정부가 집값이 과열 조짐을 보이고 있는 서울 전 지역과 경기 과천시, 세종시를 투기과열지구와 투기지역으로 지정하면서 이들 지역에서 집을 살 때 대출한도가 기존 집값의 60%에서 40%로 대폭 줄어든다. 강화된 대출 기준은 이달 중순부터 바로 시행된다. 정부는 바뀐 기준이 시행하기 전까지 은행에 대출 수요가 집중될 수 있다고 보고 은행들을 상대로 이 기간 대출을 늘리지 말라고 철저히 당부하고 나섰다.
정부는 8ㆍ2 부동산 대책을 통해 서울 전 지역(25개구), 경기 과천시, 세종시 등을 투기과열지구로 지정했다. 이들 지역 중에서도 부동산 경기가 과열된 서울 강남 4개구(강남·서초·송파·강동)를 비롯해 용산 성동 노원 마포 양천 영등포 강서 등 11개구와 세종시를 투기지역으로 동시에 지정했다.
이번 조치로 당장 실수요자들은 은행에서 주택담보대출을 받는 게 상당히 까다로워진다. 투기과열지지구 및 투기지역으로 지정되면 대출한도를 정할 때 기준이 되는 주택담보인정비율(LTVㆍLoan To Value)과 총부채상환비율(DTIㆍDebt To Income)이 40%로 정해진다. 지금 이들 지역에선 LTV 60%, DTI 50%를 적용하고 있다. LTV는 담보물인 집값을 기준으로 매긴 대출한도 비율이며, DTI는 갚아야 할 원리금과 소득을 비교해 매긴 대출한도 비율이다. 예를 들어 이들 지역에서 5억원짜리 아파트를 살 때 지금은 3억원(5억원*60%)까지 대출 받을 수 있었지만 앞으로는 2억원으로 줄어든다. 여기에 DTI 기준을 함께 적용하면 대출한도는 더 내려간다. 이 기준은 현재 주택담보대출을 받지 않은 수요자에게 적용되는 것이다.
이미 주택담보대출을 1건 이상 받은 세대에 속한 이가 추가로 주택대출을 받을 땐 LTV와 DTI 비율을 10%포인트 낮춰 적용한다. 위 사례대로 하면 최대 대출한도가 1억5,000만원으로 내려간다. 서울 강남구 등 투기지역 내 집을 사면서 이미 주택대출을 받은 경우엔 아예 추가 대출이 금지된다. 다주택자에겐 더 엄격한 기준이 적용되는 셈이다.
바뀐 대출기준은 해당 지역 아파트를 분양 받을 때도 똑같이 적용된다. 3일 이후 입주자를 모집하는 사업장부터다. 잔금대출 때 LTV와 DTI를 모두 적용해 소득이 없으면 대출이 거절될 수 있다. 시중은행 주택대출은 8월 중순부터 바뀐 기준이 적용되지만 주택금융공사가 취급하는 주택대출인 적격대출은 3일부터 기준이 강화된다. 다만 무주택세대주이면서 부부합산 연소득 6,000만원(생애최초구입자 7,000만원) 이하인 수요자가 6억원 이하 집을 살 땐 좀 더 완화된 LTV·DTI 50% 기준을 적용 받는다.
새 기준은 규정 시행 이후 신규 대출승인분부터 적용된다. 통상 감독규정 개정에 2주 정도 걸리는 걸 감안할 때 16일 이전까지 은행에서 대출승인을 받으면 현재 기준을 적용 받을 수 있다. 주택담보인정비율(LTVㆍLoan To Value) 60%가 적용돼 집값의 60%까지 대출이 가능하다는 얘기다. 하지만 규정 시행일 이후부턴 한도가 집값의 40%로 제한된다. 여기에 갚아야 할 원리금과 소득을 비교해 대출한도를 매기는 총부채상환비율(DTIㆍDebt To Income) 40%가 추가로 적용되면 대출한도는 더 내려간다.
정부는 추가 가계대출 대책도 예고했다. 최종구 금융위원장은 2일 시중은행장과 첫 간담회 자리에서 “가계부채 증가속도를 체계적으로 관리하기 위한 ‘가계부채 종합대책’을 이달 중 마련하겠다”고 밝혔다. 정부는 8월 가계부채 대책을 통해 지금의 DTI를 한 단계 업그레이드 한 ‘신(新) DTI’ 를 도입할 예정이다. 단순히 전년 소득총액을 기준으로 대출한도를 정하는 게 아니라 소득의 질을 따져 한도를 정하게 된다. 때문에 성과급 비중이 큰 이나 은퇴를 앞둔 50대는 은행 대출받기가 더 어려워진다. 내년엔 대출자가 갖고 있는 모든 대출의 원리금과 소득을 비교해 한도를 정하는 총부채원리금상환비율(DSR)도 도입된다. 지금까지 나온 대출기준 중 가장 강력하다. 진웅섭 금융감독원장은 “철저한 시장 모니터링을 통해 부당 영업을 하는 금융사에 대해선 현장점검을 실시하는 등 적극 대응하겠다”고 강조했다
한편 투기과열지구와 투기지역으로 지정되지 않은 나머지 지역에선 기존 대출규제가 그대로 적용된다. 정부가 청약조정지역으로 정한 경기 6개시(성남 광명 하남 고양 화성 남양주), 부산 7개구(해운대 연제 수영 동래 남구 진구 기장군)에선 LTV 60%, DTI 50%가 적용된다. 조정대상지역 외 수도권(경기 파주 등)에선 LTV 70%, DTI 60% 기준이 적용된다.
김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com
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