읽는 재미의 발견

새로워진 한국일보로그인/회원가입

  • 관심과 취향에 맞게 내맘대로 메인 뉴스 설정
  • 구독한 콘텐츠는 마이페이지에서 한번에 모아보기
  • 속보, 단독은 물론 관심기사와 활동내역까지 알림
자세히보기 닫기
올해 아파트 전세 절반 이상 가격 하락… 4곳 중 1곳 10% 이상 떨어져

알림

올해 아파트 전세 절반 이상 가격 하락… 4곳 중 1곳 10% 이상 떨어져

입력
2019.03.19 06:01
수정
2019.03.19 18:48
22면
0 0
게티이미지뱅크
게티이미지뱅크

올 들어 전국에서 거래된 아파트 전세의 절반 이상이 직전 거래 시점인 2년 전보다 전셋값이 떨어졌으며, 이 중 절반가량은 하락폭이 10% 이상인 것으로 나타났다. 전세가격이 일제히 10% 하락하면 세입자 3만여 가구, 20% 내리면 7만여 가구가 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 것으로 추정돼 최근의 전셋값 하락세가 상당한 경제적 충격으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다.

한국은행은 19일 이 같은 내용을 담은 ‘최근 전세시장 상황 및 관련 영향 점검’ 보고서를 발표했다. 우선 국토교통부 실거래가 자료로 전세값 추이를 분석한 결과 올해 1,2월 계약(확정일자 부여)된 전국 아파트 전세 중 2년 전 대비 가격이 떨어진 비율이 52.0%에 달했다. 2016년만 해도 10.2% 수준이던 이 비율은 2017년 20.7%, 지난해 39.2%로 가파르게 상승하고 있다. 지역별로는 서울의 전셋값 하락 비율이 28.1%, 수도권(서울 포함)은 46.5%, 지방은 60.3%였다.

올 들어 전세가격이 내린 아파트 가운데 절반(26.7%포인트)은 가격이 10% 이상 떨어졌다. 세부적으로 낙폭 10~20%가 14.9%포인트, 20~30%가 7.1%포인트, 30% 이상이 4.7%포인트였다. 또 보증금 규모가 작은 아파트에서 전셋값이 크게 떨어지는 양상을 보였다. 보증금 1억원 미만 아파트 중 전셋값이 10% 이상 하락한 비중은 32.6%, 1억~2억원은 34.6%, 2억~3억원은 29.0%인 반면, 3억~5억원은 16.0%, 5억원 이상은 9.5%으로 상대적으로 비율이 낮았다. 한은 관계자는 “보증금 3억원 미만 전세 아파트가 많은 지방을 중심으로 전세가격이 크게 하락한 영향”이라고 말했다.

전세가격 하락은 임대인(집주인)의 보증금 반환 부담 증가로 이어진다. 보고서는 지난해 가계금융복지조사 결과를 근거로 임대가구의 재무건전성이 대체로 양호해 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 위험은 크지 않다고 평가했다. 임대가구의 64%가량이 소득 5분위 중 최상위(5분위) 또는 차상위(4분위)에 속하고, 총자산(금융자산+실물자산) 대비 총부채(보증금 포함) 비율이 26.5%로 낮다는 점이 근거다.

한은은 그러나 임대가구의 자산이 유동화가 쉽지 않은 실물자산 위주로 늘어나 보증금 반환 능력은 전반적으로 약화됐다고 평가했다. 실제 2012~2018년 임대가구의 실물자산은 연평균 6.1% 늘어 보증금(부채) 증가율(5.2%)을 상회했지만 금융자산(3.2%)은 이에 못 미쳤다. 갭 투자를 통한 부동산 구입이 주요 자산증식 방법이었던 셈이다. 이에 따라 같은 기간 금융자산 대비 보증금 비율은 71.3%에서 78.0%로 상승해 보증금 상환 여력이 떨어지는 모습이다. 특히 금융부채를 함께 진 임대가구의 경우 보증금이 금융자산의 91.6%에 달하고, 전체 부채(보증금+금융부채)는 금융자산의 1.3배(133.5%)에 이르는 것으로 조사됐다.

보고서는 “부채가 많은 일부 다주택자의 경우 전세가격 하락에 따라 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있다”고 진단했다. 다음 세입자를 구하더라도 이전 세입자에게 돌려줘야 할 보증금 차액을 마련하기 쉽지 않다는 것이다.

한은이 전체 임대가구(211만가구)를 대상으로 전세가격 급락을 가정해 보증금 상환 능력을 평가한 결과, 전세가격이 일제히 10% 떨어지면 임대가구 92.9%는 금융자산 처분만으로 보증금 차액을 마련해 돌려줄 수 있지만, 5.6%(11만8,000가구)는 돈을 빌려와야 반환이 가능하고 1.5%(3만2,000가구)는 보증금 반환에 어려움을 겪을 걸로 예상됐다. 낙폭이 20%로 커지면 차입이 필요한 임대가구 비중이 8.7%(18만4,000가구), 반환이 곤란한 가구가 3.5%(7만4,000가구)로 각각 확대된다. 임대가구의 12% 이상(8.7%+3.5%)이 보유 자산만으론 보증금 차액을 마련하기 어려운 형편인 셈이다.

후속 세입자를 구하지 못해 보증금 전액을 마련해야 하는 극한 상황을 가정할 경우엔 금융자산 처분만으로 자금 마련이 가능한 임대가구 비중이 59.1%로 낮아지고, 여기에 금융기관 차입(26.1%)을 포함해도 상환이 가능한 가구는 84.2%에 그쳤다.

이훈성 기자 hs0213@hankookilbo.com

기사 URL이 복사되었습니다.

세상을 보는 균형, 한국일보Copyright ⓒ Hankookilbo 신문 구독신청

LIVE ISSUE

댓글0

0 / 250
중복 선택 불가 안내

이미 공감 표현을 선택하신
기사입니다. 변경을 원하시면 취소
후 다시 선택해주세요.