고위험 DSR 70%로 제한... 가계대출 더 옥죈다

 시중은행 고위험 대출 총량의 15%까지만 허용 

김용범(오른쪽에서 세번째) 금융위원회 부위원장이 18일 대회실에서 열린 가계부채점검회의에서 모두발언을 하고 있다. 금융위 제공

이달 말부터 은행권에 대출 규제의 최종판인 총체적상환능력비율(DSR) 규제가 본격 시행된다. 지난해 8.1%인 가계부채 증가율을 낮추기 위한 취지로 일반 대출수요자로선 앞으로 은행에서 가계대출을 받기가 더 어려워진단 걸 의미한다. 정부는 단계적으로 DSR 비율을 낮춰 2021년엔 시중은행 기준 평균 DSR이 40%를 넘지 않도록 할 방침이다. 연간 소득에서 모든 가계대출 원리금을 합친 금액이 40% 아래가 되도록 하겠단 뜻으로, 현재 기준과 견주면 대출문턱이 크게 올라가는 셈이다.

 ◇은행 DSR 제도 이달 말 시행 

금융위원회는 18일 이런 내용을 골자로 한 DSR 관리지표 도입방안을 발표했다.

DSR는 대출 신청 가구가 보유한 모든 대출의 원리금 상환액 합계를 연소득과 비교해 대출한도를 정하는 방식이다. 주택담보대출은 원리금 상환액, 나머지 대출은 이자 상환액만 합산하는 현행 총부채상환비율(DTI) 규제보다 기준이 더 엄격한 셈이다. 특히 현재는 가계가 주택대출을 받을 때만 총부채상환비율(DTI) 규제를 적용 받지만 앞으로는 주택대출, 신용대출, 전세대출 등 모든 가계대출에 대해 DSR가 적용된다. 예컨대 집을 사려고 주택담보대출을 받은 경우라면 지금은 집값 부족분을 채우기 위해 추가로 신용대출을 받는 게 가능하지만 앞으론 거절될 가능성이 크다. 다만 개인사업자 대출 땐 DSR가 적용되지 않는다.

그러나 기존 가계대출을 증액하거나 단순 만기연장 땐 DSR 기준을 적용하지 않는다. 이번 제도는 이달 말 신규 대출 때부터 적용된다. 서민 실수요자를 배려하는 차원에서 새희망홀씨와 같은 서민을 위한 대출상품에도 DSR가 적용되지 않는다. 다만 정부의 서민대출을 이용중인 이가 새로 가계대출을 받을 땐 서민대출의 원리금 상환액이 DSR 부채에 반영돼 대출한도가 계산된다.

 ◇고DSR 기준은 70% 초과대출 

정부는 이번에 고(高)DSR 기준을 내놨다. 시중은행은 신규대출 가운데 DSR 70% 초과대출은 15%, DSR 90% 초과대출은 10% 이내로 관리하도록 했다. 예를 들어 연봉이 5,000만원인 사람이 한 해 동안 갚아야 할 원리금 상환액과 새로 받을 대출 원리금 합이 4,000만원이면 DSR는 80%가 된다. 다만 이 경우 무조건 대출이 거절되는 건 아니다. 정부가 대출 가능한 DSR 총량 가운데서 은행들이 자율적으로 관리하도록 했기 때문이다. 일정 기준선을 넘으면 대출이 아예 거절되는 총부채상환비율(DTI) 제도와 달리 은행에 어느 정도 재량권을 준 셈이다.

다만 은행별로 재량권을 행사할 수 있는 기준을 달리 적용한다. 지방은행은 DSR 70% 초과대출은 30%, DSR 90% 초과대출은 25% 이내로 관리하도록 했다. 시중은행보단 고DSR를 내줄 여지를 더 준 셈이다. 산업은행과 같은 특수은행은 이 기준을 각각 25%와 20%로 묶었다. 인터넷전문은행은 시중은행 기준을 적용 받는다.

신DTI와 DSR 차이점 그래픽=신동준 기자

 ◇2021년까지 평균 DSR 52%→40%로 낮춘다 

정부는 2021년까지 은행별 평균 DSR를 시중은행 40%, 지방은행 80%, 특수은행 80% 이내가 되도록 관리한단 방침이다. 현재 시중은행의 평균 DSR가 52%인데 이를 대략 10%포인트 넘게 낮추겠단 뜻이다. 현재 지방은행의 평균 DSR는 123%, 특수은행은 128%다. 그만큼 앞으로 신규 가계대출 문턱이 점점 올라간다는 걸 의미한다.

DSR는 가계대출 때만 적용한다. 임대사업자 대출 땐 적용하지 않는다. DTI와 달리 모든 가계대출 원리금을 부채에 반영하는데, 다만 대출에 따라 부채 산출 방식이 다소 다르다. 실제 부담하는 이자의 경우 대출 종류와 관계없이 실제 부담하는 액수가 부채에 반영된다. 주택담보대출, 전세보증금담보대출, 신용대출, 기타대출, 예적금담보대출은 실제 원금과 이자상환액을 부채에 반영하지만, 전세자금대출은 원금 상환액은 부채에 반영하지 않고 이자상환액만 포함한다. 다시 말해 전세자금대출을 받고 있는 무주택자가 신규 주택담보대출을 받을 땐 전세대출 원리금 상환액이 부채에 반영돼 대출한도가 크게 줄어드는 일은 생기지 않는다는 얘기다.

 ◇임대업 예외대출도 엄격해진다 

바뀐 규제는 이달 말부터 즉시 시행된다. 연간 임대료로 은행 이자를 얼마나 감당할 수 있는지 따지는 임대업 이자상환비율(RTIㆍRent to Interest) 제도는 일단 현재 수준을 그대로 유지하기로 했다. RTI는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 것이다. 부동산 가치는 그대로여도 임대수익이 줄거나 대출금리가 오르는 변수가 생기면 대출액이 확 줄어들 수 있도록 설계된 게 핵심이다. 현재 RTI는 주택 1.25배, 비주택 1.5배인데 이 수준을 일단 그대로 유지한다. 다만 지금까진 금융사가 RTI 기준을 미달해도 내부 심사를 거쳐 예외로 대출을 내줄 수 있도록 했는데, 앞으론 이런 예외대출을 막기로 했다. 임대소득 이외의 기타소득으로도 상환능력을 증명할 수 있는 차주에 한해선 내부심사를 거쳐 내줄 수 있도록 했다. 예외대출 기준이 훨씬 엄격해지는 셈이다.

김동욱 기자kdw1280@hankookilbo.com