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전국서 6만여가구
수도권만 3만8265가구 달해
재개발, 재건축 다수 포함
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투기과열지구 민영아파트
청약가점제 100% 적용되고
청약조정대상지역서도 비중 올려
“전용면적 59㎡ 입주권 매매가격이 7억을 넘겼다. 8억원까진 확실히 오를 것이고, 10억원까지도 상승할 수 있다.”
31일 서울 영등포구 신길동 신길뉴타운 인근에서 만난 B부동산중개업소 박모 대표는 “교통호재가 풍부해 집값이 오를 일만 남았다”며 이렇게 호언장담했다. 지금도 지하철 7호선 신풍역 초역세권인데 신림선 경전철(2022년 예정)과 신안산선(2023년 예정)까지 뚫리면 사통팔달의 교통여건을 갖추기 때문이다. 여의도ㆍ구로디지털단지역 등 업무지구는 물론 한강과 가깝다는 점도 강점이다.
서울의 대표적인 낙후지역으로 꼽혔던 신길동의 약진은 거래가격에서도 엿볼 수 있다. P공인중개사무소 최모 실장은 “신길뉴타운 7구역을 재개발한 래미안 에스티움 전용면적 59㎡ 입주권(조합원 분양권)이 지난달 7억1,700만원에 팔렸다”며 “최초 분양가에서 3억원 가까이 오른 것”이라고 말했다. 신길뉴타운 5구역을 재개발한 ‘보라매SK뷰’의 청약경쟁률(평균 27.68대 1ㆍ5월 분양)은 상반기 서울 민간분양 단지 중 DMC 롯데캐슬 더 퍼스트(평균 37.98대 1)에 이어 두 번째로 높았다.
당연히 이달 초 분양을 앞둔 현대건설의 ‘힐스테이트 클라시안’에 관심이 쏠릴 수 밖에 없다. 신길뉴타운 9구역을 재개발한 이 단지는 지하 4층~지상 최고 29층 14개동 1,476가구 규모다. 이 중 701가구가 일반분양된다. 그러나 권일 부동산인포 리서치팀장은 “신길뉴타운의 최대 약점은 학군”이라며 “학군 개선까진 시간이 꽤 걸릴 수 있다는 점을 감안해야 한다”고 지적했다.
정부가 부동산ㆍ금융 규제를 쏟아내면서 내년 대출규제 등이 강화되기 전에 서둘러 내 집을 마련하려는 움직임이 커지고 있다. 건설사도 이에 발맞춰 공급물량을 대거 쏟아내고 있다. 하지만 부동산시장 불확실성이 커지고 있는 만큼 청약 전 분양단지의 장단점과 자금조달능력 등을 반드시 따져봐야 한다는 게 전문가들 조언이다.
31일 부동산114에 따르면 이달 전국 분양물량은 6만47가구로, 지난해 같은 기간(3만9,922가구)보다 50.4% 많다. 이현수 부동산114 연구원은 “건설사들이 긴 추석연휴와 가계부채종합대책 발표 등으로 분양 일정을 미뤘기 때문”이라고 설명했다. 수도권에선 3만8,265가구가 분양 예정돼 있다. 이 중 7,502가구가 서울에서 선보인다.
공급이 크게 늘어난 만큼 수요자들의 관심을 끌 만한 재개발ㆍ재건축 등 인기 단지도 많다. 서울 송파구 거여동 거여2-2구역을 재개발한 대림산업의 e편한세상송파파크센트럴은 1,199가구(전용면적 59~140㎡) 중 378가구를 일반분양한다. 거여ㆍ마천뉴타운 첫 분양 아파트이고, 지하철 5호선 거여역과 마천역 사이에 있어 교통여건도 뛰어나다. 전용면적 56~59㎡ 296가구로 공급(일반분양 202가구)되는 북한산두산위브2차도 지하철 3호선 홍제역과 내부순환도로가 가깝다.
인기지역 쏠림현상이 한층 심화할 것으로 예상되는 만큼 예비 청약자들은 우선 자신의 청약가점이 얼마나 되는지부터 따져봐야 한다. 9월 분양제도 개편에 따라 서울 전역 등 투기과열지구에서 분양하는 민영 아파트 전용면적 85㎡ 이하는 청약가점제가 100% 적용(전용 85㎡ 초과는 50%)된다. 청약조정대상지역에서도 가점제 비율이 높아져 전용면적 85㎡ 이하는 75%, 85㎡ 초과는 30%가 적용된다. 청약가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간을 더해 가점(만점 84점)이 높은 순으로 당첨자를 가리는 방식이다. 양지영 리얼투데이 리서치 실장은 “강남권 아파트는 청약가점이 60점을 넘겨야 경쟁력이 있다”고 말했다. 권 팀장은 “부모와 합가해 부양가족 수를 늘리거나, 노부모 부양(3년 이상) 특별공급을 노려보는 것도 방법”이라고 조언했다.
금리인상이 확실시되는 만큼 무엇보다 상환 가능한 대출금액이 어느 정도인지도 짚어봐야 한다. 허명 부천대 부동산유통과 교수는 “월 대출상환액이 가처분소득의 30%를 넘지 않아야 한다”고 강조했다. 과대광고에 현혹되지 않는 것도 중요하다. 심교언 건국대 교수는 “강남권까지 수십 분 안에 갈 수 있다는 분양광고 중 대다수가 과장돼 있다”며 “현장을 꼭 둘러보고 단지 인근 개발계획이 홍보내용대로 이뤄지고 있는지도 확인해야 한다”고 말했다. 특히 저렴한 비용으로 내 집 마련 기대감을 갖게 하는 지역주택조합은 토지확보 등의 문제로 사업이 중단되는 경우가 많은 만큼 가입 시 신중하게 판단해야 한다. 변태섭기자 libertas@hankookilbo.com
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