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서울 아파트 거래절벽… 다주택자 매물이 관건

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서울 아파트 거래절벽… 다주택자 매물이 관건

입력
2019.01.07 04:40
18면
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서울 송파구의 한 부동산 중개업소 게시판에 아파트 매물 안내 전단이 붙어있다. 연합뉴스
서울 송파구의 한 부동산 중개업소 게시판에 아파트 매물 안내 전단이 붙어있다. 연합뉴스

9ㆍ13 대책 등 정부의 각종 부동산 규제로 주택 수요와 공급 모두가 위축되면서 서울 아파트 거래량이 급격히 줄고 있다. 전문가들은 오는 4월 공시가격 인상 등을 앞두고 세금 부담이 커지는 다주택자들이 얼마나 매물을 내놓을지가 거래량 회복의 관건이 될 걸로 전망하고 있다.

6일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 매매 건수는 2,318건으로 집계됐다. 월별 거래량으로 2013년 7월(2,118건) 이후 최저치이고, 12월 기준으로는 2008년 12월(1,435건) 이후 가장 적다. 지난해 가장 거래가 많았던 3월(1만3,816건)에 비해선 16.8%에 불과하다.

서울 아파트 거래 감소는 9ㆍ13 대책 효과가 본격화한 11월(3,560건) 이후 두드러진다. 정부의 대출 규제로 신규 주택 구입 수요가 제약을 받는 동시에, 공급 측면에선 다주택자들이 양도세 중과 등의 부담으로 매도를 꺼리는 ‘매물 잠김’ 현상이 발생하면서 가파른 ‘거래절벽’에 직면한 형국이다.

그러나 다주택자들이 새해에도 매물을 계속 끌어안고 있을지는 미지수다. 정부가 공시가격과 종합부동산 세율을 동시에 인상, 이들의 세금 부담이 더욱 가중되기 때문이다.

정부는 오는 4월부터 보유세 산정 기준인 공시가격을 실거래가의 80%까지 올려 현실화한다. 고가 주택일수록 공시가격이 시세를 제대로 반영하지 못한다는 지적이 따른 것이다. 이에 따라 아파트 공시가격도 최근 집값이 급등한 지역을 중심으로 대폭 상승할 것으로 예상된다. 예를 들어 서울 서초구의 시세 28억원짜리 아파트의 경우 지난해 공시가격이 시세의 절반 수준인 15억원이었지만 공시가격이 실거래가의 80% 수준으로 오르면 공시가격은 23억원이 된다. 이에 따라 재산세 및 종부세는 630여만원에서 950여만원까지 오른다.

{저작권 한국일보}서울 아파트 월별 거래 현황-박구원 기자/2019-01-06(한국일보)
{저작권 한국일보}서울 아파트 월별 거래 현황-박구원 기자/2019-01-06(한국일보)

종합부동산세도 대폭 강화된다. 1주택이나 조정대상지역 외 2주택 세율은 집값에 따라 최고 2.7%로 오르고, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 이상은 최고 세율이 3.2%로 오른다. 주택 합산 공시가격이 30억원이고 조정대상지역 내 2주택자라면 종부세를 지난해보다 717만원 더 내야 한다. 여기에 주택임대소득 과세 대상도 확대됐다. 그간 연 2,000만원 이하 임대소득은 비과세 혜택을 받았지만 올해부터 분리과세하기 때문이다.

세 부담이 급격히 커지면서 장기간 버틸 자금 여력이 없는 다주택자는 집을 팔거나 임대등록에 나설 공산이 크다. 이 때문에 일부 다주택자들의 매물이 풀리면서 매물 잠김 현상이 다소 완화될 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 심교언 건국대 교수는 “규제가 계속되는 데다 집값이 최근 2, 3년간 지속적으로 올라 더는 상승하기 힘들 것이란 시각이 팽배한 터라 공시가격 인상 여파로 매물이 늘어날 것”이라고 전망했다.

다만 매매량이 눈에 띄게 늘기는 어려울 것이란 전망이 여전히 우세하다. 양지영 R&C 연구소장은 “다주택자가 집을 팔고 싶어도 양도세 중과 부담으로 매도를 못하고, 까다로운 대출 규제로 매수자도 선뜻 나서지 못하는 상황”이라며 “매물이 증가하더라도 시장의 불확실성이 워낙 크기 때문에 매수세가 급격하게 늘지는 않을 것”이라고 말했다.

김기중기자 k2j@hankookilbo.com

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