우리나라 주택보급률이 100%를 넘었지만 자가보유율은 60%가 채 되지 않는다. 특히 수도권 가구 중 자기집에서 사는 자가점유율은 49% 수준에 불과하다. 두 집 중 한 집은 세입자로 살고 있다는 얘기다. 이에 따라 전ㆍ월세 시장 불안정으로 인한 서민주거 문제는 주택 정책의 중요한 과제로 남아있다.
그 동안 ‘부동산실명제’, ‘실거래가 신고제’ 등 부동산시장 투명화 정책이 추진됐지만 전ㆍ월세 정책의 기반이 되는 주택임대차 시장은 여전히 불투명한 상태다. 확정일자를 통한 전ㆍ월세 임대차 계약 신고 건은 22%에 불과해 임대시장 관련 정보가 극히 부족하다. 주택임대정책 수립의 기본이 되는 전세에서 월세나 매매로 이동하는 주택임대차 시장의 내부 구조 변화도 파악하기 어렵다. 그뿐만 아니라 전ㆍ월세 시장 정보의 비대칭성 문제로, 집주인과 부동산중개업소에 의해 전ㆍ월세 시장이 좌우되는 문제도 종종 제기되고 있다.
우리나라는 임대주택의 94% 안팎이 민간에서 공급되고 있다. 그러나 임대사업자 등록 비율은 12% 수준에 그치고 있다. 그 동안 다주택자들이 민간 임대주택 공급자 역할을 상당 부분 담당해온 것은 사실이지만 일각에선 주택시장을 교란하는 투기자로서 배척하는 시각도 적잖다. 이런 차원에서 이번 ‘임대주택등록 활성화 대책’은 다주택자들의 순기능을 인정하고 이들을 제도권 안으로 끌어들이는 기반을 정비했다는 데 의의가 있다. 또 불투명한 주택임대차 시장을 투명하게 하는 계기가 될 것이라는 점에서도 평가할 만하다. 이번 대책에 포함된 임대주택사업자 등록유도와 점진적 임대등록 의무제 도입, 주인 동의가 필요 없는 전세권 반환보증 가입 등은 주택임대차 시장의 투명성을 크게 높일 것으로 판단된다.
이와 함께 주택임대차 시장의 투명성을 높이고 선진화하기 위해서는 종합적 주택임대차 데이터베이스(DB)를 구축하는 작업을 적극 추진할 필요가 있다. 국토교통부의 건축물대장 및 실거래가 전산망, 행정안전부의 재산세 대장, 법무부의 확정일자, 국세청의 월세 세액공제, 전세금 반환보증정보 등을 통해 예측 가능한 임대시장 환경을 만드는 것이 중요하다. 이를 통해 주택보유 및 임대차 현황, 임대사업자 현황, 임대료 수준, 월별 전ㆍ월세 예상 물량 및 시세, 매매가 등을 파악할 수 있어 실질적인 주택 임대차 시장 관리를 가능하게 만드는 중요 수단이 된다. 지역별 전월세 부담지수, 역전세 및 깡통전세 발생 위험지표 등의 전ㆍ월세 주택정보를 제공하면 전월세 시장의 안정화와 서민의 주거안정을 실질적으로 지원하는 효과를 거둘 수 있을 것이다.
끝으로 임대주택등록, 전ㆍ월세 확정일자 신고, 전세금 반환보증금 신고 서식 등을 표준화해, 정확한 전ㆍ월세 관련 정보가 수집되고 DB로 구축될 수 있도록 하는 작업도 추진돼야 한다. 현재 전ㆍ월세 확정일자 신고는 계약서 내용에 오류가 있더라도 계약서에 기재된 내용을 그대로 입력하도록 돼 있어 동호 입력이나 물건정보 등이 정확하지 않은 경우가 있다. 아울러 임대사업자등록 시스템과 전자계약시스템을 연계하는 시스템을 통해 전ㆍ월세 계약 과 신고 시점의 차이를 최소화하는 방안도 추진돼야 할 것이다.
그 동안의 반복학습 효과로 시장의 내성은 지나치게 커져 있다. 임대주택 등록제도는 매매시장에 가려 소외돼 있던 임대차 시장과 주택임대차 정책을 선진화하는 기반을 정비하는 작업이다. 서민의 주거안정화 첫걸음도 주택임대차시장을 투명화하는 데 있다. 주택임대등록제도에 대한 즉각적인 시장반응이나 효과를 평가하기보다는 선진적인 주택임대차 시장이 정착될 수 있도록 유관 제도를 정비해 나가는 데 사회적 관심과 지혜가 모아져야 한다.
채미옥 한국감정원 부동산연구원장
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