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매도ㆍ임대등록… 고민하는 다주택자들

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매도ㆍ임대등록… 고민하는 다주택자들

입력
2018.07.08 18:52
수정
2018.07.08 21:44
18면
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 아파트 1가구 임대사업 등록 후 

 2가구에만 부과하면 40% 절세 

 임대 기간 장기특별공제 혜택 

 8년 뒤 매도하면 양도세 크게 줄어 

 자녀에 사전 증여 고려해볼만 

[저작권 한국일보]개편 전후 종합부동산세/ 강준구 기자/2018-07-08(한국일보)
[저작권 한국일보]개편 전후 종합부동산세/ 강준구 기자/2018-07-08(한국일보)

‘계속 버틸까, 일부만 팔거나 임대등록을 할까, 아니면 증여를 할까’

집을 3채 이상 가진 다주택자 앞에 놓인 4가지 선택지이다. 정부가 3주택 이상 보유자의 보유세 부담을 크게 늘리는 쪽으로 세제 개편 방향을 잡으면서 지난 4월부터 시행된 양도소득세 중과 조치에도 버티던 다주택자들이 또다시 선택의 기로에 놓인 것이다. 전문가들은 보유세 부담이 크다고 판단될 경우 양도차익이 적은 주택부터 매도 또는 증여하거나 임대사업 등록을 하는 것이 절세 면에서 유리하다고 조언한다.

 임대사업 등록 땐 40% 절세 

8일 부동산 업계에 따르면 기획재정부가 지난 6일 공개한 종합부동산세 개편방안은 현행 80%인 종부세 공정시장가액비율을 연 5%포인트씩 2020년까지 90%로 높이고, 3주택 이상 다주택자의 종부세율을 0.3%포인트 추가 인상하는 것이 핵심이다. 이에 따라 보유 주택의 합산 공시가격이 동일하더라도 3주택 이상 보유자들은 1, 2주택 보유자에 비해 종부세 부담이 커지게 된다.

올해 공시가격 10억800만원과 9억8,400만원(각 116㎡)인 송파구 아파트 2채와 강동구의 공시가격 5억1,100만원(84.98㎡)짜리 1가구를 보유한 A씨의 경우라면 올해 1,654만9,480원의 보유세가 부과된다. 하지만 2019년에는 2,284만8,650원으로 올해보다 38%, 2020년에는 2,435만1,530원으로 47%가량 보유세 부담이 커지게 된다.

그러나 A씨가 공시가격 6억원 이하인 강동구의 아파트를 8년 이상 장기 임대주택으로 등록할 경우에는 내년에는 송파구의 아파트 2가구에 대해서만 종부세가 부과돼 3주택자에 적용되는 종부세 중과 대상에서 제외된다. 내년도 전체 보유세 부담액은 1,356만3,090원으로, 임대등록을 하지 않았을 때(2,284만8,650원)보다 40.64% 줄일 수 있다. 2020년엔 종부세 부담이 1,432만4,740원으로, 임대등록 전(2,435만1,530원)보다 1,000만원(41.2%) 이상 절세할 수 있다.

 임대사업자는 매도 때도 유리 

반면 A씨가 강동구의 아파트(2010년 6억원에 매입)를 현재 시세인 8억6,500만원에 매도한다고 가정할 경우 청약조정지역 내 양도세율 20%포인트 중과에 따라 1억3,618만2,000원의 양도세가 부과된다. 보유한 8년간의 총 양도차익이 2억6,500만원인데, 차익의 절반을 양도세로 내야 하는 것이다.

그러나 A씨가 강동구 아파트를 장기 임대사업 등록 후 8년 뒤 매도한다고 가정할 경우에는 양도세가 3,065만7,000원으로 1억원 이상 줄어든다. 수도권의 공시가격 6억원(지방 3억원) 이하 주택을 8년 이상 임대하는 준공공임대주택의 경우 임대 기간 동안 50%의 장기보유특별공제가 적용되고, 양도세 중과 대상에서도 빼주기 때문이다.

대신 임대사업자로 등록해 임대소득이 연 2,000만원이 넘는 경우에는 합산과세 대상이어서 본인의 급여 등 다른 소득에 따라 임대소득세 부담이 만만치 않을 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다.

 증여 땐 득실 따져봐야 

A씨가 강동구 주택을 자녀 등에게 사전증여를 하는 것도 방법이다. 하지만 강동구 아파트를 자녀에게 단순 증여한다면 증여세가 1억7,527만원으로 오히려 강동구 주택을 팔 때 내야 할 양도세(1억3,618만원)보다 세금을 더 많이 내야 한다. 다만 추후 상속까지 고려한다면 자녀에게 사전증여를 하는 것이 세금 측면에서 유리할 수 있다. 만약 전세 보증금이 있다면 수증자에게 이를 채무로 넘기는 보증부 증여를 선택할 수 있다. 전세 보증금이 6억원이라면 증여세가 1억1,878만원 선으로 떨어진다.

김종필 세무사는 “앞으로 공시가격 6억원 이하 주택이 많은 비강남권은 임대사업 등록이 늘고, 6억원 초과가 많은 강남권에선 증여가 더욱 활발하게 이뤄질 것”이라고 전망했다.

김기중기자 k2j@hankookilbo.com

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