은마아파트 16억7000만원 거래
용산 일대 호가 2억원 오르기도
투기지역 확대 등 추가 규제 전망
재건축 연한 40년으로 상향 검토
“금리 인상 지연이 인상 부추겨
추세 가을까지 지켜봐야” 의견도
서울 송파구 일대 아파트단지 전경. 연합뉴스

서울 주요 지역 집값이 전고점을 돌파했다. 강남과 용산, 마포 등지에서 매물 품귀 현상까지 빚어지며 역대 최고가를 넘어선 가격의 거래가 속속 이뤄지고 있다. 비수기인 한여름 부동산 시장이 뜨겁게 달아오르자 정부는 8ㆍ2 부동산 대책 1년여 만에 추가 대책을 검토하고 있다. 시장에선 정부가 자체적인 결정이 가능한 투기지역 추가 지정 카드 등을 가장 먼저 뽑아 든 뒤 재건축 연한 강화 등을 도입할 가능성이 높은 것으로 보고 있다.

5일 국토교통부와 부동산 업계에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76.79㎡가 지난주 16억7,000만원에 팔렸다. 올해 초 기록한 최고가인 16억5,000만원을 2,000만원 이상 웃돈 가격이다. 이 아파트는 지난 4월 양도소득세 중과 시행으로 한 때 14억5,000만원까지 내려갔다.

서울 용산 일대 아파트 호가는 최근 한 달 새 최대 2억원까지 올랐다. 한강로 벽산메가트리움 전용 84㎡는 연초 9억7,000만원이던 시세가 지난달 중순 11억원을 넘긴 뒤 현재 12억원에도 매물이 없다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 59.92㎡도 지난주 최고가 보다 3,000만원이 뛴 10억5,000만원에 팔렸다. 지난해 말 6억원을 밑돌았던 도화동 현대1차 전용 68.22㎡도 최근 7억원에 거래가 성사됐다.

이처럼 서울 집값이 다시 상승세로 접어들자 정부도 잔뜩 긴장하고 있다. 1년 동안 쓸만한 규제 카드는 다 내놨는데도 결국 집값은 잡히지 않은 셈이다. 국토부는 투기지역 추가 지정, 재건축 허용 연한 연장 등 추가 규제 카드를 만지작거리며 집값 향배를 예의주시하고 있다.

[저작권 한국일보]전고점 넘어선 서울 아파트.jpg-박구원기자 /2018-08-05(한국일보)

우선 현재 투기과열지구인 경기 분당구가 투기지역으로 상향 조정될 가능성이 커 보인다. 한국감정원과 KB국민은행에 따르면 분당은 8ㆍ2 대책 이후 지난 1년 동안 전국에서 가장 높은 집값 상승률(14.23%)을 기록했다. 같은 기간 ‘부동산 투자수익률’(전세를 안고 부동산 투자 시 투자금 대비 수익 비율)도 57.1%로 전국 1위를 기록했다. 투자수익률 2위인 서울 성동구(50.8%)부터 9위 영등포구(36%)까지 상위권 대부분이 투기지역으로 이미 지정된 점을 감안하면 분당의 투기지역 지정은 피하기 어려울 전망이다. 대구 수성구도 수도권과 지방의 부동산 양극화 현상 속에서 집값이 대폭 상승한 곳이란 점에서 투기지역 지정이 유력하다. 수성구는 지난 1년 동안 집값이 7.5% 올랐다. 수도권을 제외하면 지방 최고의 상승률이다.

보유세 개편안 공개 뒤 오히려 반등이 시작된 서울 강남3구와 박원순 서울시장의 통합 개발 계획 발표 이후 집값이 폭등하고 있는 영등포ㆍ용산구 등은 이미 투기지역으로 지정돼 있다는 점에서 별도의 정책적 압박이 가해질 것으로 보인다. 정부는 연초 언급한 재건축 연한을 현행 30년에서 40년으로 늘리는 방안을 적극 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 다만 재건축 연한을 늘리면 양천구 목동과 강북의 상당수 재건축 단지도 직격탄을 동시에 맞게 되는 구조라는 게 걸림돌이다. 연초 안전진단 강화 정책 현실화 당시에도 양천 및 강북 재건축 단지 주민들은 “강남 잡으려다 나머지 서민들까지 다 죽게 됐다”며 집단 반발한 바 있다.

이 때문에 일각에선 정부가 ‘구두 경고’ 외 추가 규제를 섣불리 ‘행동’으로 옮길 가능성은 높지 않다는 주장도 나온다. 강남권 집값 상승은 거래량이 급감한 가운데 ‘기술적 반등’일 뿐이란 분석도 이러한 시각을 뒷받침해 준다. 국내 금리가 인상되고 임대소득과세 등이 본격 시행되면 집값은 장기적으로 안정세를 보일 가능성도 제기된다. 그러나 금리 인상이 이뤄질 때까진 시중의 풍부한 유동성이 집값을 계속 밀어 올릴 것이란 반론도 적잖다.

김규정 NH투자증권 연구원은 “시장을 관망하던 대기수요가 종부세 인상에 대한 불확실성이 사라지자 투자에 나서며 일부 집값이 들썩인 것”이라며 “3분기 이후 금리인상이 본격화하면 장기적으로는 하향 안정세에 접어들 것으로 본다”고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 “금리인상이 지연되고 있는 게 시장에 반등 빌미를 제공했고 1주택자의 부담을 대폭 덜어준 보유세 개편도 영향을 줬다”며 “가을까지 좀 더 지켜봐야겠지만 거래량이 크게 회복되지 않는 한 추세 상승은 어려울 것”이라고 전망했다. 정재호기자 next88@hankookilbo.com

김기중기자 k2j@hankookilbo.com

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