청년들에게 돌아가고 있다. 국토교통부가 6월 발표한 지난해 주거실태조사에 따르면 가구주가 20~34세인 청년 가구의 연립ㆍ다세대주택 거주 비율은 13.0%에 달한다. 서울 및 수도권에 한정하면 18.8%로 더 높아진다. 특히 갓 상경한 사회초년생은 더 난감한 처지다. 이달 초 경남 진주시에서 서울로 직장을 옮긴 이모(29)씨는 "진주에서는 전셋값 6,500만원인 공급면적 43㎡ 신축 빌라에 살았는데, 서울은 훨씬 작은 원룸이 보증금 2,000만원에 월세 70만원(전세 1억8,800만원 수준)이다"며 "지금껏 임대료 걱정은 한 번도 한 적이 없었는데 벌써 막막하다"고 토로했다. 빌라 전세난은 당분간 이어질 것으로 보인다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "연립ㆍ다세대주택은 아파트보다 임대료가 저렴해 주로 서민들이 임차해서 살던 곳"이라며 "현재 임대차 시장은 저금리와 세금 부담, 임대차 3법에 따른 공급 단절 등으로 당분간 임대료가 오를 수밖에 없는 구조이며, 빌라도 그 영향을 계속 받을 것"이라고 전망했다.

  04:30 강진구 기자
  

• 2020 08.06

  임대차법 시행 후 더 뛴 서울 전셋값... 8개월 만에 최대폭

  지난달 31일 전월세 상한제와 계약갱신청구권 등이 포한된 임대차법 개정안이 전격 시행된 영향으로 지난주 전국 전셋값이 크게 오른 것으로 나타났다. 서울 전셋값은 올 들어 최고 상승률을 기록하며 58주 연속 올랐고, 전국 각지 전세시장도 모두 들썩였다. 매매가격은 지난주와 동일한 오름폭을 유지했다. 6일 한국감정원에 따르면, 이번 주(3일 기준) 서울 아파트 전셋값은 0.17% 상승하며 지난주(0.14%)보다 오름폭이 커졌다. 주간 기준으로 지난해 말 조사 이후 8개월여 만에 최대 상승이다. 전국 전셋값은 서울보다 높은 0.20% 올랐고, 수도권(0.22%)과 지방(0.18%) 모두 상승폭이 지난주보다 커졌다. 이를 두고 지난달 말 국회를 통과해 전격 시행된 임대차법이 전세매물 감소로 이어진 결과라는 분석이 나온다. 법 시행을 전후해 집주인들이 대거 전세를 거둬들이며 매물이 줄고 가격이 올랐다는 것이다. 한국감정원은 "임대차법 시행과 저금리 기조, 재건축 거주요건 강화 등으로 전세매물 부족 현상이 지속되고 있다"며 "역세권과 학군 양호 지역, 정비사업 이주수요 지역 위주로 상승폭이 확대됐다"고 분석했다. 서울의 경우 전세 공급이 급감하고 있는 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동) 전셋값이 0.30%나 급등했다. 재건축 거주 요건까지 강화되며 집주인들이 세입자를 내보내고 직접 거주하려는 사례가 늘어난 결과로 풀이된다. 강북권에선 성동(0.23%)과 마포(0.20%) 등이 많이 올랐다. 경기권까지 전셋값 오름세가 확산되는 경향도 나타났다. 경기의 전세가는 0.29% 올라 전주(0.24%)보다 상승폭이 커졌다. 수원 권선구(0.66%), 용인 기흥구(0.64%), 구리시(0.62%) 등에서 전셋값이 급등했다. 비수도권에선 세종시의 상승세가 단연 두드러진다. 세종 전세가격은 이번 주 2.41% 올라, 올 들어서만 벌써 19.15% 상승했다. 대전(0.45%)과 울산(0.33%), 충남(0.25%) 등도 크게 상승했다. 전국 17개 시도에서 전세가격이 떨어진 곳은 제주도(-0.04%)가 유일했다. 아파트 매매가격은 서울이 0.04% 올라 지난주와 같은 수준을 유지했다. '7ㆍ10 부동산 대책'에도 불구하고 4주 연속(0.09%→0.06%→0.04%→0.04%) 플러스 상승률이 이어지고 있다. 경기도 역시 0.18% 올라 지난주와 같은 수준을 유지했다. 다만 구리시는 0.48%나 급등했다. 정부가 태릉골프장에 1만가구를 짓겠다고 밝히면서 환경개선 기대감 등이 호재로 작용해 바로 옆 갈매지구 아파트값이 들썩이고 있다는 평가다. 남양주(0.33%)도 GTX 호재 영향 등으로 오름폭이 컸다. 세종시 아파트는 매매가격 역시 2.77%나 급등했다. 전주와 비교하면 상승폭은 소폭 낮아졌지만 여전히 급등세다. 세종 아파트값의 올해 누적 상승률은 28.40%에 달한다. 한국감정원은 "정부부처 이전 논의에 따라 가격상승 기대감이 높아진 가운데, 세종시 전역에서 아파트값이 상승했다"고 밝혔다.

  14:52 유환구 기자