[전문가들이 본 2019 부동산] 수도권 집값 보합 예상... 내집 마련은 하반기 노려라

수도권은 청약, 지방은 급매물 관심을

부동산전문가 8인의 2019년 투자전략. 송정근 기자

“내 집 마련은 상반기 보다는 하반기가 적기다. 서울 등 수도권 급매물이나 분양시장을 노려라.”

전문가들은 2019년 새해 부동산 시장에 대해 하나 같이 작년 같은 집값 상승을 기대하기는 어렵다는데 의견을 같이 했다. 9ㆍ13 대책의 효력이 점점 가시화하면서 금리 인상, 공급 확대 등 악재도 쏟아질 것으로 예상되기 때문이다. 특히 서울 등 수도권 집값은 소폭 상승이나 보합을 지켜내겠지만 지방은 하락을 면치 못할 것이라는 의견이 많았다. 다만 3기 신도시와 수도권광역급행철도(GTX) 개발 관련 호재가 있는 일부 지역은 상승세도 점쳐졌다.

실수요자들의 내 집 마련 시기는 상반기 보다는 하락세가 어느 정도 고착되는 하반기를 노려보는 게 좋을 것으로 보인다. 능력 밖의 과도한 차입 매입은 지양하고 자신의 예산 범위 안에서 수도권의 급매물이나 분양 시장을 겨냥해야 한다는 조언이 많았다. 전세 시장은 서울 등 수도권도 약세를 보이겠지만 기존 인기 지역의 하락세는 크지 않을 전망이다. 국내 대표 부동산 전문가 8인(가나다 순)에게 올해 부동산 시장 전망을 들어봤다.

◇권일 부동산인포 팀장

서울 포함 수도권 주택가격은 5% 이상 상승하는 반면 지방은 5% 이상 하락하는 국면이 예상된다. 내 집 마련은 늦출 수 있다면 늦춰라. 다만 서울은 크게 하락할 요인이 적어 급매물가 나오면 매입하는 게 좋다. 수도권 분양 시장은 분양가 자체가 기존 주택보다 낮게 책정돼 내년에도 관심이 이어질 것이다. 전세가격 하락세는 계속 된다. 수도권은 상반기까지 약세를 보이다 하반기 정상으로 돌아오겠지만, 지방은 약세가 이어질 것이다. 서울은 내년 봄쯤 다시 오를 것으로 본다.

◇김민규(필명 구피생이) 실전투자 전문가

3기 신도시와 GTX가 호재다. 서울은 대규모 공급 물량이 없고 하반기 잠실발 상승 요인도 엿보여 오를 가능성이 있다. 하지만 지역을 막론하고 능력 밖의 과도한 차입투자는 권장할 수 없다. 다만 자신의 예산 범위 안에선 1,2월 가격 조정된 매물을 잡아 볼 만하다. 전세시장은 무조건 하락이라고 볼 수 없다. 서울의 경우 전세가 7억원대 지역은 하락한 반면 4억원대 지역은 가격이 빠졌다는 이야기를 들어본 적이 없다.

◇노희순 주택산업연구원 책임연구원

올해 서울 주택 가격은 보합, 지방은 2~3% 하락할 것이다. 수도권은 신도시 발표 지역 등 하방 압력을 버티는 요인이 있는 지역을 노려볼 만 하다. 다만 글로벌 경기 영향과 금리 상승 요인으로 자기 자금이 없다면 선뜻 구매하기 힘들 것이다. 분양시장은 2,3년 뒤 오른다는 기대에 따라 시장 국면이 변하는데 2,3년 뒤 정부가 약속한 공급이 나올 예정이라 더 이상 과열되지 않을 것이다. 전세 가격은 상반기 하락 국면이 지속되다 하반기 반등 가능성이 커 보인다.

◇박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원

서울ㆍ수도권은 보합세, 지방은 공급 과잉에 따른 하락 국면이 예상된다. 9ㆍ13대책에 금리 인상, 공급 확대까지 맞물려 무주택자가 서둘러 집을 살 이유는 없다. 다만 크게 하락하지는 않을 것이다. 내 집 마련은 무조건 분양에서 답을 찾아야 한다. 급매물이 아니라면 서울은 재개발ㆍ재건축ㆍ일반분양, 수도권과 지방은 신도시ㆍ공공택지 분양 등을 노려야 한다. 분양시장 청약제도 개편으로 후순위자 당첨 기회가 사실상 희박해져 경쟁률은 10~20% 하락할 것이다. 전세시장은 전체적으로 약세가 예상된다.

◇양지영 R&C 연구소장

서울은 보합 또는 1% 하락, 수도권은 1~2% 하락, 지방은 3~5% 떨어질 것이다. 내 집 마련은 상반기보다는 하반기 이후로 봐야 한다. 매매보다 분양을 추천하지만 분양도 입지, 단지, 설계, 분양가 등 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 분양시장은 청약제도 개편으로 전반적으로 경쟁률이 떨어지며 좋은 곳으로 쏠리는 양극화 현상이 나타날 것이다. 전세시장은 갭 투자, 입주 물량 등이 다수 나와 가격이 계속 하락하겠지만 하락폭 둔화 가능성도 있다.

◇원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장

주택가격은 하반기까지 하방 국면이 계속될 것이다. 9ㆍ13 대책이 본격적으로 효력을 내고 단독주택 공시가격 상승 등 주택 보유만으로도 세금 부담이 커지는 게 가장 큰 이유다. 9ㆍ13 대책은 지난 2005년 강력한 부동산 조세정책인 8ㆍ31 대책처럼 장기적으로 하락 요인으로 작용할 것으로 본다. 서울과 수도권 등 조정 대상지역으로 묶여 있는 곳의 하락 폭이 더 크겠지만 분양 시장은 여전히 뜨거울 것이다. 전세 가격은 하락 국면이 지속될 것으로 보인다.

◇조주현 건국대 교수

전반기 하락하다 후반기 안정세가 예상된다. 수도권도 분위기가 좋지 않지만 신도시 발표 후 기대치가 남아있다. 내 집 마련은 지역 상관없이 매매시장은 들어가지 않는 게 좋다. 서두르지 말고 상황을 봐야 한다. 특수한 개발 소재나 교통 호재 등 확실한 지역이 아니면 바닥이 확실히 다져지기 전까지 기다려야 한다. 분양시장은 서울도 하락 침체 국면이다. 결국 분양가에 따라 좌우될 것이다. 역전세난을 걱정해야 할 정도로 전세 가격이 떨어질 것으로 전망된다.

◇채미옥 한국감정원 부동산연구원장

주택가격은 서울은 상승세 둔화, 경기는 하락세로 전환돼 수도권 전체로 보면 보합세를 보일 것이다. 지방은 하락세가 계속된다. 내 집을 마련하려면 수도권은 청약시장에 집중하고, 지방은 관심 있는 지역에 한해 급매물을 검토해야 한다. 분양시장은 과열에서 진정세로 전환될 것이다. 다주택자나 투자수요가 차단돼 실수요 시장으로 재편되며 지나치게 과열된 부분은 안정될 것이다. 전세시장의 가격 하락과 안정은 긍정적 신호다. 내후년까지는 하방 국면이 유지될 것으로 본다.

김기중기자 k2j@hankookilbo.com

정재호기자 next88@hankookilbo.com

이승엽기자 sylee@hankookilbo.com