<상> 식을 줄 모르는 대구 부동산 열기
대구지역 재건축ㆍ재개발 활기를 띠고 있다. 지역 부동산시장의 이상과열 기류에 편승해 그 동안 지지부진하던 재건축ㆍ재개발사업이 속도를 내는 것과 비례해 세입자와의 갈등 등 부작용도 속출하고 있다.
대구시에 따르면 지난달 말 현재 대구지역 재건축ㆍ재개발 단지는 모두 230개로 이 중 관리처분계획인가 상태인 단지는 27개소에 이른다. 관리처분계획인가는 재개발ㆍ재건축 사업 시행 후 조합원들에게 분배되는 대지나 건축시설에 대한 배분계획이다. 착공ㆍ분양 전단계로 재건축ㆍ재개발에 있어서 사실상 마지막 관문으로 인식되고 있다.
이 같은 추세는 최근 들어 두드러진다. 도시 및 주거환경정비법이 시행된 2003년 이후 관리처분계획인가를 받은 재건축ㆍ재개발단지(누적)는 2015년까지 38곳에 불과했으나 2017년 5월 46곳, 2018년 64곳, 지난달 말 82곳으로 폭증하고 있다.
올 들어서 △중구 동인동 3가 동인 3-1지구 △동구 효목동 효동지구 △남구 이천동 문화지구 △수성구 파동 수성용두지구 △수성구 파동 파동강촌2지구 5개 단지가 새로 관리처분계획을 인가 받았다.
지난해도 중구 남산동 동인동 봉덕동, 동구 신천동, 신암동, 서구 평리동 등 중ㆍ동ㆍ서ㆍ남구를 중심으로 무려 23개 단지가 관리처분계획인가를 받았다. 지난 16년간 관리처분계획인가 건수의 3분의 1 이상이 지난 1년 반 사이에 난 셈이다.
특히 최근 재건축단지 중에는 기존 아파트단지가 아닌 단독주택지구 재건축이 두러진다. 지난해 관리처분계획인가를 받은 23개단지 중 11곳이 재건축단지이다. 이 중 9곳이 단독주택지역이거나 아파트와 단독주택 공동 재건축 형태다. 올해 받은 5개 단지 중 파동강촌2지구와 효동지구는 재건축단지다.
지난 1월 성황리에 분양한 중구 남산동 남산4-4지구 남산자이하늘채 1,368세대(일반분양 965세대)도 단독주택지역이다. 또 조만간 분양예정인 서구 내당동 청수주택재건축 e편한세상 두류역 902세대(일반분양 676세대)도 단독주택 지역이다.
재개발보다 재건축이 인기인 것은 임대주택 건립 의무와 세입자대책 마련 의무가 없어 수익성을 극대화할 수 있기 때문이라는 게 지역 부동산업계의 대체적인 분석이다.
재개발과 재건축은 노후불량주택을 허물고 새집을 짓는다는 점에선 같다. 하지만 조합원 범위나 이주대책 등이 크게 다르다.
재개발은 도로나 상하수도 등 도시기반시설이 열악한 지역에서 주거ㆍ기반시설을 새로 구축해 주거환경을 개선하고 도시기능을 회복하는데 주안점을 두고 있다. 공익적 성격이 강하다. 세입자 이주대책 마련과 임대주택 건설 등의 부담이 있다. 해당사업부지 내 지주는 자동적으로 조합원 자격을 얻게 돼 사업부지 확보가 상대적으로 용이하다.
반면 재건축은 수익사업 성격이 강하다. 접도율이 40% 이상인 등 주변 여건이 비교적 양호할 경우에 조합설립을 인가 받을 수 있다. 임대주택 건립과 세입자이주대책이 불필요하지만, 조합원 범위는 임의적이어서 사업부지 내 지주가 매도를 거부하면 매도청구소송을 통해 강제로 확보해야 하는 부담이 뒤따른다.
수년 전부터 대구지역에 단독주택지역의 재건축이 성행하는 것은 부동산 폭등세 영향이 큰 것으로 분석된다. 실제로 남산동 등 일부 지역 단독주택 재건축단지는 입주권 프리미엄이 2억, 3억원을 호가하는 것으로 알려지고 있다.
반면 세입자이주대책 의무가 없다 보니 조합과 세입자간의 새로운 갈등이 불거지고 있다. 남산 4-5지구 (상가)세입자 30여명은 이주대책 마련을 요구하며 조합과 대립 중이다. 이 때문에 지난해 2월 관리처분계획 인가를 받고도 지금까지 본격적인 철거조차 못하고 있다.
지역 부동산업계 관계자들은 “수년 전부터 지속한 대구지역 부동산 이상급등 현상으로 재개발ㆍ재건축 수익성이 좋아지면서 개발사업도 활발해지고 있다”며 “이는 동시에 세입자들의 기대치도 높아졌고 이주대책을 둘러싼 갈등으로 비화하고 있다”고 분석했다.
정광진기자 kjcheong@hankookilbo.com
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